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Il superbonus come il labirinto di Cnosso - Seconda parte

Multiproprietario: il grande escluso

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Quel terremotato di cui parlavamo potrebbe oggi accedere al Superbonus ed ottenere tanti massimali quante sono le unità residenziali. Considerazione propria del professionista che scrive alla luce di una normativa che persevera nell’essere mancante e poco limpida.

L’edificio dell’unico proprietario composto da più unità immobiliari non può, di certo, configurarsi condominio. Lo ha ribadito più e più volte l’Agenzia delle Entrate stabilendo che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.

Solo nel condominio le pertinenze possiedono un autonomo limite di spesa. Diversamente, in tutti gli altri casi in cui venga ravvisato un vincolo pertinenziale, il massimale di spesa è unico e riferibile all’unità residenziale a cui le pertinenze sono poste a servizio o ad ornamento.

In tal contesto la conoscenza di tutti i bonus a disposizione del contribuente potrebbe ovviare a non pochi problemi: tra tutti quello della scelta di avvalersi o meno del contributo dell’Ufficio Ricostruzione. Perché, nel caso in cui il contribuente si rifiutasse di avvalersi del contributo, secondo i massimali a lui riconosciuti, l’agevolazione del 110% è aumentata di un ulteriore 50%, con possibilità di cedere il credito o optare per lo sconto in fattura.

Parallelamente, l’ottenimento del contributo statale non determina l’automatica fuoriuscita dal Superbonus: il Legislatore ha previsto la cumulabilità tra agevolazione e contributo, a patto che l’agevolazione venga riconosciuta solo sulle spese rimaste in accollo del contribuente.

Attenzione però, le spese sostenute per la realizzazione di migliorie rispetto la ricostruzione post sisma, che non sono legate ad interventi antisismici o ad interventi di efficientamento energetico, e che quindi non sono ammesse al contributo, non potranno essere computate nemmeno ai fini fiscali.

Sembra che anche l’Agenzia delle Entrate si sia ufficialmente allineata a tali precetti normativi, sebbene le Risposte agli Interpelli n. 63 e n. 85 abbiano lasciato non pochi dubbi. Nelle ambedue istanze, l’unico proprietario di più unità immobiliari chiedeva di essere ammesso agli interventi di Super-sismabonus.

Rispondeva l’Agenzia delle Entrate significando che esistendo un unico proprietario, l’edificio non può qualificarsi come condominio. Giacché, è evidente per l’Agenzia delle Entrate, che le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e, pertanto, non costituito in condominio, non possono essere ammesse al Superbonus per gli interventi di rischio sismico ma esclusivamente per interventi di efficientamento energetico.  

L’Agenzia delle Entrate evidenziava difatti che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il comma 4, art. 119, D.L. 34/2020, in riferimento agli interventi antisismici – a differenza degli interventi di risparmio energetico – non fa alcun riferimento, alle «unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».

Secondo l’Agenzia, gli interventi antisismici dovevano essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in condominio o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze. Gli interventi antisismici in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, dovevano essere quindi realizzati sulle parti strutturali dell’intero edificio e, pertanto, nell’ipotesi in cui l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, sulle parti comuni alle predette unità immobiliari.

Conclusione che ha portato un certo scompiglio e che avrebbe continuato a far dubitare della normativa se l’Agenzia delle Entrate non avesse avuto la premura di evidenziare che tali risposte sono rese ai sensi del “decreto Rilancio versione in vigore al 31/12/2020” ovvero nella versione previgente alla Finanziaria 2021.

Insomma, il Superbonus potrebbe avere la parvenza di un vero e proprio labirinto di disposti normativi e prassi fiscale. Per questo è necessario ricordare il beneficio che ne consegue. 

 

Fabiola Pietrella

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Liliana Migliorelli
Liliana Migliorelli
7 Giugno 2021 18:22

Desidero, gentilmente, avere l’indirizzo di posta elettronica della signora Petrella, per contattarla personalmente ed avere ulteriori chiarimenti sul superbonus. Distinti saluti.