Affitti e condomini, politica fermati: non servono nuove leggi, ma meno leggi

In campo immobiliare giungono frequentemente – da parte di esponenti politici e di associazioni varie – mirabolanti propositi di riforme più o meno salvifiche su questa o su quella parte della legislazione, dal condominio agli affitti. La realtà è che – come accade in molti altri settori – in tema di immobili non occorrono ulteriori leggi, ma semmai meno leggi.

Restiamo ai due esempi fatti: quelli del condominio e degli affitti (ma il discorso è il medesimo per altre materie).

Sul condominio non c’è particolare necessità di introdurre nuove regole. La normativa non è certo perfetta (non lo era prima della riforma del 2012, non lo è dopo il suo varo), ma l’esperienza dimostra che, per migliorare il funzionamento della vita condominiale, sono più efficaci, da un lato, le elaborazioni della giurisprudenza e, dall’altro, un’attenta cura dei regolamenti: piccole costituzioni private, fondate sull’autonomia dei proprietari, che sostituiscono l’imposizione esterna attraverso regole condivise e responsabilità reciproca.

Del resto, chi propone nuove leggi sul punto – anche qui soccorre l’esperienza – è solitamente animato da interessi corporativi o economici. Così le proposte finiscono per risolversi quasi sempre in richieste di albi e registri ad excludendum, di obblighi e certificazioni di vario genere a vantaggio di professionisti e imprese in cerca di lavoro garantito, e così via. Meglio di no.

Stesso discorso per la locazione. La legge del 1998 sugli affitti abitativi funziona bene (altra cosa è il tema degli sfratti, che abbisogna comunque di snellimenti, non già di nuove norme, e il Governo sta per intervenire in questa direzione). E funziona sia nella parte dei contratti liberi, sia in quella affidata alla trattativa fra associazioni dei proprietari e sindacati degli inquilini.

I contratti a canone concordato, in particolare, continuano a rispondere all’esigenza per la quale furono pensati: quella di portare – attraverso il confronto fra i rappresentanti delle due parti contrattuali – a una risposta equilibrata ed efficace alle esigenze abitative di fasce di popolazione prive sia delle risorse per affrontare i canoni di mercato, sia dei requisiti per rivolgersi all’edilizia economica e popolare. In assenza di un Milei italiano, meglio non rischiare di peggiorare la situazione.

Semmai c’è da intervenire sulla normativa del 1978 in tema di locazioni commerciali. Ma, ancora una volta, non per regolamentare, bensì per deregolamentare. Come ha appena fatto il decreto-legge 25, che ha stabilito la non applicazione delle norme in materia di locazioni di immobili a uso diverso dall’abitativo contenute nella legge n. 392 del 1978, a vantaggio di quelle del Codice civile, ai contratti stipulati dai titolari di attività economiche colpite dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gennaio 2026. Il tutto, all’evidente fine di facilitare l’apertura di nuove attività, superando le ingessature di una normativa ipervincolistica. Servono meno leggi, non più leggi.

Giorgio Spaziani Testa, 30 aprile 2026

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