L’unico proprietario di più unità immobiliari, il grande escluso dal Superbonus, ha bussato alle porte del Legislatore nella speranza di poter essere accolto in quel mare magnum delle agevolazioni rafforzate. Ma, come sempre del resto, è l’Agenzia delle Entrate a diventare l’ago della bilancia in un contesto in cui la chiarezza sembra essere una virtù solo per pochi.
L’art. 119, emblema di quel che deve essere la ripresa economica di tutto il settore e comparto edile, è stato emanato nel tempo più caotico, frenetico e pandemico di sempre. Il dettato normativo dell’art. 119 è anch’esso caotico, frenetico e pandemico.
I “rintocchi di mezzanotte”
Il 30/06/2022 che sembra essere sempre più vicino che mai, rende ogni committente sfrenato, in preda ad uno stato misto di paura, incertezza, presunzione, orgoglio ed eccitazione.
Mi domando se negli ultimi anni è possibile annoverare una trovata pubblicitaria migliore della “casa gratis”. Una strategia di marketing che ha bombardato milioni di committenti, tanto da rendere superata l’oramai celebre citazione di David Ogilvy “consumers don’t think how they feel. They don’t say what they think and they don’t do what they say”.
In realtà la “casa gratis” sembra essere un sogno che diventa realtà, un desiderio a cui qualcuno ha dato finalmente un volto. E tutti, proprio tutti, sanno benissimo ciò che vogliono, tanto che c’è chi distorce la normativa a proprio uso e consumo pur di ottenere il vantaggio fiscale.
È necessario che tale sentimento non sia solo una fugace passione ma una costruzione fisica e psichica che possa tendere a scopi molto più elevati: basti pensare al possibile risanamento di tutto il patrimonio immobiliare italiano da anni duramente colpito dagli eventi sismici.
Il Superbonus potrebbe metter fine a quelli che sono stati gli scempi umani e culturali di L’Aquila, Amatrice, Accumoli, Arquata del Tronto e di tutti i comuni inseriti nel cratere, se non fosse per le distorsioni normative e i giochi lessicali propri della legislazione italiana, che fanno di una cosa “buona” una materia molto complicata.
Da un lato il Governo ha inserito la cumulabilità delle agevolazioni fiscali con il contributo della regione, nonchè il Superbonus 165% per chi rifiuta il contributo statale; dall’altro ha sferrato una serie di colpi bassi, tanto da far intimorire il più abile tra i professionisti.
Gli albori del Superbonus sancivano l’esclusione dell’unico proprietario di più unità immobiliari distintamente accatastate. Come a dire: “dopo la sconfitta anche la beffa”.
Del resto, un contribuente con una casa crollata composta da due appartamenti, una cantina ed un garage, perché dovrebbe desiderare di accedere al Superbonus, quando può (convenientemente) attendere i centenari tempi dell’Ufficio Ricostruzione?
Per tuziorismo espositivo, è una domanda retorica.
Nella celebre Circolare 24/E/2020, l’Agenzia delle Entrate spiegava come tale soggetto non potesse accedere al Superbonus né come proprietario di singola unità immobiliare – posta la proprietà di più immobili – né come condòmino – posto che per potersi configurare il condominio, è necessario la presenza di più soggetti. Ebbene, ai sensi della disciplina previgente, mancando le caratteristiche soggettive per poter accedere nell’una o nell’altra fattispecie, la norma veniva interpretata in maniera restrittiva, facendo fuoriuscire definitivamente il contribuente.
Una favola dal gusto amaro a cui lo stesso legislatore ha messo fine con la Finanziaria 2021.
L’art. 1, comma 6, lett. n), Legge n. 178/2020, ha difatti stabilito che gli interventi agevolati con aliquota al 110% possono essere effettuati anche dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
Quel terremotato di cui parlavamo potrebbe oggi accedere al Superbonus ed ottenere tanti massimali quante sono le unità residenziali. Considerazione propria del professionista che scrive alla luce di una normativa che persevera nell’essere mancante e poco limpida.
L’edificio dell’unico proprietario composto da più unità immobiliari non può, di certo, configurarsi condominio. Lo ha ribadito più e più volte l’Agenzia delle Entrate stabilendo che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai “condomìni” e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista.
Solo nel condominio le pertinenze possiedono un autonomo limite di spesa. Diversamente, in tutti gli altri casi in cui venga ravvisato un vincolo pertinenziale, il massimale di spesa è unico e riferibile all’unità residenziale a cui le pertinenze sono poste a servizio o ad ornamento.
In tal contesto la conoscenza di tutti i bonus a disposizione del contribuente potrebbe ovviare a non pochi problemi: tra tutti quello della scelta di avvalersi o meno del contributo dell’Ufficio Ricostruzione. Perché, nel caso in cui il contribuente si rifiutasse di avvalersi del contributo, secondo i massimali a lui riconosciuti, l’agevolazione del 110% è aumentata di un ulteriore 50%, con possibilità di cedere il credito o optare per lo sconto in fattura.
Parallelamente, l’ottenimento del contributo statale non determina l’automatica fuoriuscita dal Superbonus: il Legislatore ha previsto la cumulabilità tra agevolazione e contributo, a patto che l’agevolazione venga riconosciuta solo sulle spese rimaste in accollo del contribuente.
Attenzione però, le spese sostenute per la realizzazione di migliorie rispetto la ricostruzione post sisma, che non sono legate ad interventi antisismici o ad interventi di efficientamento energetico, e che quindi non sono ammesse al contributo, non potranno essere computate nemmeno ai fini fiscali.
Sembra che anche l’Agenzia delle Entrate si sia ufficialmente allineata a tali precetti normativi, sebbene le Risposte agli Interpelli n. 63 e n. 85 abbiano lasciato non pochi dubbi. Nelle ambedue istanze, l’unico proprietario di più unità immobiliari chiedeva di essere ammesso agli interventi di Super-sismabonus.
Rispondeva l’Agenzia delle Entrate significando che esistendo un unico proprietario, l’edificio non può qualificarsi come condominio. Giacché, è evidente per l’Agenzia delle Entrate, che le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e, pertanto, non costituito in condominio, non possono essere ammesse al Superbonus per gli interventi di rischio sismico ma esclusivamente per interventi di efficientamento energetico.
L’Agenzia delle Entrate evidenziava difatti che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il comma 4, art. 119, D.L. 34/2020, in riferimento agli interventi antisismici – a differenza degli interventi di risparmio energetico – non fa alcun riferimento, alle «unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».
Secondo l’Agenzia, gli interventi antisismici dovevano essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in condominio o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze. Gli interventi antisismici in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, dovevano essere quindi realizzati sulle parti strutturali dell’intero edificio e, pertanto, nell’ipotesi in cui l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, sulle parti comuni alle predette unità immobiliari.
Conclusione che ha portato un certo scompiglio e che avrebbe continuato a far dubitare della normativa se l’Agenzia delle Entrate non avesse avuto la premura di evidenziare che tali risposte sono rese ai sensi del “decreto Rilancio versione in vigore al 31/12/2020” ovvero nella versione previgente alla Finanziaria 2021.
Insomma, il Superbonus potrebbe avere la parvenza di un vero e proprio labirinto di disposti normativi e prassi fiscale. Per questo è necessario ricordare il beneficio che ne consegue.
Fabiola Pietrella