Le tensioni geopolitiche in Medio Oriente e i cambiamenti fiscali internazionali stanno ridisegnando la geografia dei grandi patrimoni. E Milano emerge come uno degli hub europei più attrattivi per milionari e miliardari, con un impatto evidente sul mercato immobiliare e sull’economia locale. Ma la crescita porta con sé nuove disuguaglianze e interrogativi politici.
Per anni Dubai è stata il rifugio privilegiato dei grandi patrimoni globali. Una città costruita sulla promessa di stabilità, sicurezza e fiscalità vantaggiosa, capace di attirare oltre 80mila milionari residenti e una ventina di miliardari. Poi, nel giro di poche settimane, lo scenario è cambiato. Le tensioni tra Iran, Stati Uniti e Israele hanno incrinato quella percezione di invulnerabilità: allarmi, raid, instabilità. Un elemento che, secondo l’analisi di Investire Oggi, ha accelerato una dinamica già in atto: la redistribuzione dei capitali verso piazze considerate più solide. Milano si è trovata nel posto giusto al momento giusto. Non come alternativa diretta a Dubai, ma come destinazione europea credibile per chi cerca stabilità, servizi e un contesto regolatorio più prevedibile.
La nuova geografia della ricchezza globale
Il fenomeno non nasce oggi. Dopo la Brexit e, più recentemente, dopo la fine del regime fiscale dei “non-dom” nel Regno Unito, molti grandi patrimoni hanno iniziato a guardarsi intorno. Secondo i dati riportati da We Wealth, nel 2025 l’Italia è stata tra i Paesi con il più alto saldo netto di milionari in ingresso (+3.600), mentre il Regno Unito ha registrato una fuga senza precedenti (-16.500). Milano è entrata così nella shortlist delle città europee per high net worth individuals e ultra high net worth individuals. Non solo per il real estate, ma per un ecosistema più ampio: private banking, family office, consulenza fiscale, accesso ai private markets. Non si sposta solo il denaro. Si sposta tutto ciò che gli ruota attorno.
La leva fiscale è il vero acceleratore dell’attrattività milanese
Il fattore decisivo resta la fiscalità. Il regime dei neo-residenti in Italia prevede un’imposta sostitutiva di 300mila euro annui sui redditi esteri, con 50mila euro aggiuntivi per ciascun familiare. Una cifra elevata in termini assoluti, ma estremamente competitiva per patrimoni da decine o centinaia di milioni. Un costo certo, programmabile, che consente di ottimizzare la pianificazione fiscale. Secondo Investire Oggi, i beneficiari di questo regime hanno già superato quota 4mila e potrebbero raggiungere i 5mila entro l’anno. E in almeno un caso su due scelgono Milano come residenza.
Il boom dell’immobiliare di lusso: a Milano picchi sino a 27mila euro al metro quadro
Il primo termometro di questo fenomeno è il mercato immobiliare. E i numeri parlano chiaro. Milano ha raggiunto picchi fino a 27mila euro al metro quadro nelle zone più esclusive, con una forbice stabile tra i 10mila e i 23mila €/mq per immobili di fascia alta. Il 35% degli acquirenti è ormai internazionale. Le grandi operazioni si moltiplicano: da via Montenapoleone a piazza Cordusio, passando per corso Magenta e il Quadrilatero, dove gli immobili vengono acquistati e riqualificati con investimenti milionari. La domanda cresce (+6,3% su base annua secondo Engel & Völkers), mentre l’offerta resta limitata. E questo squilibrio spinge ulteriormente i prezzi verso l’alto.
Milano è “economica” per il resto del mondo, non per gli italiani
C’è un elemento che emerge con chiarezza dalle analisi: Milano è conveniente per chi arriva da fuori. Ma è sempre più proibitiva per chi ci vive. Un private banker citato dal Corriere della Sera riassume così il paradosso: “A livello internazionale Milano è ancora super economica, terra d’occasioni. Problema: non per gli italiani”. Il dato è emblematico. Con un reddito familiare medio di 65mila euro e un tasso di risparmio dell’8,5%, una famiglia milanese riesce a mettere da parte ogni anno quanto basta per acquistare poco più di un metro quadro. Nel frattempo, gli immobili di pregio vengono acquistati con bonifici da milioni, spesso senza ricorso al credito. Due mondi che convivono, ma non comunicano.
Ma chi sono i nuovi acquirenti? Non esiste un solo profilo. Il mercato si divide tra diverse categorie. Da un lato i grandi patrimoni globali, attratti dalla fiscalità e dalla stabilità. Dall’altro una ricchezza “milanese”, fatta di manager, imprenditori e famiglie benestanti che investono sul territorio. E poi c’è una terza componente: studenti e famiglie ad alta capacità di spesa, che alimentano il mercato degli affitti e contribuiscono alla pressione sui prezzi. Secondo alcune stime, a Milano potrebbero esserci oltre 100mila milionari, molti dei quali con patrimoni ben superiori al milione.
Tra i grandi compratori, Hamad bin Jassim bin Jaber Al Thani, zio dell’attuale emiro del Qatar. La cui società Al-Mirqab ha acquistato da Kering per la cifra-monstre di 1,2 miliardi di euro l’edificio in via Montenapoleone 8 che ospita tra le altre le vetrine di Cova. Lo ha raccontato Repubblica recentemente. Altri palazzi recentemente passati di mano? In via Bigli 9 un edificio è stato venduto per 52,5 milioni di euro, comprato da Josè Auriemo Neto, che guida una holding di San Paolo che gestisce un portafoglio internazionale di real estate. Un edificio di 3800 metri quadrati in via Vivaio è stato venduto per 50 milioni di euro. Stessa cifra sborsata da Fasc Immobiliare per 4mila metri quadri in piazza San Babila. Un anno fa il fondatore del marchio giapponese Uniqlo ha sborsato invece 300 milioni per il palazzo di piazza Cordusio. E poi c’è Bernard Arnault, il proprietario di Louis Vuitton, che ha comprato casa degli Atellani in Corso Magenta, a due passi dal Cenacolo e dalla Fondazione Stelline. Cosa ne farà? In parte potrebbe diventare la sua residenza privata di lusso, in parte potrebbe essere convertita in dimore di superlusso per clienti speciali in visita a Milano.
Non solo immobili: l’effetto sull’economia reale
Ridurre tutto al mattone sarebbe un errore. L’arrivo di grandi patrimoni attiva un’intera filiera. Ristrutturazioni di pregio (fino a 3-4 mila euro al metro quadro), architettura, design, consulenza legale e fiscale, gestione patrimoniale. Ogni nuovo investitore porta con sé una domanda sofisticata di servizi. Il valore si distribuisce lungo tutta la catena: family office, private banker, fiduciari, advisor. Milano non vende solo case, ma un ecosistema.
C’è poi un elemento meno evidente, ma sempre più centrale: la qualità della vita. L’Italia, e Milano in particolare, offrono un mix difficile da replicare: cultura, moda, enogastronomia, connessioni internazionali. A questo si aggiungono misure come la riduzione dell’IVA sulle opere d’arte al 5%, che rafforza l’attrattività per collezionisti e investitori. Non è solo una questione di tasse. È una questione di posizionamento.
Il rischio di una città sempre più polarizzata: il ceto medio arranca
L’altra faccia della medaglia è evidente. L’afflusso di capitali si innesta su un mercato già in tensione, aggravato dal rallentamento delle nuove costruzioni e dalle inchieste urbanistiche. Il risultato è una scarsità di offerta che amplifica l’aumento dei prezzi. I sindacati parlano apertamente di rischio sociale. La fascia media fatica sempre di più ad accedere al mercato, mentre il centro si trasforma progressivamente in un hub per investitori globali. Il rischio è una città divisa: da una parte l’extralusso, dall’altra la difficoltà crescente per residenti e lavoratori. La questione non è se Milano debba attrarre capitali. Li sta già attirando. La vera sfida è come governare questo processo. Housing sociale, edilizia pubblica, strumenti di riequilibrio diventano temi centrali. Perché se l’“effetto Dubai” dovesse consolidarsi, la città potrebbe rafforzare il proprio ruolo globale, ma anche accentuare le disuguaglianze interne.
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