La gestione della proprietà immobiliare in Italia deve fare i conti con un assetto normativo che rischia di privilegiare il collettivismo assembleare rispetto alla sfera di autonomia del singolo cittadino. L’articolo 1128 del codice civile disciplina l’ipotesi in cui un fabbricato subisca un perimento totale o parziale superiore ai tre quarti del suo valore: in tal caso ciascun proprietario può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che l’assemblea di condominio deliberi a maggioranza la ricostruzione dell’immobile comune. Dal punto di vista della filosofia liberale, questa norma resta un delicato punto di equilibrio tra la tutela del patrimonio privato e il rischio che una maggioranza imponga scelte finanziarie insostenibili al singolo condomino. E la giurisprudenza più recente, quella del 2025 e del 2026, offre materiale prezioso per capire da che parte stia pendendo l’ago della bilancia.
La democrazia assembleare e l’espropriazione mascherata
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che nel concetto di perimento rientrano non solo gli eventi calamitosi, ma anche la demolizione programmata per vetustà delle strutture portanti. Quando l’assemblea delibera di riedificare lo stabile, si innesca però una dinamica che sanziona chi non intende o non possiede le risorse economiche per partecipare all’opera. Nel solco di una giurisprudenza consolidata, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 23333/2006 e la precedente sentenza n. 4414/1977 ha confermato il principio per cui “il condomino che non intenda partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta”. Questa cessione coattiva della quota si configura a tutti gli effetti come un’espropriazione tra privati, dove l’interesse del collettivo prevale coercitivamente sulla volontà del singolo titolare della risorsa.
Anche sul fronte procedurale, del resto, la Cassazione non ha allentato le maglie: con la sentenza n. 15346/2025 la Seconda Sezione civile ha ribadito che per le riparazioni straordinarie di notevole entità e per la ricostruzione dell’edificio comune non basta una maggioranza qualunque, ma serve una delibera approvata con “la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio”, come previsto dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice civile. Un vincolo quantitativo che, se da un lato irrobustisce le garanzie procedurali, dall’altro conferma quanto la sorte del patrimonio individuale resti comunque appesa a un voto collettivo.
La Cassazione 2025 stringe le maglie del potere assembleare
Il 2025 è stato un anno particolarmente denso per la tutela della proprietà esclusiva all’interno del condominio, e le pronunce che si sono succedute vanno lette come un argine, seppur parziale, alla logica maggioritaria. Con l’ordinanza n. 5528/2025, depositata il 2 marzo, la Seconda Sezione civile ha richiamato le Sezioni Unite (sentenza n. 9839/2021) per ribadire che è nulla, non semplicemente annullabile, la delibera che dispone lavori su parti di proprietà esclusiva dei singoli condomini, salvo “che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni”. La distinzione tra nullità e annullabilità non è un tecnicismo per addetti ai lavori: significa che il vizio può essere fatto valere senza il vincolo del termine perentorio di trenta giorni previsto per l’impugnazione delle delibere annullabili, offrendo al proprietario dissenziente uno strumento di tutela assai più robusto nel tempo.
Sulla stessa linea si è mossa l’ordinanza n. 16893/2025, pubblicata il 24 giugno, con cui la Cassazione ha affermato in modo netto che sono “nulle le delibere che incidono sulla proprietà esclusiva senza il consenso unanime dei condomini”, anche quando la delibera riguardi l’accesso a beni comuni funzionale a un intervento sul bene privato. Il principio, di per sé non nuovissimo nella sua sostanza, viene qui scolpito con una chiarezza che lascia poco spazio a interpretazioni estensive del potere maggioritario: l’unanimità, non la maggioranza qualificata, resta il presidio quando in gioco c’è la sfera di proprietà del singolo. Va segnalata, per completezza, anche l’ordinanza n. 16886/2025, sempre del 24 giugno, con cui la Cassazione ha rivisto la lettura tradizionale dell’articolo 1117 del codice civile, chiarendo che la norma non pone una vera e propria presunzione legale di comunione in senso tecnico, ma stabilisce che i beni indicati sono comuni salvo titolo contrario: un chiarimento che, spostando l’attenzione sull’atto costitutivo del condominio, può in concreto favorire chi rivendica una destinazione esclusiva di un bene formalmente elencato tra le parti comuni.
La Consulta traccia un argine ai vincoli sulla proprietà
Se la Cassazione ha lavorato sul fronte condominiale, la Corte Costituzionale ha offerto nel 2025 due pronunce di segno convergente sul terreno più generale della tutela costituzionale della proprietà privata, sancita dall’articolo 42 della Costituzione. Con la sentenza n. 37/2025, depositata il 3 aprile, la Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di una norma della Provincia autonoma di Bolzano che fissava in dieci anni, anziché nei cinque previsti dalla disciplina statale, la durata dei vincoli preordinati all’esproprio, richiamando espressamente il proprio precedente della sentenza n. 179 del 1999. Il principio di fondo è che un vincolo che comprime il diritto di godere e disporre di un bene non può protrarsi a tempo indeterminato senza svuotare la garanzia costituzionale, e che un termine sproporzionatamente più lungo rispetto a quello nazionale introduce anche una ingiustificata disparità di trattamento tra cittadini.
Ancora più esplicita, sul piano dei principi, è la sentenza n. 72/2025, del 23 maggio, con cui la Consulta ha censurato l’introduzione retroattiva di un vincolo di inedificabilità assoluta lungo la fascia costiera, giudicandolo “lesivo del contenuto minimo essenziale del diritto di proprietà privata”. È una formula che merita di essere sottolineata: la Corte non si limita a valutare la proporzionalità del singolo vincolo, ma individua un nucleo intangibile del diritto dominicale che il legislatore, anche regionale, non può comprimere retroattivamente senza una solida giustificazione di rango costituzionale. Per chi guarda al diritto di proprietà come presidio delle libertà individuali, si tratta di affermazioni che vanno nella direzione auspicabile, anche se restano circoscritte, nel caso di specie, alla materia urbanistica e non toccano direttamente la logica assembleare del condominio.
Dal perimento alla comunione libera: la svolta del 2026
Il 2026 ha portato una pronuncia che si salda idealmente con la logica dell’articolo 1128 del codice civile e con il principio, già ricordato in apertura, secondo cui “la distruzione di un edificio fa venir meno il diritto esclusivo dei diversi proprietari sui singoli appartamenti, sopravvivendo solo la comunione di proprietà dell’area”. Con la sentenza n. 6620/2026 la Cassazione ha stabilito che quando una parte comune del condominio, come una portineria, perde di fatto la propria destinazione condominiale, non resta cristallizzata in un regime di comunione forzosa perpetua, ma “si applicano le regole della comunione ordinaria” previste dagli articoli 1100 e seguenti del codice civile. La conseguenza pratica è di sostanza liberale: ciascun condomino può chiederne lo scioglimento, riacquistando la piena disponibilità della propria quota anziché restare vincolato a un bene che ha smesso di svolgere una funzione collettiva.
È lo stesso principio, in fondo, che anima il primo comma dell’articolo 1128: quando l’oggetto della comunione forzosa viene meno, o smette di avere una ragion d’essere collettiva, la regola di default dovrebbe essere il ripristino dell’autonomia individuale, non la sua ulteriore compressione per via assembleare. La giurisprudenza del 2026 sembra muoversi, sia pure in un contesto diverso da quello del perimento totale dell’edificio, in questa direzione.
Per una prospettiva liberista sul patrimonio immobiliare
Un approccio autenticamente liberista alla materia dovrebbe promuovere la centralità dell’accordo volontario e la valorizzazione del suolo edificabile libero da vincoli collettivi. Quando la costruzione cessa di esistere, l’estinzione dell’immobile dovrebbe determinare il ripristino della piena autonomia individuale, non l’ennesima forma di comunione coattiva. Imporre la ricostruzione obbligatoria o la vendita forzata a favore di terzi condomini limita la libertà di investimento del cittadino, e lo stesso vale, mutatis mutandis, per i vincoli urbanistici che la Consulta ha in parte ridimensionato nel 2025.
Le pronunce più recenti di Cassazione e Corte Costituzionale, pur muovendosi su piani diversi, condividono un filo conduttore che un lettore liberale non può non apprezzare: la riaffermazione, sia pure per gradi e non senza eccezioni, della centralità della proprietà privata rispetto all’arbitrio della maggioranza, assembleare o legislativa che sia. Resta però intatto il nodo di fondo dell’articolo 1128: finché la legge continuerà a prevedere la cessione coattiva della quota per chi non intende o non può partecipare alla ricostruzione, la tutela della proprietà privata, fondamento di ogni società aperta, rimarrà subordinata, almeno in parte, all’arbitrio dei millesimi altrui.
Enrico Foscarini, 4 settembre 2026
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