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C’è un disegno di legge in discussione al Senato che rischia di incidere direttamente sulla gestione della casa e sui costi per milioni di proprietari. Si tratta del DDL 1816, una riforma della disciplina del condominio che interviene su più fronti ma che ha un punto centrale: l’introduzione di nuovi obblighi per gli amministratori destinati a riflettersi sulle tasche dei condomini.
Dietro l’obiettivo dichiarato di “alzare la qualità”, il provvedimento costruisce un sistema più rigido, più costoso e meno aperto. E il risultato finale è difficile da ignorare: meno libertà di scelta e più spese fisse per chi possiede un immobile.
La certificazione obbligatoria nei grandi condomini
Il cuore della riforma è l’obbligo di certificazione secondo la norma UNI 10801:2024 per gli amministratori che gestiscono condomini sopra determinate soglie. Parliamo di edifici con più di cinquanta unità immobiliari o con bilanci superiori a 100.000 euro.
Questo significa che una parte rilevante del mercato della casa verrà automaticamente sottoposta a un filtro formale. Non è un dettaglio tecnico, ma una scelta che ridefinisce chi può lavorare e chi no, restringendo il campo ai soggetti in grado di sostenere costi e procedure di certificazione.
In parallelo, viene eliminata la possibilità di deroghe per gli amministratori scelti tra i condomini senza requisiti formativi completi. Una stretta che riduce ulteriormente la flessibilità e taglia fuori soluzioni più semplici e spesso più economiche.
Più costi (mascherati) per i proprietari
Ogni certificazione ha un costo: esami, audit periodici, aggiornamenti continui. Pensare che questi oneri restino a carico del professionista è poco realistico. Verranno trasferiti nei preventivi e quindi nelle spese condominiali.
Il disegno di legge prova ad attenuare l’impatto introducendo una detrazione fiscale fino a 500 euro per il compenso dell’amministratore relativo all’abitazione principale. Ma il meccanismo è evidente: si introduce un costo strutturale e si offre un beneficio parziale per renderlo più accettabile.
Nel medio periodo, il rischio è quello di una crescita stabile dei compensi. E il risultato è che il proprietario paga di più per un servizio che, nella sostanza, non cambia.
Meno concorrenza e meno scelta
L’obbligo di certificazione agisce come una barriera all’ingresso. I piccoli amministratori, quelli che gestiscono pochi stabili o lavorano su scala locale, potrebbero non sostenere i costi richiesti.
Questo porta a una progressiva concentrazione del mercato. Le grandi strutture sono avvantaggiate, mentre i professionisti indipendenti rischiano di uscire di scena. Per i condomini significa una cosa sola: meno alternative e minore potere contrattuale.
Anche la figura dell’amministratore “di fiducia”, spesso scelta per la conoscenza diretta e per costi contenuti, diventa più difficile da mantenere. E quando la scelta si restringe, i prezzi tendono inevitabilmente a salire.
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Certificazione formale, benefici incerti
Il presupposto della riforma è che una certificazione garantisca maggiore qualità. Ma la realtà è meno lineare. Esistono già obblighi di formazione e aggiornamento previsti dalla normativa vigente.
L’aggiunta di un ulteriore livello certificativo rischia di essere una sovrapposizione. Un bollino non garantisce automaticamente meno errori o maggiore trasparenza, né incide sulla responsabilità civile, che resta regolata dalle norme esistenti.
Il rischio è quello di spostare l’attenzione dalla sostanza alla forma, premiando chi rispetta procedure burocratiche più che chi lavora meglio.
Il nodo della “privatizzazione” delle regole
Uno degli aspetti più delicati è il rinvio a una norma tecnica elaborata da un soggetto privato. Inserire questo riferimento nel Codice Civile significa, di fatto, delegare a un organismo esterno la definizione di requisiti che hanno effetti legali.
Se le norme tecniche vengono aggiornate nel tempo, il rischio è che anche le regole applicabili cambino automaticamente, senza passaggi parlamentari. È un meccanismo che solleva una questione di fondo: chi decide davvero le regole che incidono sulla proprietà?
Più poteri e nuove rigidità nella gestione
Il DDL interviene anche su altri aspetti della vita condominiale. Viene rafforzata la disciplina della morosità, prevedendo la possibilità di sospendere il condomino dai servizi comuni anche in modo più incisivo. Una misura che viene presentata come tutela per chi paga, ma che introduce poteri più ampi in capo all’amministratore.
Allo stesso tempo, viene prevista una causa di esonero da responsabilità per l’amministratore che dimostri di non aver potuto adempiere ai propri obblighi a causa della morosità. Un elemento che rischia di spostare ulteriormente l’equilibrio tra gestione e proprietà.
Si aggiungono poi obblighi come la polizza assicurativa per l’edificio e maggioranze agevolate per alcuni interventi. Tutti elementi che, presi singolarmente, possono sembrare tecnici, ma che nel complesso contribuiscono a rendere il sistema più complesso e più oneroso.
Il vero punto della riforma
Il DDL 1816 si presenta come un intervento di modernizzazione. Ma guardando agli effetti concreti emerge un quadro diverso: più burocrazia, più costi e meno autonomia per i proprietari di casa.
La direzione è chiara. Si passa da un sistema basato su regole definite dal legislatore e sulla libertà di scelta dei condomini a uno in cui i requisiti vengono progressivamente standardizzati e imposti dall’alto.
Ed è qui che si concentra il nodo politico e giuridico. Perché quando aumentano i vincoli, diminuisce lo spazio decisionale di chi paga la casa. E nel condominio, alla fine, il conto arriva sempre al proprietario.
Enrico Foscarini, 24 aprile 2026
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