Le case degli italiani sono sempre più al centro di una fitta rete di controlli che parte da Bruxelles, passa per Roma e arriva fino al singolo Comune. Non esiste – almeno per ora – una banca dati pubblica europea con l’elenco di tutti i proprietari immobiliari. Ma esiste qualcosa che, sul piano fiscale, le si avvicina molto: un sistema strutturato di scambio automatico di informazioni tra amministrazioni tributarie che rende tracciabili i redditi generati tramite piattaforme digitali, affitti brevi inclusi.
È questo il cuore della direttiva europea nota come Direttiva (UE) 2021/514, spesso raccontata con l’espressione suggestiva di «anagrafe dei proprietari». Un’etichetta giornalistica che evoca un grande registro pubblico, mentre la realtà è più tecnica: un meccanismo permanente di cooperazione tra Stati.
Dac7: cosa cambia per chi affitta casa
Entrata in vigore il 1° gennaio 2023, la Dac7 impone ai gestori di piattaforme digitali di raccogliere, verificare e trasmettere alle autorità fiscali nazionali le informazioni sui redditi generati dagli utenti. Nel perimetro rientrano le locazioni immobiliari, anche brevi, oltre alla vendita di beni e alla prestazione di servizi.
Per le case significa che piattaforme come Airbnb e Booking.com devono comunicare identità dell’host, codice fiscale, indirizzo dell’immobile, giorni di locazione, importi incassati e commissioni trattenute. I dati vengono inviati all’autorità fiscale competente e poi condivisi automaticamente con gli altri Stati membri se rilevanti.
Non cambia la tassazione, non nascono nuove imposte. Cambia la capacità di verifica. Se un residente italiano affitta un appartamento in un altro Paese Ue tramite piattaforma, le informazioni possono arrivare in automatico all’Agenzia delle Entrate. E viceversa.
Secondo Marco Celani, presidente di Aigab e ad di Italianway, “dal punto di vista degli operatori professionali la Dac7 non è una minaccia per chi opera correttamente, ma la pietra tombale sulla concorrenza sleale”. E ancora: “chi gestisce immobili in modo professionale non ha nulla da temere da una maggiore tracciabilità, anzi, ne beneficia perché vede espulsi dal mercato quei soggetti che, agendo nell’ombra, danneggiano la reputazione dell’intera categoria”.
La cosiddetta anagrafe europea non è quindi un Grande Fratello immobiliare, ma la digitalizzazione di flussi informativi già esistenti. La parola chiave è tracciabilità.
Immobili fantasma: quasi quattro milioni sotto osservazione
Se l’Europa rafforza lo scambio di dati, l’Italia guarda dentro i propri confini. Secondo i dati più recenti dell’Agenzia delle Entrate risalenti al 2023, gli immobili fantasma posseduti da persone fisiche sono 2.009.176, di cui oltre un milione abitazioni. Considerando anche immobili strumentali e proprietà di società, si sfiora quota quattro milioni.
Si tratta di immobili mai accatastati oppure registrati in modo non coerente con le loro reali caratteristiche. Un deposito che in realtà è una villa con piscina, un fabbricato ampliato senza aggiornare la rendita, un’abitazione mai dichiarata. Le rendite catastali degli immobili abitativi fantasma delle persone fisiche superano i 303 milioni di euro, pari a un valore imponibile Imu di oltre 51 miliardi.
La distribuzione non è uniforme: nel Sud le case fantasma rappresentano il 6,2% del totale, contro l’1,8% del Nord e il 2,9% del Centro. A Milano la quota è dell’1,3%, a Roma del 2,3%, a Napoli del 5,9%. Numeri che spiegano perché il patrimonio immobiliare sia diventato una priorità politica.
La nuova Anagrafe dei proprietari e il Catasto digitale
Con l’atto di indirizzo sulle politiche fiscali firmato dal ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti, il Catasto cambia pelle. Nasce la cosiddetta Anagrafe dei proprietari immobiliari, un sistema informativo che punta a incrociare dati catastali, fiscali e patrimoniali.
L’obiettivo dichiarato è duplice: contrastare evasione e irregolarità, ma anche rendere più efficiente l’azione amministrativa. Il sistema si inserisce in una rete internazionale di scambio automatico di informazioni, in linea con la Dac7 e con gli accordi multilaterali siglati dall’Italia con altri Paesi Ue.
La tecnologia sarà centrale: analisi avanzata dei dati, machine learning, costruzione di indicatori di rischio. In prospettiva, un vero e proprio rating fiscale che determini priorità nei controlli e velocizzi, per i contribuenti ritenuti affidabili, procedure come i rimborsi Iva.
Il risultato è una rete di archivi sempre più interoperabili. Non un registro pubblico consultabile da chiunque, ma una infrastruttura amministrativa capace di incrociare informazioni in modo sistematico.
Superbonus, rendite catastali e lettere di compliance
Il capitolo più delicato riguarda chi ha beneficiato del Superbonus 110% senza aggiornare, quando necessario, la rendita catastale dopo i lavori.
La legge di Bilancio 2024 ha affidato all’Agenzia delle Entrate il compito di verificare che, per gli immobili oggetto di interventi agevolati, sia stata presentata la dichiarazione di variazione catastale. Nel 2026 partiranno circa 20mila lettere di compliance, altre 50mila l’anno successivo, all’interno di un piano che prevede 200mila comunicazioni nel biennio.
Il meccanismo di selezione, per quanto emerso, confronterà la spesa sostenuta con un valore catastale ottenuto moltiplicando la rendita per 115,5 se prima casa e per 126 se seconda casa. Se il costo dei lavori è almeno pari al valore così calcolato, l’immobile finisce sotto osservazione.
La lettera non chiede direttamente soldi, ma invita a regolarizzare la posizione con sanzioni ridotte. In caso contrario, l’Agenzia può procedere d’ufficio con sanzioni da 1.032 a 8.064 euro. L’aumento della rendita, va ricordato, non produce effetti Imu per chi possiede e abita una prima casa non di lusso, ma può incidere su altri tributi e sul valore fiscale complessivo dell’immobile.
Una rete sempre più stretta intorno al mattone
Mettendo insieme Dac7, Anagrafe dei proprietari, lotta agli immobili fantasma e controlli sui bonus edilizi, il quadro è chiaro: il mattone è tornato al centro della strategia fiscale.
Colpisce che questa strategia venga portata avanti da un ministro dell’Economia di centrodestra come Giancarlo Giorgetti, lungo una traiettoria che ricorda l’impostazione iper-fiscalista dell’era Vincenzo Visco. La logica è la stessa: rafforzare la capacità di prelievo attraverso banche dati sempre più integrate, algoritmi di rischio e controlli preventivi, con il mattone come bersaglio privilegiato. In questo modo la proprietà privata e, soprattutto, la ricchezza vengono trattate come una presunzione di potenziale evasione da monitorare in modo sistematico.
In un Paese in cui la casa rappresenta per milioni di famiglie il frutto di risparmi già tassati, l’idea che il risanamento dei conti pubblici passi dall’inasprimento dei controlli sul patrimonio immobiliare – anziché da una riduzione strutturale della spesa e della pressione fiscale – segna una scelta precisa.
Enrico Foscarini, 28 fennraio 2026
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