La chiostrina, detta anche cavedio o pozzo luce, è un cortiletto interno destinato a fornire aria e luce ai locali dell’edificio. Nonostante l’evidente utilità collettiva, questi spazi sono spesso oggetto di tentativi di appropriazione indebita da parte dei proprietari dei piani inferiori, i quali tentano di trasformare la chiostrina in una veranda privata. Dalla prospettiva dell’analisi economica del diritto, il cavedio costituisce un’infrastruttura comune essenziale del condominio, la cui integrità garantisce il valore di mercato e le condizioni igienico-sanitarie dell’intero complesso edilizio.
Le sentenze della Cassazione
La giurisprudenza di legittimità ha definito con fermezza la natura di questo bene. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 28867/2021, ha stabilito che “la chiostrina si presume di proprietà condominiale anche se nel regolamento di condominio non è espressamente indicata tra le parti comuni, derivando la presunzione dall’attitudine oggettiva del bene al servizio comune”. Tale principio è stato confermato anche in materia di gestione economica dalla recente Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 13620 dell’11 maggio 2026, la quale ha ribadito che il cavedio è un bene comune ex art. 1117 c.c. le cui spese gravano su tutti i condomini. Di conseguenza, la chiusura con tettoie o solai commessa dal singolo viola l’articolo 1102 del codice civile, alterando la destinazione naturale della cosa comune.
La tutela della proprietà condivis
L’uso della cosa comune da parte di ciascun partecipante al condominio è un diritto legittimo, ma trova un limite invalicabile nel divieto di sottrarre la risorsa al godimento altrui. Le appropriazioni abusive delle chiostrine rappresentano comportamenti opportunistici che danneggiano i diritti dominicali dei vicini. Una visione liberale e garantista riconosce che l’ordine di rimozione delle opere abusive non rappresenta un sopruso, bensì la necessaria tutela dell’integrità delle parti comuni e della certezza del diritto di proprietà.
Enrico Foscarini, 31 agosto 2026
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