Immagine generata da AI tramite DALL·E di OpenAI
Si stringe il cerchio sui bonus edilizi incassati negli ultimi anni. Non solo superbonus, ma anche bonus facciate, ecobonus e bonus ristrutturazioni ordinario finiscono sotto la lente dell’Agenzia delle Entrate, che prepara una nuova stagione di controlli destinata a incidere in modo significativo sul comparto immobiliare. L’obiettivo è individuare i disallineamenti tra quanto dichiarato e quanto effettivamente realizzato, oltre a far emergere eventuali difformità catastali rimaste finora nell’ombra.
Il quadro emerge chiaramente dal Piano degli indicatori e dei risultati attesi di bilancio (Piao) dell’Agenzia, che delinea una strategia strutturata di recupero dell’evasione da qui al 2028.
Verifiche su tutti gli incentivi casa
Dopo una prima fase concentrata soprattutto sugli interventi agevolati con l’ex 110%, l’amministrazione finanziaria è pronta a salire di livello. Tra il 2026 e il 2028 sono previste circa 200mila lettere di compliance, con un aumento del 200% degli invii nel triennio. Si tratta, è bene chiarirlo, di comunicazioni che non hanno natura sanzionatoria ma rappresentano un invito a chiarire la propria posizione e, se necessario, a regolarizzarla tramite il ravvedimento operoso.
Una quota rilevante di queste comunicazioni sarà dedicata proprio ai bonus edilizi. Nel dettaglio, 20mila lettere partiranno nel 2026, mentre altre 50mila saranno distribuite tra il 2027 e il 2028, per un totale di 70mila invii mirati. Il focus riguarda gli immobili interessati da interventi agevolati con cessione del credito, per i quali la rendita catastale non risulta aggiornata.
Rendita catastale e crediti incassati
Al centro delle verifiche ci sarà il rapporto tra il valore catastale dell’immobile e l’importo del credito incassato. Se nella prima campagna l’attenzione era rivolta ai casi più evidenti, con disallineamenti estremi e rapporti anche superiori al 300%, ora l’Agenzia è pronta a spingersi oltre. Le nuove analisi includeranno anche situazioni più sottili, dove lo scostamento potrebbe attestarsi intorno al 100%, intercettando così casi di mancato aggiornamento meno appariscenti ma comunque rilevanti.
La novità più significativa è che le lettere non riguarderanno più solo il Superbonus, ma tutte le principali detrazioni per la casa, ampliando sensibilmente la platea dei contribuenti coinvolti.
Difformità catastali e controlli incrociati sul territorio
Accanto ai bonus edilizi, un altro fronte caldo riguarda le difformità catastali emerse dal confronto tra dati georeferenziati e informazioni presenti negli archivi. In questo ambito il numero delle segnalazioni è destinato a crescere progressivamente: 20mila lettere nel 2026, 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028, con un totale di 120mila comunicazioni nel triennio.
Sommandole a quelle sui bonus edilizi, il numero complessivo delle missive sfiora quota 200mila, confermando l’intento di ampliare la base imponibile attraverso un’operazione sistematica di compliance.
Le irregolarità che l’Agenzia punta a far emergere riguardano situazioni concrete come piani aggiuntivi mai dichiarati, pertinenze sconosciute al fisco quali box o depositi, oppure ampliamenti non censiti negli archivi catastali.
Nuove tecnologie per i controlli
A rafforzare l’azione di controllo potrebbe contribuire anche un intervento normativo al momento accantonato, ma destinato a tornare in scena. La misura prevedeva l’avvio di una nuova fase di monitoraggio del territorio attraverso “moderne tecnologie digitali di fotointerpretazione”, da affiancare agli strumenti tradizionali. Un’azione resa possibile anche dalle 2.950 nuove assunzioni effettuate a fine anno e dalla previsione di incentivi economici aggiuntivi per le attività di contrasto all’evasione.
L’impostazione resta quella della compliance: in assenza di risposte, però, l’Agenzia delle Entrate potrebbe procedere attribuendo una rendita presunta agli immobili e avviando una rappresentazione cartografica schematica, con oneri, tributi e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti. Proprio questo meccanismo rischia di far impennare ulteriormente il numero delle lettere nei prossimi anni, rendendo il tema dei bonus edilizi e del catasto uno dei più delicati per proprietari e professionisti del settore.
Enrico Foscarini, 23 gennaio 2026
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