La certezza del diritto si misura soprattutto nella capacità dell’ordinamento di impedire scorciatoie esecutive illegittime. Per troppo tempo i condomini hanno tentato di utilizzare strumenti di pressione violenti ed immediati contro i vecchi proprietari che avevano già ceduto il proprio immobile. L’utilizzo spregiudicato del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti di chi non fa più parte della compagine del condominio rappresenta un cortocircuito che danneggia la fluidità delle compravendite immobiliari.
La distinzione tra condomino attuale ed ex proprietario
La Suprema Corte ha tracciato una linea di demarcazione invalicabile a protezione di chi ha alienato il proprio bene. Con un’interpretazione rigorosa dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la giurisprudenza ha stabilito che le procedure speciali e aggressive sono riservate solo a chi attualmente partecipa alla gestione dell’immobile. Le Sezioni Unite hanno chiarito con fermezza che “l’amministratore di condominio può richiedere il decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo esclusivamente nei confronti di chi riveste la qualità di condomino al momento della proposizione del ricorso”. Un principio di civiltà giuridica che impedisce aggressioni patrimoniali ingiustificate.
La responsabilità solidale
Chi vende un immobile non può rimanere ostaggio a vita delle pretese sommarie di un amministratore di condominio. Per i crediti pregressi, la gestione condominiale deve seguire la via dell’azione ordinaria di recupero, rispettando i tempi e le garanzie della difesa senza beneficiare di automatismi esecutivi. Come ricordato nelle pronunce di legittimità, “nei confronti del venditore è ammesso unicamente il ricorso monitorio ordinario privo di provvisoria esecuzione, ferme restando le garanzie di solidarietà passiva dell’acquirente per l’anno in corso e quello precedente”. Il libero mercato immobiliare vive di queste certezze procedurali, che difendono i cittadini da pretese sommarie.
Enrico Foscarini, 7 settembre 2026
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