Nelle assemblee di condominio la forma è sostanza, specialmente quando si tratta di prendere decisioni economiche che incidono direttamente sul patrimonio dei proprietari immobiliari. Per troppi anni si è assistito alla redazione di verbali approssimativi e lacunosi, all’interno dei quali le approvazioni venivano liquidate con formule sbrigative come “l’assemblea approva a maggioranza”, senza specificare chi avesse votato a favore, chi contro e chi si fosse astenuto. La Corte di Cassazione ha assestato un colpo definitivo a queste prassi scorrette, a salvaguardia dei diritti individuali di ciascun proprietario immobiliare, fissando regole ferree sulla validità formale e sostanziale delle deliberazioni.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che l’individuazione nominativa dei partecipanti all’assemblea di condominio e delle relative quote millesimali è un requisito essenziale per verificare la validità legale di qualsiasi scelta assembleare. Con la fondamentale sentenza a Sezioni Unite 7 marzo 2005, n. 4806, la Suprema Corte ha tracciato il solco stabilendo che “la mancata o incompleta indicazione nominativa dei condòmini favorevoli, contrari o astenuti nel verbale dell’assemblea determina l’annullabilità della delibera”, in quanto non consente di verificare il raggiungimento delle maggioranze prescritte dalla legge o dal regolamento. Questo principio è stato più volte ribadito dalla Corte di Cassazione, Sez. II, con la sentenza 9 maggio 2017, n. 11252, la quale ha confermato l’invalidità delle delibere i cui verbali contengano indicazioni generiche che impediscono di verificare la legittimazione a impugnare del proprietario.
La certezza del diritto nelle deliberazioni
L’impossibilità di ricostruire con esattezza la volontà dei singoli partecipanti all’assemblea di condominio rende il verbale una scatola nera inaccettabile per chi investe nel settore immobiliare. La Suprema Corte ha riaffermato questo orientamento anche nelle pronunce più recenti, come la Corte di Cassazione, Sez. II, sentenza 9 gennaio 2026, n. 558, precisando che un verbale privo dell’elenco dei partecipanti, delle relative quote millesimali e dell’esplicita posizione espressa da ciascuno “rende la delibera affetta da vizio di invalidità per impossibilità di verificare la regolare costituzione e i quorum prescritti” ai sensi dell’articolo 1136 del codice civile. I giudici hanno inoltre sottolineato che tali omissioni non possono in alcun modo essere sanate “a posteriori” mediante documenti separati o non comunicati tempestivamente unitamente al verbale stesso.
Questa linea d’indirizzo garantisce che nessuna maggioranza prevaricatrice possa far passare delibere illegittime nell’assemblea di condominio a danno dei proprietari dissenzienti o assenti. Soltanto con la precisa verbalizzazione dei voti e dei relativi millesimi il proprietario è posto nelle condizioni di esercitare consapevolmente la facoltà di impugnazione entro il termine perentorio di trenta giorni previsto dall’articolo 1137 del codice civile. Difendere il rigore formale dell’assemblea significa difendere la certezza del diritto, imponendo regole di trasparenza ed evitando scorciatoie gestionali che penalizzano chi intende tutelare il valore e la legittimità delle decisioni sul proprio patrimonio.
Enrico Foscarini, 19 agosto 2026
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