Il mercato immobiliare a Milano nel 2025 presenta dinamiche molto diverse rispetto a quelle delle altre grandi città italiane. Nell’ultimo anno gli affitti sono rimasti quasi fermi, mentre i prezzi di vendita hanno registrato un incremento deciso. Le locazioni segnano un lieve +0,1% su base annua, mentre il costo medio per acquistare casa cresce del 2,3%. Questo andamento opposto riflette la particolare struttura del mercato milanese, sempre più influenzato dalla domanda di qualità e dalla scarsità di nuovo prodotto residenziale.
Questi dati arrivano dall’incontro organizzato da Aspesi insieme a Immobiliare.it e Intesa Sanpaolo, un appuntamento che ha messo in evidenza le trasformazioni più recenti del settore.
Affitti stabili e ritorno verso l’acquisto
Secondo Paolo Giabardo, direttore generale di Immobiliare.it, il mercato immobiliare milanese mostra un cambiamento significativo rispetto allo scorso anno. Giabardo afferma che “se 12 mesi fa il mercato immobiliare milanese era caratterizzato principalmente da una domanda orientata verso l’affitto, oggi lo scenario presenta alcune evoluzioni”. L’aumento dello stock disponibile ha rallentato i canoni, portando molti cittadini a tornare a considerare l’acquisto. Lo stesso Giabardo aggiunge che la tendenza è destinata a evolversi e potrebbe portare “a un contenuto aumento dei prezzi di vendita”.
In questo periodo chi cerca una casa in città spende in media 5572 euro/mq per acquistare e 22.4 euro/mq per affittare. Sono valori che si collocano ai vertici nazionali e confermano la forza della domanda.
Quartieri più cari e zone più convenienti
Il mercato immobiliare milanese mostra forti differenze tra i quartieri. Il centro resta la zona più esclusiva, con valori che arrivano a 11.185 euro/mq. Subito dopo si collocano Garibaldi–Moscova–Porta Nuova con oltre 10.040 euro/mq e Arco della Pace–Arena–Pagano con 9.200 euro/mq. Sono aree molto richieste, ricche di servizi e percepite come altamente attrattive.
All’estremo opposto c’è Bisceglie–Baggio–Olmi, che si conferma il quartiere più accessibile. Per acquistare bastano 3.142 euro/mq, mentre gli affitti si fermano a poco meno di 16 euro/mq. Il centro resta invece la zona più cara per le locazioni, con una media di 31 euro/mq, davanti a Garibaldi–Moscova–Porta Nuova e a Quadronno–Palestro–Guastalla, che raggiunge 27,5 euro/mq.
Mutui in crescita e prospettive
La dinamica dei mutui mostra un’altra tendenza importante. David Scala, responsabile mutui banca dei territori di Intesa Sanpaolo, evidenzia che “ai privati e alle famiglie di Milano e provincia nei primi 9 mesi del 2025 abbiamo erogato mutui per 1.6 miliardi di euro, in crescita del 42% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno”. La crescita della domanda di finanziamenti conferma l’interesse verso l’acquisto, ma le proiezioni indicano che nel 2026 gli affitti torneranno a correre, con un aumento previsto del 4,1%. Al contrario, i prezzi di vendita dovrebbero crescere in modo più contenuto, intorno al 2%.
La carenza di nuovo residenziale
Un elemento centrale per comprendere il mercato immobiliare milanese è la carenza di nuovo prodotto residenziale. Federico Filippo Oriana, presidente e Ceo di Aspesi Unione Immobiliare, sottolinea che le anomalie di prezzi e canoni derivano dalla “ben nota crisi urbanistica in atto”. Oriana spiega che la città soffre una “drammatica carenza di prodotto residenziale nuovo o radicalmente ristrutturato”, situazione che spinge la domanda verso l’usato e ne aumenta inevitabilmente il valore. Per questo ribadisce che “senza una vera politica nazionale e locale a sostegno della rigenerazione urbana il rischio di questa situazione sia per i ‘nuovi milanesi’ sia per gli operatori della lunga filiera del settore immobiliare è evidentissimo”.
Domanda, offerta e sostenibilità del mercato
I dati confermano un aumento dell’offerta sia negli affitti sia nelle vendite, ma con intensità molto diversa. L’offerta nelle locazioni cresce del 32,1%, mentre quella delle vendite si ferma al 3,5%. La domanda, invece, mostra un calo significativo per gli affitti, che segnano un -28,5%, e un lieve aumento per gli acquisti, con un +1%.
Giabardo chiarisce che la crescita dei prezzi non è accompagnata da un aumento proporzionale delle retribuzioni. Questo aspetto incide in modo diretto sulla sostenibilità del mercato immobiliare milanese, che rischia di diventare sempre meno accessibile.
Enrico Foscarini, 4 dicembre 2025
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