Caro lettore,
Ci sono problemi che anche i più preparati non riescono a risolvere…cavilli che la legge omette di spiegare per dimenticanza o chissà per quale altro motivo.
Lo dimostra l’elevata frequenza con cui l’Agenzia delle Entrate sforna interpelli.
Capisco che l’argomento sia complesso da poter sondare per intero e fornire riscontri per tutte le varie sfaccettature
eppure c’è bisogno di una risposta ai propri dubbi, o no?!
La problematica in cui ci stiamo trovando in questo momento ci ha condotto a presentare un interpello proprio alla regina di tutti i pareri
l’Agenzia delle Entrate per l’appunto!
Il soggetto al centro del nostro racconto è una signora rappresentante legale di una cooperativa sociale.
Il Comune, presso il quale si trova tale cooperativa, ha concesso in locazione un immobile di proprietà comunale alla suddetta società.
È una faccenda un po’ contorta quindi è bene andare adagio sulla questione.
Ora…
Il contratto di affitto è stato regolarmente registrato presso l’Ufficio Territoriale di competenza per la durata complessiva di trent’anni.
Piuttosto lungo la durata di questo contratto non trovi?!
Insomma detta cooperativa, in qualità di locataria, è intenzionata ad eseguire interventi edilizi sul predetto bene immobile, rientranti tra quelli espressamente previsti dal Decreto Rilancio.
Nello specifico i lavori che vorrebbe realizzare riguardano interventi di miglioramento ed adeguamento sismico nonché interventi di ristrutturazione edilizia.
QUANTI INTERROGATIVI DA RISOLVERE
Quindi i quesiti che ci siamo posti possono essere riassunti in questi tre punti.
Dubbio #1: la cooperativa può accedere alle detrazioni fiscali di cui all’art. 119, D.L. 34/2020, in qualità di soggetto locatario dell’immobile oggetto di intervento?
Dubbio #2: il limite di spesa riconosciuto per le singole unità immobiliari è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di efficientamento energetico, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti dalla normativa, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate?
Dubbio #3: è possibile godere delle detrazioni fiscali per recupero del patrimonio edilizio ai sensi dell’art. 16-bis, Tuir (ovvero il 50%)?
IL NOSTRO PUNTO DI VISTA…
Secondo le molteplici situazioni studiate sinora, si ritiene che il caso debba essere risolto nel modo seguente.
L’art. 119, comma 9, D.L. 347/2020 ammette a godere della detrazione del 110%, a fronte dell’esecuzione di specifici lavori, tra cui quelli comportanti il miglioramento e l’adeguamento antisismico di Onlus, Organizzazioni di Volontariato e Associazioni di Promozione Sociale iscritte negli appositi registri.
La cooperativa in questione, in quanto soggetto rientrante tra quelli specificatamente indicati dalla normativa, può accedere al Superbonus per i lavori effettuati sugli immobili detenuti anche con contratto di locazione regolarmente specificato.
…alla prima perplessità
In merito al primo quesito si ritiene infatti che, sebbene l’art. 119, comma 10-bis, D.L. 34/2020 richieda tra le condizioni di accesso che l’immobile sia detenuto “a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito”, escludendo formalmente il contratto di locazione,
MA tale fattispecie possa essere ampiamente superata.
IMMAGINIAMO (O SPERIAMO) CHE SI TRATTI SOLO DI UNA DIMENTICANZA
Difatti, parimenti al titolare del contratto di comodato d’uso, il titolare del contratto di affitto vanta un diritto personale di godimento. Ciò implicherebbe l’equiparazione delle due fattispecie contrattuali ai fini della fruizione delle agevolazioni fiscali.
Ciò è stato ribadito anche dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta del 7 gennaio 2021, n. 16, sebbene in riferimento ad una persona fisica. L’Agenzia delle Entrate in quell’occasione, specificava che
“una persona fisica che detiene l’unità immobiliare in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, può fruire del Superbonus, nel rispetto di ogni altro requisito richiesto dalle norme agevolative, a prescindere dal fatto che il proprietario dell’immobile abbia o meno fruito del Superbonus per interventi effettuate su altre due unità immobiliari”.
…alla seconda incertezza
Ne discenderebbe pertanto che, ai fini dell’applicazione del Superbonus, il contratto di affitto è equivalente al contratto di comodato d’uso regolarmente registrato e ne consegue (risposta al quesito due) che l’art. 119, comma 10-bis, D.L. 34/2020 può essere applicato al caso concreto ed a tutti i casi in cui una Onlus detenga l’immobile in base ad un contratto di locazione.
…al terzo interrogativo
Infine per quanto concerne il terzo quesito, si ritiene che la Onlus non possa accedere alle detrazioni fiscali per recupero del patrimonio edilizio ai sensi dell’art. 16-bis, TUIR, in quanto categoria non espressamente richiamata dalla specifica disciplina di riferimento.
Attendiamo dunque la risposta finale dell’Agenzia per poter avere la certezza sulle modalità di prosecuzione dei lavori.
Ti aggiornerò non appena avremo la risposta definitiva.
Un caro saluto
Fabiola Pietrella