Il condominio rappresenta spesso un micro-stato in cui si manifesta la tentazione della maggioranza di sopraffare i diritti della minoranza. Nel libero mercato, tuttavia, un contratto ha forza di legge tra le parti e le regole di spesa pattuite originariamente non possono essere stravolte da un voto collettivo prevaricatore. La giurisprudenza della Corte di Cassazione, richiamata nell’ordinanza n. 3445/2026, torna ad affermare la centralità dell’autonomia negoziale e della proprietà privata contro i soprusi assembleari. Il criterio di ripartizione delle spese stabilito dall’articolo 1123 del codice civile, basato sul valore proporzionale delle singole proprietà espresso in millesimi, ha natura derogabile, ma solo se subentra una chiara volontà contrattuale contraria.
La distinzione tra modifica dei criteri e deroga temporanea
Uno dei passaggi cardine ricostruiti con estrema chiarezza dai giudici di legittimità riguarda la natura dei vizi deliberativi in materia di bilancio. Una maggioranza di condominio non possiede in alcun modo il potenziale legislativo per imporre criteri di riparto diversi da quelli legali. Qualsiasi delibera che pretenda di modificare in via generale e permanente la suddivisione degli oneri economici in difformità dai millesimi, senza il consenso unanimemente espresso da tutti i partecipanti, è affetta da nullità radicale. Tale atto negoziale è insanabile ed eliminabile dal mondo giuridico in ogni momento. Diversamente, le decisioni che derogano solo contingentemente alle spese per una specifica occasione rientrano nell’annullabilità, ma richiedono comunque un consenso espresso che rispetti la legalità pattizia.
La libertà da imposizioni arbitrarie
In un’ottica squisitamente liberale, permettere all’assemblea di ripartire i costi a proprio piacimento significherebbe introdurre una forma di tassazione progressiva o arbitraria all’interno di un immobile residenziale. Chi acquista un’unità immobiliare fa affidamento sui costi di gestione previsti dall’atto d’acquisto e dalle tabelle ufficiali. Se la maggioranza potesse far pagare di più al singolo condomino solo perché detiene un appartamento più grande o perché ritenuto più abbiente, verrebbe meno ogni principio di certezza economica e di libertà negoziale. La ferma posizione della Suprema Corte garantisce che nessuna spesa possa essere accollata al singolo proprietario senza un vincolo di natura contrattuale liberamente sottoscritto da tutti i condomini.
Enrico Foscarini, 22 agosto 2026
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