Il desiderio di trasformare una seconda casa in una fonte di reddito si scontra spesso con le rigide dinamiche della vita assembleare. La domanda che molti proprietari si pongono è se l’androne del palazzo possa trasformarsi in un muro insormontabile per i propri progetti di business. La risposta della giurisprudenza è netta ma richiede una distinzione fondamentale tra le tipologie di regole che governano l’edificio. Il regolamento di condominio può vietare le attività ricettive come i B&B solo ed esclusivamente se ha natura contrattuale, ovvero se è stato predisposto dal costruttore originario e firmato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto, oppure approvato in seguito dall’assemblea all’unanimità con mille millesimi.
Al contrario, un comune regolamento assembleare votato a maggioranza non ha il potere giuridico di limitare l’uso delle proprietà private e non può in alcun modo impedire l’apertura della struttura. La Corte di Cassazione ha inoltre chiarito che i divieti devono essere espressi in modo cristallino, poiché formule generiche come il divieto di destinare gli alloggi a uso diverso da quello di civile abitazione non sono sufficienti a bloccare l’attività, dato che l’immobile conserva la sua destinazione catastale residenziale. In questo scenario, l’amministratore di condominio non ha alcun potere autonomo di veto e non può opporsi all’avvio del business, a meno che non debba semplicemente far rispettare una clausola esplicita del testo contrattuale. Il suo raggio d’azione si limita alla tutela delle aree comuni e alla convivenza, intervenendo qualora gli ospiti disturbino la quiete pubblica o utilizzino gli spazi condominiali in modo improprio.
I limiti delle Regioni e il nodo della seconda casa
Quando l’immobile scelto per l’attività non coincide con la prima casa, il vero ostacolo non è quasi mai il condominio, bensì la legislazione della Regione in cui si opera. Moltissimi territori italiani utilizzano lo strumento burocratico dell’obbligo di residenza o di dimora abituale per frenare la proliferazione selvaggia delle strutture extralberghiere. In regioni come la Toscana, il Lazio, il Veneto e la Lombardia, il B&B puro in forma non imprenditoriale è vietato se il proprietario non vive nell’immobile, costringendo a condividere gli spazi con i turisti.
Se non si ha intenzione di trasferire la propria residenza per accogliere gli ospiti sotto lo stesso tetto, la dicitura burocratica di Bed and Breakfast va totalmente accantonata a favore della locazione turistica o affitto breve, che permette di locare l’intero appartamento senza l’obbligo di presenza fisica. Il proprietario resta comunque il responsabile principale della condotta dei propri inquilini temporanei all’interno del palazzo ed è tenuto a istruirli dettagliatamente sui regolamenti interni, magari affiggendo testi multilingua negli spazi comuni dell’alloggio per evitare sanzioni e liti con i vicini.
I nuovi requisiti fiscali e la rivoluzione del CIN
Chi decide di intraprendere la strada della locazione turistica sulla seconda casa deve fare i conti con un quadro fiscale preciso e rigoroso. I proventi derivanti dagli affitti brevi possono essere tassati con il regime della cedolare secca al 21%, un’aliquota agevolata che si applica però soltanto sul primo immobile destinato a questa attività. Se il proprietario decide di mettere a reddito più appartamenti contemporaneamente, l’aliquota sale al 26% a partire dalla seconda unità immobiliare, mentre il superamento della soglia dei quattro appartamenti fa scattare automaticamente la presunzione di imprenditorialità con l’obbligo di apertura della partita Iva.
Oltre all’aspetto puramente fiscale, la vera rivoluzione normativa è rappresentata dall’introduzione obbligatoria del CIN, il Codice Identificativo Nazionale, che deve essere esposto all’esterno del condominio e inserito in ogni annuncio online sui portali di prenotazione. L’ottenimento del codice è subordinato al rispetto di severi requisiti di sicurezza che parificano gli appartamenti privati alle strutture alberghiere. Diventa infatti obbligatorio installare estintori portatili certificati e rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti, pena pesantissime sanzioni pecuniarie che possono compromettere definitivamente la redditività dell’investimento immobiliare.
Enrico Foscarini, 18 luglio 2026
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