Il diritto di proprietà esprime una facoltà di godimento pieno ed esclusivo che non può essere sacrificata in nome di una generica utilità collettiva del condominio senza il riconoscimento di un giusto ristoro economico. Troppo spesso, durante l’esecuzione di interventi di manutenzione straordinaria o di efficientamento energetico degli edifici, le assemblee e le imprese appaltatrici considerano i balconi, i terrazzi o i giardini di proprietà esclusiva come semplici basi d’appoggio per ponteggi e depositi di cantiere. Questo atteggiamento prevaricatore trova un solido argine nei principi scolpiti dalla Corte di Cassazione, che impongono il massimo rispetto per la sfera individuale del singolo condomino e sanzionano l’occupazione illegittima o troppo invasiva.
Il danno in re ipsa per la privazione del godimento del bene
L’ordinanza n. 32707/2024 stabilisce un principio liberale di fondamentale importanza riguardo all’applicazione dell’articolo 843 del codice civile sul passaggio e l’accesso al fondo. Qualora l’esecuzione di opere d’interesse condominiale renda necessaria l’occupazione o il calpestio continuativo di uno spazio privato, al proprietario spetta una specifica ed automatica indennità. La Suprema Corte ha ribadito che la privazione temporanea della disponibilità e del pieno godimento dell’immobile costituisce di per sé un danno-evento indennizzabile. Il proprietario che subisce l’invasione del proprio spazio non deve sobbarcarsi l’onere quasi impossibile di provare perdite patrimoniali ulteriori, poiché la pura e semplice compressione del suo diritto di proprietà merita una compensazione economica diretta e congrua.
La responsabilità del condominio nei confronti dei terzi
Un altro elemento di profonda garanzia per i cittadini risiede nel regime di responsabilità per i danni causati dalle lavorazioni. Nell’ordinanza n. 27989/2022 la Cassazione ha ricordato che il condominio mantiene inalterata la sua qualifica di custode delle parti comuni ai sensi dell’articolo 2051 del codice civile anche quando affida i lavori a un’impresa esterna. L’ente di gestione non si spoglia dei suoi doveri di vigilanza con la mera firma del contratto d’appalto. Se durante l’esecuzione dell’opera si verificano infiltrazioni, crolli o danni alle proprietà private o a terzi, il condominio risponde direttamente verso il danneggiato, salvo provare il caso fortuito. Questo meccanismo di tutela incentiva assemblee e amministratori a selezionare le imprese con criteri di massima diligenza professionale e ad adottare adeguate coperture assicurative a protezione della proprietà.
Enrico Foscarini, 25 agosto 2026
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