Il pieno esercizio del diritto di proprietà costituisce il pilastro economico e giuridico di ogni sistema fondato sul libero mercato. Quando un immobile rimane imbrigliato in una situazione di comproprietà o coeredità – pur trattandosi di fabbricati distinti o già suddivisi di fatto in più unità abitative -, l’assenza di un’intestazione esclusiva ne limita la circolazione e ne riduce il valore di mercato. La necessità di superare lo stato di comunione per giungere alla piena titolarità individuale rappresenta una scelta fondamentale per garantire l’efficienza patrimoniale e la certezza del diritto, evitando che il godimento di un bene resti vincolato a dinamiche interpersonali o familiari.
Divisione volontaria e compravendita delle quote
Per sciogliere la comunione e permettere a ciascun proprietario di acquisire la titolarità esclusiva di una singola unità immobiliare, l’ordinamento privilegia le soluzioni basate sull’autonomia contrattuale e sul libero accordo tra le parti.
La strada maestra è rappresentata dalla divisione volontaria ex articolo 713 del Codice Civile. Attraverso un atto pubblico redatto da un notaio, i comproprietari possono sciogliere la comunione distribuendo i beni in natura. Qualora i valori delle porzioni non coincidano perfettamente con le quote di diritto, la congruenza patrimoniale viene ripristinata mediante l’impiego di conguagli in denaro.
In alternativa, laddove si intenda seguire una logica strettamente negoziale, i coeredi possono ricorrere alla compravendita delle quote. Tramite la cessione a titolo oneroso della propria quota di comproprietà, un soggetto rileva la quota dell’altro, concentrando l’intera proprietà dell’unità abitativa nelle mani di un solo titolare. In questo modo il mercato autoregola il trasferimento dei beni senza interventi autoritativi esterni.
L’illusione dell’usucapione tra coeredi
Mentre la via contrattuale garantisce immediatezza e sicurezza giuridica, la strada dell’usucapione tra coeredi si rivela impervia e spesso priva di fondamento giuridico. La recente giurisprudenza della Corte di Cassazione ha costantemente confermato la rigidità dei presupposti necessari per usucapire un bene in comunione.
Con l’ordinanza n. 7082 del 24 marzo 2026 (in linea con la successiva sentenza n. 15734/2026), la Seconda Sezione Civile della Cassazione ha ribadito che il semplice godimento o l’utilizzo esclusivo di un immobile ereditario da parte di un coerede — pur se protratto per decenni, accompagnato dalla residenza o dal pagamento delle spese — non è sufficiente a far maturare l’usucapione. L’astensione degli altri comproprietari dall’uso del bene viene comunemente presunta come frutto di mera tolleranza familiare o di un semplice compossesso non contestato. Per usucapire la quota altrui, il coerede deve fornire la prova rigorosa di un possesso esclusivo, aperto e inequivocabilmente ostile, tale da aver impedito in modo assoluto il pari godimento agli altri titolari.
Profili fiscali dei conguagli
Oltre agli aspetti civilistici, chi pianifica la divisione di un immobile cointestato deve considerare l’inquadramento tributario delle operazioni di scioglimento della comunione.
Con l’ordinanza n. 10869 del 23 aprile 2026, la Suprema Corte ha riaffermato che, ai fini dell’imposta di registro, l’assegnazione di beni di valore superiore alla quota spettante, con previsione di un conguaglio in denaro, non viene tassata con l’aliquota ordinaria degli atti dichiarativi (pari all’1%), ma subisce la tassazione propria delle vendite immobiliari (aliquota del 9%) limitatamente alla parte eccedente il valore della quota.
In sintesi, il quadro normativo e giurisprudenziale conferma che la valorizzazione dei beni immobiliari passa inderogabilmente attraverso l’atto notarile di divisione o la cessione delle quote. Tali strumenti negoziali, a differenza delle incerte azioni giudiziarie di usucapione, tutelano la volontà delle parti, garantiscono la solidità dei titoli di proprietà e restituiscono piena fluidità alla circolazione degli immobili nel mercato.
Enrico Foscarini, 26 agosto 2026
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