La scadenza del 16 dicembre avvicina i contribuenti alla cassa per il pagamento del saldo Imu 2025, l’Imposta municipale unica sugli immobili. Sono confermate le principali agevolazioni, tra cui l’esenzione per l’abitazione principale e relative pertinenze, escluse le categorie di lusso, e la riduzione del 25% per gli immobili locati a canone concordato. Restano esenti anche gli immobili occupati abusivamente, purché vi sia denuncia alle autorità e successiva presentazione della dichiarazione Imu entro il 30 giugno 2026.
Un chiarimento rilevante proviene dalla Cassazione, che ha stabilito che il proprietario può ottenere il rimborso dell’Imu versata per periodi in cui l’immobile è stato sottratto al suo possesso. La Corte afferma che il rimborso è richiedibile nei limiti della prescrizione quinquennale, precisando che la perdita di disponibilità dell’immobile giustifica il recupero delle somme pagate senza che vi fossero i presupposti impositivi.
Le nuove regole
L’Imu è ridotta al 50% per l’unica abitazione posseduta da cittadini italiani residenti all’estero e titolari di pensione estera in convenzione internazionale, con la condizione che l’immobile non sia locato né concesso in comodato. Resta valida anche l’esenzione per le abitazioni principali dei coniugi o uniti civilmente che risiedono in case differenti, come previsto dalla pronuncia della Corte Costituzionale n. 209/2022.
Gli acconti versati a giugno si sono basati sugli importi del 2024. Nel saldo occorre invece ricalcolare l’imposta sulla base delle aliquote 2025, che da quest’anno i Comuni devono pubblicare obbligatoriamente tramite il prospetto ministeriale. Diventa dunque essenziale verificare le aliquote aggiornate sul sito del proprio Comune o presso il Dipartimento delle Finanze. Se non risultano variazioni nel patrimonio o nelle aliquote, l’importo del saldo coinciderà con quello dell’acconto.
Esenzioni e obblighi
L’Imu non è dovuta sull’abitazione principale classificata nelle categorie del gruppo A, escluse A1, A8 e A9. Per beneficiare dell’esenzione è necessario che il contribuente risieda e dimori abitualmente nell’immobile, condizioni che devono coesistere. I comproprietari che non vi risiedono non possono ottenere l’esenzione e sono tenuti al pagamento della loro quota. È invece sempre dovuta l’Imu sulle abitazioni di pregio, sulle seconde case, sugli immobili a disposizione, sugli immobili sfitti o concessi in uso gratuito (tranne il caso particolare dei comodati agevolati), sulle pertinenze non collegate all’abitazione principale e sugli immobili commerciali e industriali.
Imu sui terreni agricoli
L’imposta si applica anche ai terreni agricoli, compresi quelli incolti. Sono esclusi solo i terreni situati nei Comuni considerati montani o collinari secondo l’elenco ufficiale della circolare ministeriale del 1993, oltre a quelli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali. Devono versare l’imposta i proprietari, gli usufruttuari e i titolari di diritti reali di godimento, mentre per gli immobili-merce delle imprese costruttrici è prevista l’esenzione se rimangono invenduti e non locati per tutto l’anno.
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Anziani in casa di cura
L’esenzione Imu si applica anche all’abitazione familiare assegnata al coniuge separato o divorziato, purché vi risieda e vi dimori stabilmente. Restano agevolate le cooperative edilizie a proprietà indivisa, gli alloggi Iacp, gli immobili destinati a housing sociale e l’abitazione non locata di membri delle Forze armate o della carriera prefettizia, anche se residenti altrove. I Comuni possono inoltre estendere l’esenzione agli anziani o disabili ricoverati permanentemente in strutture sanitarie, a condizione che l’immobile non sia locato né concesso in comodato.
Comodato gratuito tra genitori e figli
La riduzione del 50% sull’imposta si applica solo ai comodati tra genitori e figli o viceversa. La Cassazione precisa che le condizioni sono stringenti: il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune dell’immobile concesso; il comodatario deve adibirlo ad abitazione principale; il comodante può possedere solo un altro immobile, anch’esso abitazione principale e non classificato nelle categorie di lusso; e non può possedere altri immobili abitativi sul territorio nazionale. Il contratto deve essere registrato per essere valido ai fini dell’agevolazione.
Come calcolare correttamente il saldo
Il calcolo parte dalla rendita catastale vigente al 1° gennaio 2025, rivalutata del 5%. La rendita può essere recuperata dal rogito, da una visura catastale o dai quadri RB e B della dichiarazione dei redditi. Una volta rivalutata, va moltiplicata per il coefficiente previsto: 160 per le abitazioni e le pertinenze, 80 per gli uffici e 55 per negozi e botteghe. La base imponibile è dimezzata per fabbricati inagibili o di interesse storico, previa certificazione comunale. Per i terreni agricoli si considera il reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.
Il versamento con F24
Il pagamento può essere effettuato tramite modello F24 o bollettino postale, con preferenza per il primo poiché consente la compensazione di eventuali crediti fiscali. Nel modello vanno indicati il codice catastale del Comune, il numero degli immobili, l’anno d’imposta 2025, i codici tributo e l’importo dovuto. La casella “saldo” deve essere sempre barrata e il pagamento eseguito con arrotondamento all’euro. I contribuenti senza partita Iva possono utilizzare anche l’F24 cartaceo, mentre chi intende compensare crediti o è titolare di partita Iva deve obbligatoriamente effettuare il versamento tramite i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Enrico Foscarini, 10 dicembre 2025
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