Niente Imu prima casa per i coniugi che non vivono assieme

Il 2025 porta con sé importanti cambiamenti per chi possiede o intende acquistare una prima casa. Dalle ultime sentenze in tema di esenzione Imu alle nuove agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Bilancio, ecco un riepilogo aggiornato delle principali novità.

Doppia esenzione Imu: ora è ufficiale

Dopo anni di interpretazioni discordanti, la Cassazione ha chiarito definitivamente che anche le coppie sposate o unite civilmente possono godere entrambe dell’esenzione Imu sulla prima casa, a patto che ciascun coniuge risieda e dimori abitualmente in immobili distinti. Questo vale anche se le abitazioni si trovano nello stesso Comune. La Corte ha sottolineato che vivere separati per motivi personali non implica la rottura del legame affettivo.

Attenzione, però: i Comuni possono verificare l’effettiva residenza e abitualità dell’abitazione attraverso i consumi energetici, i contratti di utenze e altri accertamenti.

Acquisto della prima casa: risparmi confermati

Chi compra casa può ancora usufruire di consistenti agevolazioni:

• Registro al 2% sul valore catastale (anziché 9%) per acquisti da privati o imprese in esenzione Iva.

• Imposte ipotecarie e catastali fisse a 50 euro.

• Iva ridotta al 4% per acquisti da imprese soggette a Iva.

• Le pertinenze (box, cantine, tettoie) possono essere agevolate, se acquistate separatamente.

Restano escluse le abitazioni di lusso e di pregio, per cui non è mai prevista alcuna esenzione.

Requisiti e perdita delle agevolazioni: cosa cambia nel 2025

Il mancato rispetto dei requisiti fa decadere i benefici. Tra le principali novità:

• Se si possiede già una prima casa nello stesso Comune, l’alienazione deve avvenire prima dell’acquisto della nuova abitazione.

• Il termine per vendere una vecchia prima casa, in altri casi, sale da 12 a 24 mesi.

• Il beneficiario deve risiedere o lavorare nel Comune dell’immobile o impegnarsi a trasferirvi la residenza entro 18 mesi.

• Le agevolazioni si perdono anche in caso di false dichiarazioni o mancato rispetto dei vincoli temporali.

Mutui agevolati: proroga e nuovi beneficiari

Prorogato fino a fine 2027 il Fondo di garanzia “prima casa”, con risorse raddoppiate. Consap garantirà fino all’80% del valore dell’immobile (fino a 250 mila euro) per:

• Giovani under 36 (solo accesso facilitato al mutuo)

• Coppie sposate o conviventi da almeno due anni

• Nuclei monogenitoriali con figli

• Locatari di alloggi popolari

• Famiglie numerose (almeno 3 figli) con garanzie estese fino al 90% e Isee fino a 50 mila euro.

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Bonus ristrutturazioni 2025: cambia tutto

Lo sconto Irpef scende al 50% e si applica solo alla prima casa (per la seconda casa scende al 36%), con tetto massimo di spesa a 96 mila euro. Dal 2026 la percentuale calerà ulteriormente al 36%.

Alcuni vincoli introdotti:

• I familiari che sostengono le spese non possono detrarre il 50%, ma solo il 36%.

• La detrazione massima varia in base al reddito e alla presenza di figli.

• Conviene attribuire le spese al coniuge con reddito più basso (senza figli) o più alto (con figli), per ottimizzare il beneficio fiscale.

• Il bonus spetta solo se chi sostiene le spese è proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile.

Bonus acquisto immobili ristrutturati e Superbonus

Chi compra un immobile ristrutturato può ottenere:

• Detrazione del 50% sul 25% del prezzo d’acquisto (fino a 96 mila euro)

• Agevolazione estesa a box auto e unità con interventi antisismici

• Condizione: l’intero edificio deve essere stato ristrutturato da impresa o cooperativa

Attenzione alla plusvalenza per immobili venduti entro 10 anni con il Superbonus 110%: in questi casi, la vendita genera un reddito tassato al 26%, a meno che l’immobile sia stato prima casa per la maggior parte del periodo.

Enrico Foscarini, 9 maggio 2025