Il diritto di proprietà non può trasformarsi in un bancomat per le spese altrui. Nell’ordinamento italiano del condominio, per decenni, chi ha posseduto un lastrico solare o una terrazza a livello in uso esclusivo si è visto accreditare balzelli ingiustificati in nome di un’interpretazione meccanica del Codice Civile. Una recente e fondamentale pronuncia della Corte di Cassazione ha finalmente spezzato questa deriva, imponendo una lettura rigorosa a tutela della libertà economica e proprietaria dei singoli condomini.
La fine dell’automatismo sull’articolo 1126 del Codice Civile
Per anni le assemblee di condominio hanno applicato in maniera del tutto cieca il criterio secondo cui il proprietario esclusivo deve accollarsi un terzo delle spese di riparazione, lasciando gli altri due terzi alla collettività dei coperti. Tuttavia, con la sentenza n. 10534 del 2026, la Suprema Corte ha stabilito che la regola di riparto dell’articolo 1126 del Codice Civile «non trova applicazione automatica qualora il lastrico solare o la terrazza a livello copra una sola unità immobiliare».
La decisione segna una netta discontinuità a favore dei proprietari: se la funzione di copertura serve un unico sottostante, la ratio di utilità pluri-immobiliare viene meno e l’addebito deve seguire le regole del solaio divise a metà tra i due soggetti interessati. In questo modo si impedisce ai fabbricati di addebitare costi di manutenzione a proprietari che non traggono alcuna utilità dall’involucro dell’immobile.
Stop ai soprusi assembleari sulle porzioni aggettanti
Troppo spesso la maggioranza assembleare ha provato a penalizzare il proprietario dell’attico isolando le strutture aggettanti per scaricarne l’intero costo sul singolo privato. Già con ordinanza della Sezione II n. 27846 del 2023, la Cassazione aveva ribadito che «qualora l’uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni rispondono sia il proprietario esclusivo sia il condominio, ponendo le spese per due terzi a carico dei soli condomini ai quali il lastrico serve da copertura».
Non sono ammesse scomposizioni geometriche arbitrarie: «La funzione di copertura non può essere frammentata o parametrata alla sola superficie effettivamente sovrastante i singoli ambienti» e «la disciplina dell’articolo 1126 opera unitariamente con riferimento all’intero manufatto, senza possibilità di scomposizioni elaborate dall’assemblea in assenza di una valida deroga convenzionale».
Esclusione totale per i condomini fuori proiezione
Il principio liberale della responsabilità correlata al reale beneficio trova piena conferma nella giurisprudenza della Suprema Corte: i proprietari le cui unità immobiliari si trovino completamente al di fuori della proiezione verticale del lastrico restano esonerati da qualsiasi contribuzione.
Affermare che la custodia del bene sia legata sia all’utilitas del privato sia a quella del fabbricato significa delimitare con precisione la sfera d’azione dell’amministratore del condominio. La proprietà privata torna a essere un diritto pieno e non una fonte indeterminata di obblighi verso la collettività dell’edificio.
Enrico Foscarini, 28 agosto 2026
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