In un sistema economico efficiente la titolarità delle infrastrutture deve rispondere a regole di trasparenza, certezza ed evidenza documentale. L’articolo 1117 del codice civile introduce una presunzione di condominialità per tutte quelle componenti dell’edificio – dalle fondamenta ai tetti, dagli impianti alle rampe – che risultano strutturalmente e funzionalmente destinate all’uso comune. Questa presunzione non è un orpello burocratico, ma lo strumento giuridico necessario per evitare che singoli soggetti si approprino in maniera unilaterale di beni indispensabili al condominio per il godimento complessivo dell’immobile. Tuttavia, l’assalto alle parti comuni e le controversie sull’appartenenza di cortili, solai o locali tecnici richiedono un vaglio rigoroso fondato sul diritto.
La prova contrattuale contro le delibere d’accertamento
Con l’ordinanza n. 13014/2025 la Corte di Cassazione ha tracciato una linea invalicabile contro le pretese di usucapione impropria o di riappropriazione arbitraria. Per vincere la presunzione di condominialità stabilita dalla legge non basta esibire una semplice delibera assembleare o invocare una decisione a maggioranza, né è sufficiente un unilaterale atto di accertamento. I giudici hanno chiarito che occorre esibire un titolo idoneo di natura contrattuale, ovvero un atto pubblico di compravendita o il regolamento predisposto dall’unico originario costruttore che contenga una chiara ed espressa riserva di proprietà individuale. Senza la prova documentale che dimostri la nascita dell’immobile con quell’esclusione, la destinazione comune, cioè la titolarità del condominio, prevale su qualunque pretesa.
Il supercondominio e la tutela degli investimenti
Questo principio trova un’ulteriore espansione liberista nel concetto di supercondominio, confermato anche dalla pronuncia n. 15811/2026. Quando più edifici autonomi condividono opere, viali d’accesso o impianti centralizzati, la presunzione di condominialità si applica di diritto anche tra i diversi corpi di fabbrica. Questa impostazione garantisce la stabilità dei mercati immobiliari e previene comportamenti parassitari: nessuno può beneficiare dei servizi e dei beni comuni d’infrastruttura rifiutando poi di parteciperne agli oneri di conservazione. La certezza della comproprietà protegge il valore di mercato degli immobili e assicura che le risorse destinate alla manutenzione dei beni condivisi vengano ripartite con equità statutaria e trasparenza contabile.
Enrico Foscarini, 24 agosto 2026
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