Quante famiglie italiane continuano a pagare bollette e forniture del proprio palazzo a un amministratore di condominio il cui mandato è tecnicamente terminato da mesi, senza sapere fino a che punto quella persona possa ancora firmare, decidere, spendere? È una situazione più diffusa di quanto si pensi, e nel 2026 è diventata il terreno di uno scontro interpretativo dentro la stessa Corte di Cassazione, con due pronunce di segno opposto emesse a distanza di poche settimane e una terza, più recente, che ha ulteriormente irrigidito la materia. Per i condomini, spesso ignari dei margini reali di manovra di chi amministra il loro patrimonio immobiliare, la questione non è astratta: riguarda direttamente il portafoglio, la trasparenza dei conti e il diritto a sapere chi sta davvero decidendo per loro.
Che cosa prevede la legge
L’istituto della prorogatio imperii nasce da un’esigenza semplice, evitare che un condominio resti improvvisamente privo di un referente legale nel passaggio tra un amministratore di condominio e il suo successore. La riforma del condominio, la legge 220 del 2012, ha provato a disciplinare la materia introducendo il comma 8 dell’articolo 1129 del codice civile, secondo cui l’amministratore cessato dall’incarico deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso ed è tenuto a eseguire soltanto le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi. Sulla carta la norma sembra chiara. Nella pratica, per anni si è discusso su cosa si intenda davvero per urgenza, e se la gestione ordinaria quotidiana, spesso difficile da rinviare, rientri o meno in questo perimetro ristretto.
La tesi estensiva
Ad aprire le danze nel 2026 è stata la seconda sezione della Cassazione, che con l’ordinanza n. 424 ha abbracciato la lettura più ampia mai formulata sul tema. Il caso riguardava due condomini che avevano impugnato alcune delibere assembleari, tra cui l’approvazione del bilancio preventivo e il compenso per il periodo di proroga, convocate da un amministratore di condominio ormai dimissionario. I ricorrenti sostenevano che quegli atti non fossero qualificabili come urgenti e dunque esulassero dai suoi poteri residui. La Corte ha respinto il ricorso, affermando che l’amministratore in prorogatio «non cessa di esercitare le sue attribuzioni» previste dall’articolo 1130 del codice civile, e che il relativo compenso resti dovuto salvo una volontà contraria espressa dall’assemblea.
Il dietrofront restrittivo
Appena settantasette giorni dopo, la stessa sezione della Cassazione ha capovolto l’impostazione. Con l’ordinanza n. 7247, i giudici si sono dichiarati apertamente «difformi» rispetto al precedente di gennaio, riportando la prorogatio dentro il solco letterale dell’articolo 1129, comma 8. Secondo questa lettura l’amministratore di condominio cessato non conserva la pienezza dei poteri né matura alcun compenso per l’attività successiva alla scadenza, ma può soltanto compiere gli atti strettamente indispensabili a scongiurare un danno al condominio. La pronuncia ha aggiunto un tassello ulteriore, destinato a pesare su tutta la categoria: l’importo del compenso va specificato analiticamente già al momento dell’accettazione dell’incarico, e in assenza di questo dettaglio la nomina è colpita da nullità radicale, un vizio che nemmeno l’approvazione successiva del rendiconto annuale può sanare. Un principio che, di fatto, chiude la porta a molte prassi finora tollerate negli studi di amministrazione.
Giugno 2026, la Cassazione limita anche la rappresentanza in giudizio
La terza tappa arriva il 26 giugno 2026 con la sentenza n. 21883, che affronta un profilo ancora più delicato, quello della capacità di stare in giudizio dell’amministratore scaduto. Nel caso esaminato, un amministratore ormai dimissionario aveva conferito la procura alle liti per proporre appello. Per la Cassazione quell’atto era semplicemente privo di fondamento, perché l’amministratore cessato non conserva alcun potere di rappresentanza processuale al di fuori delle attività di stretta urgenza. Di conseguenza l’appello è stato dichiarato inammissibile e la sentenza di secondo grado cassata senza rinvio, un esito che segnala quanto la Corte intenda oggi applicare con rigore il principio, senza margini di interpretazione estensiva a favore di chi resta in carica oltre il termine naturale.
Che cosa può e non può fare oggi l’amministratore in prorogatio
Mettendo insieme i due orientamenti più recenti, che appaiono destinati a prevalere su quello di gennaio, il perimetro d’azione dell’amministratore di condominio scaduto risulta oggi molto stretto. Restano consentiti la gestione ordinaria di urgenza, il pagamento delle utenze e delle forniture essenziali per non interrompere i servizi comuni, e le azioni di semplice conservazione dei beni. Sono invece preclusi l’avvio di innovazioni o di interventi di manutenzione straordinaria non urgenti, la stipula di nuovi contratti pluriennali senza autorizzazione dell’assemblea, e ora anche il conferimento di procure per promuovere o resistere in giudizio al di fuori del recupero crediti più immediato, salvo una successiva delibera di ratifica da parte dei condomini.
La via d’uscita quando l’assemblea resta bloccata
Non tutto, però, è chiusura. Un decreto del Tribunale di Catania del 30 aprile 2026 ha riconosciuto che, quando l’assemblea non riesce a raggiungere il numero legale o comunque non delibera, l’amministratore in prorogatio conserva la legittimazione attiva per proporre ricorso ai sensi dell’articolo 1129, comma 1, del codice civile, chiedendo al tribunale la nomina giudiziale del successore. È lo strumento che la giurisprudenza indica oggi come via maestra per uscire da uno stallo che, altrimenti, rischierebbe di lasciare il condominio scoperto proprio nel momento in cui la Cassazione ha ristretto al minimo i poteri di chi resta provvisoriamente al timone.
Il filo conduttore di queste pronunce, al di là dei tecnicismi, è la richiesta di maggiore chiarezza contrattuale e di responsabilità individuale in un settore, quello dell’amministrazione condominiale, che gestisce il risparmio di milioni di famiglie proprietarie. Un compenso non dichiarato per iscritto, una procura conferita senza titolo, una gestione prolungata per inerzia più che per necessità, sono tutte prassi che la Cassazione sta progressivamente disincentivando, a vantaggio di chi il patrimonio lo possiede davvero e ha diritto a sapere, con esattezza, chi lo sta amministrando e a quali condizioni.
Enrico Foscarini, 9 agosto 2026
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