Immagine generata da AI tramite GPT Image 1.5 di OpenAI
Arriva una stretta sui tempi della giustizia civile in materia di sfratti. Il nuovo meccanismo dell’ingiunzione di rilascio per finita locazione punta a «assicurare la celere liberazione degli immobili oggetto di contratti di locazioni conclusi o che stanno per concludersi», intervenendo su un sistema percepito come lento e inefficace. Una lentezza che, negli ultimi anni, ha inciso in modo significativo su molti proprietari, spesso lasciati senza tutela effettiva del proprio bene. È quanto prevede la bozza del ddl Sgomberi, approvato la scorsa settimana dal Cdm assieme al Piano Casa.
La modifica al codice di procedura civile
Il cuore della riforma sta nella revisione del codice di procedura civile, con l’introduzione di un procedimento che sostituisce la tradizionale convalida di licenza per finita locazione. Il locatore potrà rivolgersi al giudice anche prima della scadenza del contratto, purché nel rispetto dei termini previsti, ottenendo così un provvedimento anticipato che accelera i tempi di rilascio.
La relazione illustrativa chiarisce che il nuovo strumento «va a sostituire la convalida di licenza per finita locazione», segnando un cambio netto di approccio per gli sfratti: meno formalismi e più rapidità nell’esecuzione.
Esecuzione immediata e tempi ridotti
L’elemento più rilevante è l’efficacia immediata dell’ingiunzione. Il provvedimento opera «senza dilazione e a decorrere dalla scadenza del contratto», consentendo al giudice di ordinare il rilascio dell’immobile in tempi estremamente brevi, anche entro 15 giorni.
Il modello richiama quello del decreto ingiuntivo: si procede rapidamente e l’eventuale opposizione dell’inquilino arriva solo dopo, senza sospendere automaticamente l’esecuzione. Un’impostazione che rafforza in modo evidente la certezza del diritto di proprietà, riducendo margini di stallo e contenzioso prolungato.
Non si tratta solo di locazioni: la normasugli sfratti si estende anche a comodato, affitto d’azienda, affitto a coltivatore diretto, mezzadria e colonia, ampliando notevolmente il raggio d’azione.
Occupazioni abusive: basta anche l’atto di proprietà
Un altro passaggio chiave riguarda le occupazioni senza titolo. Il disegno di legge consente di avviare l’esecuzione forzata anche sulla base di un atto notarile che attesti la proprietà, evitando un giudizio preventivo.
L’obiettivo dichiarato è colpire in modo diretto le occupazioni abusive, distinguendole chiaramente dai casi in cui esiste un rapporto giuridico tra le parti. In questo senso, la norma interviene su una delle criticità più controverse del sistema italiano, dove il recupero di un immobile occupato può richiedere anni.
Notifiche semplificate e meno burocrazia
La riforma degli sfratti agisce anche su aspetti tecnici che incidono concretamente sui tempi. Le notifiche diventano valide anche in caso di destinatario irreperibile, vengono eliminati alcuni passaggi formali nella fase esecutiva e si riducono i termini per sanare la morosità.
Parallelamente si incentiva l’uso del domicilio digitale, con l’obiettivo di rendere le comunicazioni più rapide e certe. Un passaggio che va nella direzione di una giustizia più moderna e meno vincolata a procedure obsolete.
Le tutele per i casi più fragili
Non mancano correttivi per le situazioni più delicate. È prevista la possibilità di rinviare l’esecuzione fino a sei mesi in presenza di anziani, disabili gravi o malati terminali.
Inoltre, nei procedimenti relativi a immobili ad uso abitativo, scatta l’obbligo di segnalazione ai servizi sociali in presenza di fragilità. Un tentativo di bilanciare l’accelerazione delle procedure con una rete minima di protezione.
Il nodo politico: proprietà e garanzie
Il legislatore parla di «equilibrio» tra esigenze dei proprietari e diritti degli inquilini, ma il baricentro della riforma appare chiaramente spostato verso una maggiore tutela della proprietà.
Da una parte c’è l’esigenza di garantire tempi certi e diritti effettivi a chi possiede un immobile; dall’altra emergono timori legati alla compressione delle garanzie per le fasce più deboli, in un contesto segnato da difficoltà abitative crescenti.
Il vero banco di prova sarà l’applicazione concreta delle nuove norme. Perché se la velocità diventa un valore, resta aperta la questione di come coniugarla con un sistema di tutele che non lasci indietro chi è più esposto.
Enrico Foscarini, 5 maggio 2026
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