Vendere una casa quando i diritti sull’immobile sono divisi tra un genitore usufruttuario e due figli nudi proprietari è un’operazione del tutto praticabile. La condizione essenziale è che tutti siano d’accordo a cedere le rispettive posizioni giuridiche, così da consentire all’acquirente di ottenere la piena proprietà dell’abitazione. La situazione è frequente nelle famiglie che hanno scelto di trasferire la nuda proprietà ai figli riservando al genitore il diritto di utilizzare la casa per tutta la vita, oppure di ricavarne un reddito attraverso la locazione, nel rispetto dei limiti di legge. Dal punto di vista giuridico, usufrutto e nuda proprietà sono diritti distinti. L’articolo 981 del Codice civile riconosce all’usufruttuario il diritto di godere della cosa, rispettandone la destinazione economica, mentre la proprietà rimane in capo ai nudi proprietari, che non possono esercitare tutte le facoltà normalmente spettanti al titolare della piena proprietà finché dura l’usufrutto.
Per vendere l’immobile libero da questa separazione occorre quindi il consenso del genitore e di entrambi i figli. L’usufruttuario e i due nudi proprietari devono partecipare alla vendita, trasferendo contestualmente i rispettivi diritti. Se tutti sono d’accordo e hanno piena capacità di agire, l’operazione può essere conclusa con un unico atto notarile, senza dover prima riunire usufrutto e nuda proprietà.
Come si divide il prezzo tra genitore e figli
Una volta individuato l’acquirente, resta da stabilire come ripartire il corrispettivo. Il criterio ordinario consiste nell’attribuire all’usufruttuario il valore economico del suo diritto e ai figli quello della nuda proprietà, diviso in parti uguali in ragione delle rispettive quote del 50%.
Per determinare il valore dell’usufrutto si utilizzano normalmente i coefficienti fiscali collegati all’età dell’usufruttuario e al tasso di interesse legale, secondo le regole previste dalla normativa tributaria. In linea generale, più giovane è l’usufruttuario, maggiore è il valore attribuito al suo diritto, perché la sua durata attesa è più lunga. La quota residua del prezzo viene riconosciuta ai nudi proprietari.
Questa ripartizione costituisce un criterio di riferimento, ma è opportuno concordare in anticipo con il notaio sia la valutazione dei diritti sia le modalità di pagamento. Le parti possono disciplinare consensualmente la destinazione del ricavato, purché l’accordo sia chiaro e siano valutate le eventuali conseguenze fiscali e civilistiche di una distribuzione diversa da quella corrispondente ai diritti ceduti.
In concreto, è consigliabile che l’atto specifichi quali somme spettano a ciascun venditore e che i pagamenti siano tracciabili e coerenti con gli accordi raggiunti. In questo modo si riducono i rischi di successive contestazioni familiari.
Se i figli sono minorenni serve il giudice
La maggiore attenzione è necessaria quando uno dei nudi proprietari non ha ancora compiuto 18 anni oppure è sottoposto a una misura di protezione che limita la capacità di compiere autonomamente atti patrimoniali.
Per la vendita di beni appartenenti a un minore, l’articolo 320 del Codice civile prevede specifiche limitazioni ai poteri dei genitori e richiede, nei casi previsti, l’autorizzazione dell’autorità giudiziaria. Per gli altri soggetti incapaci si applicano le disposizioni pertinenti alla loro condizione e al tipo di atto da compiere.
La necessità dell’autorizzazione va verificata sulla base della situazione concreta e della disciplina applicabile al momento della stipula. Se, invece, il genitore usufruttuario e i due figli sono tutti maggiorenni e capaci di agire, non occorre un’autorizzazione giudiziaria per il solo fatto che la proprietà sia suddivisa tra usufrutto e nuda proprietà.
Plusvalenza, attenzione alle nuove regole fiscali
Prima di firmare è importante verificare anche il trattamento fiscale della vendita. La presenza di più titolari non comporta che la plusvalenza debba essere considerata unitariamente: la posizione di ciascun venditore va esaminata in relazione al diritto ceduto, alla sua provenienza e alle date rilevanti ai fini fiscali.
Sul tema è intervenuto il decreto Fiscale 2025 (dl 84/2025), convertito dalla legge 108/2025, che ha introdotto un’interpretazione dell’articolo 67 del Tuir in materia di costituzione e concessione di usufrutto e altri diritti reali di godimento. La norma distingue tra il caso in cui chi concede il diritto mantenga un altro diritto reale sull’immobile, con reddito qualificato come reddito diverso, e quello in cui si spogli contestualmente e integralmente di ogni diritto reale, fattispecie nella quale il provento può essere qualificato come plusvalenza, se ricorrono i presupposti temporali previsti dalla legge.
Per la vendita della casa da parte dell’usufruttuario insieme ai nudi proprietari, occorre quindi distinguere questa fattispecie dalla semplice costituzione o cessione separata dell’usufrutto. L’articolo 67 del Tuir prevede, in via generale, la tassazione delle plusvalenze immobiliari per le cessioni effettuate entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, con specifiche eccezioni, tra cui gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo rilevante. Per gli immobili ricevuti in donazione, il quinquennio decorre dall’acquisto da parte del donante; per determinati immobili interessati da interventi agevolati con il Superbonus può applicarsi la disciplina decennale prevista dalla lettera b-bis).
La verifica va effettuata sulla situazione concreta di ciascun venditore, considerando il titolo di acquisto, la data e la natura del diritto ceduto. Un controllo preventivo con il notaio e il consulente fiscale permette di stimare le eventuali imposte prima di definire la ripartizione del ricavato.
Rinunciare all’usufrutto prima di vendere: conviene?
Esiste anche un’altra strada: il genitore può valutare la rinuncia all’usufrutto, con conseguente consolidamento della piena proprietà in capo ai figli. In tal caso, sarebbero questi ultimi a vendere successivamente l’immobile come pieni proprietari.
La soluzione, tuttavia, non è automaticamente più semplice né più conveniente. La rinuncia comporta la perdita del diritto del genitore e può incidere sulla distribuzione economica del ricavato, oltre a richiedere un’attenta verifica delle conseguenze fiscali e formali dell’operazione. Se l’obiettivo condiviso è vendere la casa e distribuire il prezzo tra chi detiene i diversi diritti, la cessione congiunta della piena proprietà è in genere la via più lineare: ciascun titolare trasferisce il proprio diritto nello stesso atto e gli accordi sul ricavato vengono definiti prima del rogito.
Il principio da tenere presente è semplice: la divisione tra usufrutto e nuda proprietà non impedisce di vendere l’immobile. Quando esiste il consenso di tutti i titolari, la legge offre gli strumenti per realizzare la vendita, tutelando i diritti di ciascuno e lasciando spazio all’autonomia contrattuale nei limiti previsti dall’ordinamento.
Enrico Foscarini, 15 ottobre 2026
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