Chi vota, come vota e perché lo fa non può restare nell’ombra, nemmeno tra le pareti di un condominio. È un principio che sembra scontato, eppure continua a essere messo alla prova nelle assemblee condominiali italiane, dove capita ancora che un presidente proponga lo scrutinio segreto per «evitare tensioni» o «tutelare la privacy» su temi delicati come la revoca dell’amministratore o l’avvio di una causa contro un condomino. La giurisprudenza di legittimità, però, è netta: la Cassazione ritiene illegittima e annullabile, ai sensi dell’articolo 1137 del Codice civile, qualunque deliberazione approvata con voto segreto.
Non si tratta di un cavillo procedurale, ma di un principio che tocca il cuore di come si esercita il potere collettivo su beni e interessi individuali. Il condominio è una delle poche forme di governo di prossimità che quasi tutti gli italiani sperimentano direttamente, e il modo in cui vi si delibera dice molto su quanto la trasparenza sia considerata, nella prassi quotidiana, un presidio irrinunciabile o un fastidio da aggirare.
Trasparenza come garanzia
Il nodo centrale, secondo i giudici, è la verificabilità del voto. Senza sapere chi ha votato a favore, chi contro e chi si è astenuto, insieme ai relativi valori millesimali, diventa impossibile accertare il rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dall’articolo 1136 del Codice civile. In altre parole, senza tracciabilità del voto non esiste modo di controllare se la maggioranza richiesta dalla legge sia stata davvero raggiunta, e l’intero impianto delle garanzie procedurali si sgretola.
C’è poi un secondo argomento, forse ancora più rilevante per chi guarda al condominio come a un piccolo laboratorio di diritti individuali contro le decisioni della maggioranza: solo i condomini assenti, dissenzienti o astenuti possono impugnare una delibera annullabile. Il voto segreto, impedendo di accertare chi si sia opposto o astenuto, priva di fatto il singolo proprietario della possibilità di far valere il proprio dissenso davanti a un giudice. È un meccanismo che, sotto la bandiera della riservatezza, finisce per disarmare la minoranza proprio nel momento in cui più avrebbe bisogno di strumenti di tutela.
Cosa succede quando la regola viene aggirata
La conseguenza pratica non è però automatica né immediata. Una delibera approvata a scrutinio segreto può essere impugnata entro trenta giorni, termine che decorre dalla data della deliberazione per chi ha votato contro o si è astenuto, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Se nessuno si muove entro quella finestra temporale, il vizio si sana e la delibera resta valida a tutti gli effetti, per quanto adottata con un metodo che la Cassazione considera scorretto.
È un dettaglio che merita attenzione perché apre, di fatto, uno spazio d’azione discutibile: un presidente di assemblea determinato a evitare un voto palese su un tema scomodo può comunque imporre lo scrutinio segreto, scommettendo che nessun condomino, per pigrizia, disinformazione o timore di conflitti di vicinato, si attivi in tempo utile presso un tribunale. Alcuni approfondimenti giuridici sul tema segnalano proprio come, in assenza di opposizioni tempestive, la delibera «sanata» diventi inoppugnabile nonostante il vizio originario, un esito che finisce per premiare chi meno rispetta le regole del gioco democratico condominiale.
Un tema minore, ma non piccolo
Si potrebbe liquidare la questione come una curiosità da tecnici del diritto immobiliare, ma il principio in gioco è più ampio di quanto sembri. Ogni volta che un organo collegiale, grande o piccolo che sia, decide di sottrarsi al controllo di chi vi partecipa, si indebolisce il legame tra potere e responsabilità. Il condominio, con le sue regole minute su millesimi e quorum, replica in scala ridotta un principio che vale per qualunque assemblea deliberante: il voto palese non è un vincolo burocratico, ma la condizione minima perché un dissenso possa essere espresso e, se necessario, difeso.
Non a caso, come ricordano alcuni commentatori del settore, la giurisprudenza più risalente già negli anni Novanta aveva chiarito che un regolamento condominiale non può nemmeno prevedere in via generale lo scrutinio segreto come modalità di voto, perché ciò comprometterebbe irrimediabilmente la possibilità di verificare le maggioranze e di esercitare il diritto di impugnazione. Un orientamento che, a distanza di decenni, i giudici di legittimità continuano a confermare con sostanziale unanimità.
Per chi amministra o vive in un condominio, la lezione pratica è semplice: pretendere la trasparenza del voto non è un capriccio, ma un diritto che la legge riconosce a tutela di ciascun proprietario. E per chi ha la tentazione di aggirarla, il rischio di vedersi impugnare la delibera, per quanto circoscritto nel tempo, resta comunque concreto.
Enrico Foscarini, 6 agosto 2026
Nicolaporro.it è anche su Whatsapp. È sufficiente cliccare qui per iscriversi al canale ed essere sempre aggiornati (gratis).
