Il progresso tecnologico è diventato parte integrante delle nostre vite migliorandole, consentendoci di svolgere attività con estrema facilità grazie ad una semplice connessione ad Internet e facendoci risparmiare notevolmente tempo ed energie.
Ormai qualsiasi settore sta cogliendo il progresso: dal settore bancario a quello assicurativo, dalla vendita al dettaglio all’alimentare, moda e recentemente un altro settore, per tradizione poco incline al mutamento, sta attraversando radicali trasformazioni che segneranno in modo decisivo il nostro futuro, quello del mercato immobiliare che vale il 20% del Pil italiano e che rappresenta il 60% del patrimonio delle famiglie. È chiaro quindi come un comparto così nevralgico della nostra economia non possa perdere questa occasione data dalla trasformazione digitale.
Considerato essere il mercato con il maggior valore a livello globale (pari al 2,7 volte il PIL mondiale), in una fase ancora iniziale di trasformazione, unita alle pressioni che subisce dai profondi cambiamenti e nuove esigenze della società contemporanea, è chiaro come quanto possa essere una straordinaria opportunità per lo sviluppo di nuove soluzioni e la nascita di nuovi players, fortemente digitali ed innovativi.
Ma in cosa consiste esattamente il Proptech? Quale sarà il suo impatto sul settore immobiliare?
Il proptech, termine derivante dall’unione delle parole Property (intesa come settore immobiliare) e Technology (tecnologia) rappresenta il processo di trasformazione digitale ed innovazione del mercato immobiliare, è da intendersi quindi come un meccanismo diversificato e multidisciplinare che sta innovando il tradizionale settore real estate.
Paradossalmente stavolta per comprendere cosa è il proptech partiamo da cosa non è: un’agenzia immobiliare il cui approccio si limita ad un modulo digitale per acquisire contatti usufruendo poi degli agenti sul posto, in presenza, non è una proptech; un’azienda che acquista, ristruttura e vende gli immobili basando le proprie valutazioni sull’esperienza umana il cui utilizzo della tecnologia è confinato alla sola pubblicazione dell’annuncio di vendita o di locazione dell’immobile non è una proptech,
La differenza tra le realtà elencate sopra e le proptech è che per le prime la tecnologia ha un ruolo accessorio, ma la loro attività resta fondamentalmente analogica mentre per le proptech la tecnologia (Big Data, AI, Imaging, Machine Learning ecc.) è alla base e necessaria per i processi e obiettivi aziendali sfruttando la tecnologia nelle varie fasi prendendo decisioni supportate da big data e algoritmi in modo da offrire al cliente un servizio più trasparente, più performante e più vantaggioso.
Nel dettaglio, si può fare ricorso al Proptech per servizi come l’affitto e l’acquisto online di proprietà; Soluzioni di analisi dei dati e Big Data per il mercato immobiliare; Software di gestione degli immobili a supporto dell’attività di gestione degli stessi; Applicazione di nuove tecnologie come la realtà virtuale per permetterci di visitare la proprietà che stiamo valutando di comprare o affittare anche a distanza, il disbrigo delle pratiche legali e amministrative, la raccolta e l’analisi dei dati che consentono di tracciare un quadro esaustivo delle condizioni di mercato con particolare riferimento ai prezzi.
Il Proptech, infatti, deve essere considerato come una nuova filosofia, un diverso modo di intendere il classico mercato immobiliare con riferimento alle relazioni tra i soggetti interessati, costruttori, intermediari e consumatori e al suo oggetto e quindi gli edifici e più in generale le città del futuro, che vengono stimolati dallo scenario digitale in continua mutazione.
I principali ambiti interessati, come definiti dal Proptech Monitor nel report “Tecnologie, strumenti e servizi innovativi per il Real Estate” del Politecnico di Milano sono quattro:
il Real Estate FinTech: categoria che fa riferimento alla fase delle transazioni e le operazioni di compravendita di immobili, fornendo le informazioni ed i servizi finanziari e assicurativi a supporto delle transazioni. Include anche gli investimenti immobiliari, i finanziamenti, i mutui, crowdfunding, l’analisi e la gestione dei portafogli e degli asset immobiliari.
Smart Real Estate: riguarda la funzionalità, gestione e il controllo degli immobili, che grazie all’ausilio di specifiche piattaforme e strumenti high-tech fornisce dati e servizi che facilitano l’operatività, la pianificazione e l’esecuzione degli interventi.
Sharing Economy: riguarda la fase di fruizione e utilizzo degli immobili, in particolare il cosiddetto “consumo collaborativo”, al cui interno si annovera la condivisione di residenze e la condivisione degli spazi di lavoro.
Professional Services: raccoglie diverse realtà che si occupano di soluzioni nel mondo Real Estate, dai servizi alla consulenza, dal marketing alle analisi di mercato, settoriali e territoriali.
L’obiettivo, secondo il Proptech Monitor del Polimi, è quello di ottimizzare le tradizionali strutture del settore immobiliare per raggiungere maggiore efficienza ed efficacia.
Quali sono le opportunità e i limiti?
Nuovi posti di lavoro: questa transizione porta con se professioni nuove, un esempio emblematico sono i piloti di droni che mappano il territorio dall’alto, nuovi arredatori di abitazioni da visitare virtualmente, ai “raccoglitori” di big data per le analisi del mercato immobiliare e agli sviluppatori di software di intelligenza artificiale applicata al nuovo internet delle cose, fino agli ingegneri, quasi una nuova specie di ingegneri, a metà tra l’edile e il tecnico informatico, che devono occuparsi delle elaborazioni grafiche e dei render da offrire online ai potenziali acquirenti. Tutti nuovi impieghi consentiti dalle tecnologie, in un settore che promette sviluppi ancora inesplorati ma che metterà irrimediabilmente a repentaglio chi non si saprà adeguare alle nuove frontiere.
Sostenibilità: mobilitare la nuova tecnologia per soddisfare le crescenti sfide di dati e misurazione associate ai nuovi obiettivi ESG e ai requisiti legali è una nuova entusiasmante frontiera per Proptech. Questo potrebbe diventare un facilitatore significativo per le iniziative ESG scalabili e sostenibili di cui il settore ha bisogno. ESG e cambiamento climatico insieme richiedono approcci completamente nuovi all’analisi del rischio e della ricompensa rispetto a ciò che il settore ha fatto per molto tempo. Ad esempio, il monitoraggio energetico in edifici di grandi dimensioni, se portato su larga scala potrebbe consentire notevoli risparmi di emissioni in tutto il mondo.
Convenienza e comodità: permetterà ai proprietari di vendere o affittare le proprietà con commissioni ridotte se non addirittura inesistenti, bypassando intermediari e burocrazie aggiuntive. Un ulteriore vantaggio emerge anche nella compravendita immobiliare grazie all’indoor mapping attraverso cui si potranno visitare ed esplorare virtualmente gli immobili in realtà aumentata.
Flessibilità investimento: Proptech promette anche di sbloccare i volumi di scambio, quindi la liquidità dell’asset class Real Estate. Lo sviluppo della tecnologia blockchain probabilmente porterà ad applicazioni pratiche nel settore immobiliare. Che si tratti della tokenizzazione dei REIT (Real Estate Investment Trust) o della creazione di valute specifiche per il trading nel settore immobiliare, parliamo di un’applicazione della tecnologia estremamente interessante nel mondo reale che dovrebbe offrire maggiore liquidità e flessibilità agli investitori.
Inclusione e rendimento: Il crowdfunding nel settore immobiliare ha procurato numerosi vantaggi per gli operatori del settore e i risparmiatori interessati nell’investire in un settore redditizio come quello immobiliare. Grazie al peer to peer lending, molti operatori possono beneficiare di un canale alternativo di finanziamento su cui poter fare affidamento, poiché meno rigoroso di un tradizionale istituto di credito.
L’iter di presentazione dei loro progetti immobiliari presso le diverse piattaforme di crowdfunding diviene più snello e veloce e di fatto bisognerà solo attendere che venga confermato da gestori per poterlo presentare ai prestatori. D’altra parte anche i risparmiatori possono approfittare di un nuovo potente strumento per far fruttare i propri risparmi tramite micro prestiti destinati alle diverse opportunità immobiliari. I profitti del lending crowdfunding immobiliare sono molto appetibili, poiché consentono di ottenere un guadagno con interessi che rientrano tra il 7% e 12% annuale sul capitale prestato. Inoltre, esiste un ampio margine di scelta sul capitale da destinare al prestito.
Cosa limita però la crescita di questo settore? Prima di tutto la mancanza di una cultura tecnologica e la mancanza di un ecosistema proptech adeguato (per ora) che richiede enormi costi iniziali e dalla vastità della classe di attivi.
Quanto vale il mercato Proptech?
Si tratta di un settore dal volume d’affari potenzialmente enorme, destinato a crescere nei prossimi anni. L’ Italia si conferma la nazione con il peso maggiore delle attività immobiliari all’interno dello scenario economico nazionale, con una quota pari all’11,9 per cento del Pil, a cui si somma lo sviluppo immobiliare, pari al 2,9 per cento, e il settore delle costruzioni con il 4,2 per cento, per un totale del comparto pari al 19 per cento del Pil, superiore alla media europea del 18,3 per cento. Dopo l’Italia è il Regno Unito con la quota maggiore, pari al 18,8 per cento, seguito da Francia (18,6 per cento), Spagna (18,5) e, più distaccata, Germania (16,6).
Stiamo parlando di un valore di mercato di 27 miliardi di dollari (2019) e di un numero di startup proptech pari a 3800 in Europa e ben 162 in Italia. Nella prima metà del 2021 gli investimenti verso startup attive nel segmento proptech nel mondo hanno quasi raggiunto la soglia dei 10 miliardi di dollari di dollari. Nel corso degli ultimi dieci anni il numero di startup proptech è quadruplicato – passando da 2,000 a quasi 8,000, con una crescita del 300%.
Anche in italia continuano a proliferare, con ottimi risultati, come Stefano Bellintani, docente del Politecnico di Milano e responsabile dell’Italian Proptech Netowrk (IPN), partner scientifico di Proptech360 che sostiene come ci sia ancora grande fermento, almeno sul fronte delle nuove imprese, infatti dal 2018 ad oggi le startup sono aumentate del 400% “.
Secondo un nuovo report Jones Land LaSalle Inc., società di consulenza immobiiare che opera a livello globale, Italia compresa, nella prima metà del 2021 le startup attive in ambito proptech nel mondo hanno attirato investimenti per circa 9,7 miliardi di dollari. Molti dei fondi sono andati a compagnie ormai consolidate, che hanno tutte le carte in regola per posizionarsi come leader del settore.
Conclusioni
La trasformazione digitale è ormai fondamentale in una fase post pandemica e il passaggio a tecnologie e soluzioni innovative come il modello proptech sono ormai necessari per la ripartenza e l’efficacia del settore, ne è un esempio il lavoro degli agenti immobiliari che verrà semplificato in modo decisivo grazie all’ausilio di software dedicati che consentiranno loro di concentrarsi maggiormente sulla soddisfazione del cliente a 360 gradi.
È evidente come la quarta rivoluzione industriale stia promuovendo una trasformazione sostanziale nella relazione tra l’ambiente digitale e l’ambiente costruito, motivo per cui sta emergendo un nuovo ecosistema, con startup impegnate nel settore immobiliare in modi estremamente lungimiranti. Questo consente al settore di concentrarsi sulla propria esperienza mentre le nuove aziende si concentrano sulla fornitura delle tecnologie, e i due mondi alla fine si integreranno creando nuove fonti di valore per i consumatori e operatori del settore.
Anche nel nostro paese quindi il fenomeno ha assunto negli ultimi anni un consolidamento che presenta interessanti margini per il futuro, nonostante le imprese di questo segmento nascano per proporre e individuare soluzioni per nuovi processi e servizi di fatto poi arrivano ad intercettare temi molto più grandi, connessi al cambiamento delle città, alle nuove modalità di lavoro e ai fenomeni ambientali.
Attenzione però, come in tutte le evoluzioni della specie, solo coloro che saranno in grado di adattarsi ai grandi cambiamenti ed accogliendo le novità come nuove opportunità, potranno crearsi dei vantaggi competitivi interessanti e risultare vincenti nel mercato del futuro danneggiando tuttavia tutti coloro che non sapranno (o vorranno) adeguarsi alla rivoluzione.
Ma quali sono le prospettive ed applicazioni di questa nuova rivoluzione e quali sono in Italia le migliori Proptech a cui potersi rivolgere per la vostra casa?
Ve ne parlo la prossima settimana.
Deborah Ullasci
