Luxury real estate, Milano e Roma nella top ten mondiale

Milano continua a guadagnare posizioni nella classifica globale del real estate di lusso. Secondo il Barnes City Index 2025, il capoluogo lombardo è salito dal 17° al 5° posto tra le città più ambite dagli Ultra High-Net-Worth Individuals (UHNWI), ovvero coloro con un patrimonio investibile superiore ai 30 milioni di dollari. Un balzo che riflette un trend più ampio: l’Italia, e in particolare le sue due principali città, è sempre più al centro delle strategie immobiliari dell’élite globale. Un segnale chiaro che, tra fiscalità mirata, qualità urbana e visione internazionale, l’Italia sta (ri)trovando un ruolo di primo piano nei giochi globali dell’economia immobiliare.

L’effetto flat tax e il fascino milanese

A spingere Milano verso l’alto nella classifica internazionale contribuiscono diversi fattori. In primis, il regime agevolato che il nostro Paese offre a chi trasferisce la propria residenza fiscale in Italia: una flat tax annuale (salita recentemente a 200.000 euro) applicata sui redditi esteri, indipendentemente dal loro ammontare. Un incentivo potente, che ha attratto imprenditori, manager e investitori internazionali.

Ma Milano non è solo fiscalità vantaggiosa. Le sue dimensioni contenute, la posizione geografica baricentrica tra mare e montagna, l’offerta culturale vivace e il lifestyle cosmopolita la rendono una meta appetibile per chi cerca qualità della vita senza rinunciare ai vantaggi di una grande città. Boutique di alta moda, ristoranti stellati e design district completano il quadro di un’offerta urbana che parla direttamente al target alto spendente.

Dove comprano (e cosa cercano) i super-ricchi

Secondo il Barnes Global Property Handbook, la domanda dei top buyer si concentra su abitazioni di almeno 120 mq, in quartieri storici come Brera, il Quadrilatero della Moda o Corso Magenta, oppure in zone moderne e riqualificate come Porta Nuova. I requisiti? Piano alto, terrazzo con vista, garage privato, e servizi “hotel-like” come portineria H24, palestra o piscina condominiale.

Prezzi in volo: fino a 23.000 €/mq

L’interesse crescente per questo tipo di asset ha innescato un’impennata dei prezzi. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel 2024 il valore medio nel segmento Prime ha toccato i 13.349 €/mq, con punte fino a 23.000 €/mq per le proprietà più esclusive. Un trend che non sembra destinato a fermarsi, anche grazie alla visibilità internazionale legata ai Giochi Olimpici invernali del 2026.

«Negli ultimi anni abbiamo assistito a un’accelerazione dei prezzi che ha interessato tutto il tessuto urbano, trascinato proprio dal segmento lusso», conferma Sara Damasceni, fondatrice di Dama Re, società attiva tra Milano e Malaga. «La visibilità globale dell’evento olimpico e la crescente reputazione di Milano come città del design, della moda e dell’arte stanno contribuendo a consolidare questa tendenza».

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Roma non resta a guardare: boom turistico e Giubileo

Se Milano domina il presente, Roma continua a esercitare il suo fascino senza tempo. Nel 2024 la Capitale aveva persino superato Milano nella classifica delle città più attrattive per gli UHNWI. Il Giubileo, atteso come un volano per turismo e infrastrutture, ha spinto ulteriormente il mercato residenziale, favorendo una riconversione di molti immobili turistici in abitazioni di lusso.

La domanda si concentra soprattutto nel centro storico, ma anche quartieri come Prati, Parioli e Monti stanno conoscendo un forte rinnovamento. Il mercato romano, un tempo percepito come più statico rispetto a quello milanese, sta rapidamente colmando il gap grazie a un mix di rendimenti interessanti, patrimonio artistico unico e una nuova attenzione agli investimenti internazionali.

Le altre protagoniste del luxury real estate globale

Oltre a Milano e Roma, la top ten del Barnes City Index 2025 include città ormai consolidate come Parigi, Londra, New York, Los Angeles, Dubai, Ginevra, Monaco e Madrid. Ognuna di queste destinazioni continua ad attrarre gli Ultra High-Net-Worth Individuals per ragioni diverse, legate a fiscalità, stile di vita e prospettive di rendimento.

Parigi resta una calamita per chi cerca prestigio, arte e architettura. Nonostante la pressione fiscale, il mercato degli immobili di lusso in zone come Saint-Germain-des-Prés o il Marais è stabile e molto liquido.

New York, da sempre capitale globale del real estate, offre alta redditività soprattutto nel settore degli affitti di lusso a Manhattan e Brooklyn. È una scelta di lungo periodo per chi cerca solidità.

Los Angeles abbina clima, lifestyle e innovazione. Il mercato delle ville in collina – da Bel-Air a Beverly Hills – continua a essere alimentato da celebrity, imprenditori tech e investitori stranieri.

Dubai, ormai entrata stabilmente nei radar degli investitori globali, conquista per la fiscalità ultra competitiva, il clima stabile e lo sviluppo continuo di progetti luxury. Palm Jumeirah e Downtown restano le zone più richieste.

Ginevra e Monaco incarnano sicurezza, stabilità bancaria e privacy. Sono scelte strategiche per chi cerca asset a basso rischio in mercati iper-regolamentati e protetti.

Infine, Madrid ha visto un’accelerazione della domanda high-end grazie al mix di prezzi ancora accessibili rispetto ad altre capitali europee e una qualità della vita elevata. Quartieri come Salamanca e Chamberí sono al centro della nuova espansione del lusso immobiliare in Spagna.

Il caso Londra

Londra, storicamente uno degli epicentri mondiali del real estate di lusso, sta attraversando una fase di ricalibratura. L’arrivo di Keir Starmer a Downing Street ha segnato un cambio di rotta nella politica fiscale britannica, con un inasprimento delle imposte sui grandi patrimoni e una maggiore pressione sui residenti non domiciliati, da sempre protagonisti del mercato immobiliare della capitale. In questo nuovo scenario, diversi UHNWI stanno riconsiderando le proprie scelte, preferendo città fiscalmente più vantaggiose come Milano, dove la flat tax italiana offre condizioni molto più prevedibili e favorevoli.

Nonostante questo, Londra mantiene un’attrattiva strutturale difficilmente replicabile: l’ecosistema finanziario globale, le istituzioni educative d’eccellenza, la vivacità culturale e la liquidità del mercato ne fanno ancora una delle mete più solide per investimenti a lungo termine. Quartieri come Mayfair, Belgravia e South Kensington continuano a registrare compravendite milionarie, anche grazie alla percezione di Londra come “porto sicuro” in periodi di incertezza geopolitica.

Enrico Foscarini, 30 maggio 2025