Affitti brevi, in arrivo la stretta europea

Non è una crociata contro gli affitti brevi e Airbnb né una vittoria degli albergatori, ma il segnale che arriva da Bruxelles va letto con attenzione da chi difende le libertà economiche. La Commissione europea parla di “proporzionalità”, promettendo di evitare divieti generalizzati sulle locazioni brevi, ma il rischio è che questa parola diventi il grimaldello per una regolazione sempre più invasiva. Dietro l’idea di interventi mirati si affaccia infatti un modello in cui l’uso della proprietà privata viene subordinato a obiettivi politici, ridefinendo in modo implicito il perimetro del diritto di disporre liberamente dei propri beni.

L’Europa afferma di non voler spegnere il turismo, ma allo stesso tempo assume che il mercato, lasciato libero, produca effetti socialmente indesiderabili. È una lettura che ribalta il principio liberale secondo cui non è la libertà economica a generare squilibri strutturali, bensì la scarsità di offerta causata da vincoli, burocrazia e pianificazione rigida.

Il Piano casa europeo e il ruolo dello Stato nel mercato immobiliare

L’inserimento degli affitti brevi nel Piano casa europeo, destinato a diventare legge entro il 2026, rappresenta un passaggio politico rilevante. La Commissione promette una cornice più chiara per gli Stati membri, ma questa chiarezza rischia di tradursi in una progressiva compressione della libertà contrattuale dei proprietari, chiamati a farsi carico di una crisi abitativa che ha origini ben diverse.

Il punto è stato esplicitato dal commissario Dan Jørgensen, secondo cui “non possiamo restare fermi mentre i residenti vengono espulsi dal mercato della casa nei luoghi in cui sono nati o vorrebbero vivere”. Un’affermazione che intercetta un disagio reale, ma che sposta l’attenzione dal vero nodo strutturale: la mancanza di nuove abitazioni e l’incapacità delle politiche pubbliche di aumentare l’offerta. Intervenire sull’uso degli immobili esistenti è una risposta immediata, ma evita di affrontare le responsabilità della regolazione urbanistica e fiscale.

Aree sotto stress abitativo e incertezza del diritto

Il fulcro della futura normativa sarà l’individuazione delle cosiddette aree sotto stress abitativo, dove la pressione turistica giustificherebbe limiti specifici agli affitti brevi. Anche in questo caso, il principio appare ragionevole solo in superficie. Legare il valore economico e l’utilizzo di un bene privato a classificazioni amministrative variabili nel tempo significa introdurre un elemento di incertezza che scoraggia investimenti e manutenzione del patrimonio immobiliare.

Il fatto che in alcune zone le locazioni brevi rappresentino una quota significativa dello stock abitativo non è la prova di un abuso del mercato, ma il segnale che la domanda è alta e l’offerta insufficiente. In un’ottica liberale, la risposta dovrebbe essere favorire nuove costruzioni e riqualificazioni, non limitare chi utilizza legittimamente la propria proprietà per rispondere a quella domanda.

Più poteri ai Comuni, meno tutele per i proprietari

Bruxelles punta a rafforzare il ruolo delle amministrazioni locali, affidando ai Comuni la possibilità di intervenire con misure dedicate. Ma la prossimità non è di per sé una garanzia di equilibrio. Al contrario, la frammentazione normativa rischia di creare una mappa a macchia di leopardo di regole diverse, aumentando l’arbitrarietà e riducendo la prevedibilità del quadro giuridico.

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Quando il diritto di utilizzare un immobile dipende da decisioni locali spesso influenzate dal ciclo politico, la proprietà privata smette di essere un diritto pieno e diventa una concessione condizionata. Un passaggio che contrasta con i principi fondamentali di un’economia di mercato aperta.

Limiti alle notti e pianificazione dell’uso privato

Tra gli strumenti evocati rientra anche l’ipotesi di un tetto massimo alle notti affittabili nel corso dell’anno. La Commissione sottolinea che non si tratterebbe di un obbligo, ma di un’opzione a disposizione delle autorità locali. Resta però il fatto che introdurre limiti quantitativi all’uso di un bene privato significa sostituire la logica del mercato con quella della pianificazione amministrativa.

Esperienze già in atto in alcune città europee vengono richiamate come esempi virtuosi, ma raramente si valutano i loro effetti collaterali: aumento degli affitti tradizionali, riduzione dell’offerta turistica legale e crescita dell’irregolarità. Il rischio è che la regolazione produca esattamente l’opposto di ciò che promette.

Host professionali, trasparenza e nuovi obblighi

Un altro pilastro della strategia europea riguarda la distinzione tra host professionali e non professionali. L’obiettivo dichiarato è riequilibrare la concorrenza e rafforzare le tutele dei consumatori, ma anche qui la linea è sottile. Una classificazione troppo rigida rischia di colpire chi investe legittimamente nel mattone come forma di impresa diffusa, favorendo di fatto i grandi operatori a scapito dei piccoli proprietari.

Alla regolazione degli affitti brevi si affiancheranno misure più ampie del Piano casa europeo, pensate per aumentare l’offerta di abitazioni a prezzi accessibili. Se queste misure punteranno davvero a semplificare permessi, varianti e procedure urbanistiche, allora potranno rappresentare un correttivo utile. Ma se resteranno subordinate a nuovi vincoli sull’uso degli immobili, il rischio è di intervenire solo sui sintomi, lasciando irrisolte le cause profonde della crisi abitativa.

In questo contesto, anche il regolamento europeo sulla trasparenza delle piattaforme, in vigore dal 2026, andrebbe letto come uno strumento di conoscenza e non come un preludio a un controllo sempre più pervasivo. Perché senza un chiaro riconoscimento del valore della proprietà privata e del ruolo del mercato, ogni tentativo di regolazione rischia di indebolire, anziché rafforzare, le fondamenta dell’economia urbana europea.

Enrico Foscarini, 18 gennaio 2026

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