Affitti brevi, come sfuggire alla stretta della manovra

La nuova normativa sugli affitti brevi, praticamente già in legge di Bilancio, promette di aumentare il gettito Irpef ma rischia di produrre effetti molto diversi da quelli attesi. Il nuovo impianto prevede la cedolare secca al 21% per il primo immobile, il 26% per il secondo e, dal terzo appartamento, l’obbligo di aprire una partita Iva, con l’attività che diventa automaticamente imprenditoriale. Una soglia che si abbassa drasticamente rispetto al passato, quando l’obbligo scattava solo dal quinto immobile.

Questo cambiamento sta già spingendo molti proprietari a rivedere le proprie strategie. In diversi casi la locazione turistica potrebbe non essere più conveniente, favorendo il ritorno all’affitto lungo, al sommerso o a soluzioni alternative che consentano di restare formalmente entro il limite delle due case. Per la terza puntata di “A grande richiesta” abbiamo deciso di replicare ai commenti dei lettori che avevano accennato alla possibilità di utilizzare strategie alternative all’affacciarsi di questa stretta, totalmente contraria ai diritti di proprietà (e anche al buon senso per un governo che non aderisca alla dottrina socialista).

Il rischio evasione e il cambio di strategia

Secondo Marco Celani, presidente di Aigab, “questa norma porterà conseguenze diverse da quelle che aveva immaginato il governo”. L’effetto immediato, spiega, sarà quello di incentivare comportamenti elusivi, perché chi possiede più di due immobili potrebbe essere tentato di non dichiarare i redditi del terzo oppure di spostarlo su una locazione tradizionale, spesso meno redditizia, pur di non superare la soglia.

Il risultato è che molti proprietari inizieranno a rimodellare il proprio portafoglio immobiliare, scegliendo con attenzione quale immobile destinare all’affitto breve e quale sacrificare a formule meno vantaggiose.

Donazioni e intestazioni ai familiari

Tra le soluzioni più discusse c’è quella di intestare un immobile a un familiare, come il coniuge o un figlio, tramite donazione o trasferimento di proprietà. In questo modo il proprietario non risulterebbe titolare di tre immobili destinati agli affitti brevi. Si tratta però di una scelta delicata, costosa e difficilmente reversibile, perché comporta il passaggio dal notaio e può generare problemi futuri, sia fiscali sia patrimoniali.

Proprio per questi motivi, molti guardano con interesse a strumenti meno definitivi, che consentono maggiore flessibilità.

Nelle puntate precedenti:

• Il Green Deal blocca la pesca nel Tirreno
• Nucleare: come funziona, quanto costa e perché conviene

Comodato oneroso e sublocazione

Tra le alternative più leggere emergono il comodato oneroso e la sublocazione. Il proprietario può concedere l’immobile in comodato o in affitto a un terzo soggetto, che a sua volta avvia l’attività di locazione breve applicando la cedolare secca al 21 o al 26 per cento. Formalmente l’attività non ricade più sul proprietario originario, che resta così sotto la soglia critica.

Queste soluzioni sono legittime, almeno fino a quando non intervengano contestazioni dell’Agenzia delle Entrate per presunta elusione. Il rischio di controlli futuri resta, ma la sensazione diffusa è che pochi sceglieranno davvero la strada della partita Iva dal terzo immobile.

Partita Iva e regime forfettario: l’ultima opzione

Quando il passaggio alla partita Iva diventa inevitabile, l’unico vero paracadute fiscale è il regime forfettario. L’imposta sostitutiva al 5% per i primi anni, destinata poi a salire al 15%, appare molto più sostenibile rispetto a un’aliquota Irpef media stimata intorno al 38%. Tuttavia, l’apertura della partita Iva comporta anche l’obbligo di una posizione previdenziale e il pagamento dei contributi, che rendono il carico complessivo decisamente più pesante rispetto alla cedolare secca.

A tutto questo si aggiungono gli adempimenti amministrativi, dalla fatturazione elettronica ai corrispettivi telematici, che richiedono tempo, risorse e attenzione costante per evitare sanzioni.

Un sistema che spinge verso soluzioni creative

Sommandole tutte, queste dinamiche spiegano perché la nuova stretta sugli affitti brevi rischia di spingere molti proprietari verso donazioni, comodati e assetti alternativi, piuttosto che verso l’emersione di nuove attività imprenditoriali. Il gettito previsto potrebbe così rivelarsi inferiore alle attese, mentre il mercato si frammenta in una molteplicità di soluzioni creative, spesso al limite, nel tentativo di restare a galla in un quadro normativo sempre più rigido.

Enrico Foscarini, 19 dicembre 2025

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