La Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, il nuovo regolamento sulla crisi abitativa, e dietro la rassicurazione di Bruxelles si nasconde una svolta che dovrebbe preoccupare chiunque consideri la proprietà privata un diritto e non una concessione dello Stato. La Commissione assicura che non ci saranno divieti generalizzati e che le decisioni resteranno nelle mani degli Stati e delle amministrazioni locali. Ma il regolamento crea un quadro giuridico europeo che consente alle autorità competenti di limitare gli affittii brevi nelle aree considerate sotto «stress abitativo». E non solo: la nuova cornice europea interviene proprio sul modo in cui il proprietario può utilizzare il proprio immobile. Il risultato è un principio destinato a far discutere: Bruxelles stabilisce le condizioni alle quali un proprietario può essere limitato nell’uso economico della propria casa, lasciando poi alle autorità locali il compito di applicare le restrizioni.
Confedilizia: «Non prendiamoci in giro»
È soprattutto Confedilizia a mettere a fuoco il nodo politico e giuridico della vicenda. Il presidente Giorgio Spaziani Testa, che da queste pagine ha già denunciato più volte l’invasione regolatoria europea nel settore immobiliare, non accetta la distinzione tra divieti imposti da Bruxelles e divieti semplicemente resi possibili dal nuovo regolamento. «La conferenza stampa di presentazione del regolamento Ue sulla casa conferma che si tratta di un provvedimento inaccettabile», scrive Spaziani Testa. E aggiunge: «Inutile giocare con le parole, come fanno il commissario Jorgensen e la vicepresidente Ribera, evidenziando che il provvedimento non prevede obblighi. Non prendiamoci in giro e guardiamo alla sostanza».
La sostanza, secondo il presidente di Confedilizia, è che la proposta «pretende di attribuire a non meglio precisate autorità competenti nei vari Paesi il potere di vietare la compravendita di immobili e di utilizzarli per locazioni di breve durata». È qui che, per Confedilizia, la questione smette di essere una semplice regolazione del mercato turistico e diventa una questione di libertà. «Non sta né in cielo né in terra, sia per ragioni di rispetto del principio di sussidiarietà, sia per la smaccata violazione della libertà contrattuale e del diritto di proprietà», afferma Spaziani Testa. E il giudizio è durissimo: «Rinnoviamo il nostro appello alle forze politiche responsabili: si adoperino per scongiurare l’approvazione di questo provvedimento liberticida».
Lo «stress abitativo» diventa la chiave della stretta
Il meccanismo passa dalla definizione di area sotto pressione abitativa. Il parametro principale è un rapporto tra prezzo medio delle abitazioni e reddito disponibile pari almeno a otto. Se il rapporto arriva a dieci, la soglia viene considerata già sufficientemente elevata da non rendere necessario verificare anche l’andamento del decennio precedente. Una volta individuata l’area, le autorità potranno adottare restrizioni sulle locazioni brevi. Bruxelles sostiene che non si tratta di un obbligo, ma di una possibilità offerta agli Stati e agli enti locali.
Il commissario all’Edilizia abitativa Dan Jørgensen difende questa impostazione: «Riguardo agli affitti brevi, in molte città la situazione è fuori controllo. Gli affitti brevi sono anche una cosa positiva, però quando portano ad una situazione in cui le persone devono abbandonare il proprio quartiere perché tutti gli alloggi sono dedicati agli affitti brevi e queste aree si trovano sotto pressione abitativa, credo che sia legittimo intervenire». Jørgensen insiste sul carattere non obbligatorio del provvedimento: «Le nostre proposte non sono obbligatorie, ma sono percorribili». L’obiettivo, spiega, è aver creato «un quadro giuridico che permette agli Stati membri di elaborare i propri strumenti». Ma per Confedilizia il problema è esattamente questo quadro: una volta stabilita da Bruxelles la legittimità dell’intervento, il rischio è che le limitazioni alla proprietà diventino molto più semplici da introdurre a livello locale.
I numeri italiani raccontano un’altra storia
C’è poi un elemento che mette in discussione la narrazione secondo cui gli affitti brevi sarebbero il principale ostacolo alla disponibilità di abitazioni. In Italia esistono 35,6 milioni di abitazioni residenziali. Quelle con un annuncio online per affitti brevi sono circa 510mila: appena l’1,4% del patrimonio immobiliare complessivo.
Secondo i dati Aigab, circa il 96% degli immobili appartiene a proprietari singoli e oltre 700mila famiglie ricavano dall’affitto breve una fonte di sostentamento oppure lo utilizzano per conservare e valorizzare il proprio patrimonio. Soprattutto, soltanto il 2,2% degli immobili destinati agli affitti brevi proviene da precedenti locazioni a lungo termine. La maggior parte era già nella disponibilità delle famiglie: immobili ereditati, sfitti o precedentemente utilizzati dai proprietari.
Il bersaglio, dunque, rischia di essere soprattutto il piccolo proprietario. Quello che eredita una seconda casa, investe per ristrutturarla e decide di metterla a reddito invece di lasciarla vuota.
Il centrodestra: «Giù le mani dalle case»
Contro questa impostazione si è schierato compatto il centrodestra italiano. Fratelli d’Italia, Forza Italia e Lega hanno promesso battaglia al Parlamento europeo, contestando sia l’invasione delle competenze nazionali sia la compressione del diritto di proprietà. Per gli eurodeputati di Fratelli d’Italia Carlo Fidanza, Antonella Sberna e Denis Nesci, la Commissione «limita i diritti di proprietà» e invade le competenze degli Stati membri. La loro accusa è altrettanto netta: «La crisi abitativa è reale, ma la risposta è ideologica e basata sui divieti». Il rischio è «ridurre ulteriormente l’offerta abitativa, scoraggiare gli investimenti e rendere le abitazioni ancora meno accessibili».
Forza Italia chiede invece di «ritirare, o ripensare radicalmente, la proposta». Marco Falcone lo riassume così: «La crisi abitativa si affronta aumentando l’offerta e gli investimenti, non introducendo nuove restrizioni». La Lega sceglie lo slogan più diretto: «Giù le mani dalle case degli italiani».
Più mercato, non più Bruxelles
Il paradosso dell’Affordable Housing Act è tutto qui. Se l’obiettivo è rendere le case più accessibili, ridurre la libertà del proprietario di utilizzare il proprio immobile non aumenta di una sola unità l’offerta abitativa. Non costruisce case, non accelera le autorizzazioni, non recupera il patrimonio sfitto e non rende più conveniente investire nell’edilizia.
Per Confedilizia la strada è opposta: aumentare l’offerta, favorire le locazioni e restituire fiducia ai proprietari. È una concezione della casa fondata sulla libertà contrattuale e sul diritto di proprietà, non sulla crescente discrezionalità delle autorità pubbliche.
L’Affordable Housing Act porta invece dentro il mercato immobiliare una logica dirigista: Bruxelles definisce i criteri, le autorità individuano le aree «sotto stress» e il proprietario si ritrova con meno libertà di decidere come utilizzare il proprio bene. È questo il vero punto della battaglia che ora si apre in Europa. Non soltanto affitti brevi, ma il principio secondo cui una proprietà privata rimane privata anche quando lo Stato decide che dovrebbe essere utilizzata diversamente. E su questo Confedilizia ha già chiamato a raccolta le forze politiche. Il centrodestra ha risposto: la partita, adesso, si sposta al Parlamento europeo.
Enrico Foscarini, 10 settembre 2026
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