C’è chi ha definito la trasformazione di Corso Garibaldi a Milano una “gentrificazione gentile”. Un’espressione che racconta solo in parte la storia del quartiere. Negli anni Settanta, infatti, i residenti si opposero con forza agli scavi della Linea 2 della metropolitana, riuscendo a evitare la demolizione delle storiche case di ringhiera che si affacciano sulla strada.
Negli anni successivi, però, anche quest’area è stata interessata dalla profonda trasformazione che ha coinvolto gran parte del capoluogo lombardo. L’introduzione dell’equo canone, che ha progressivamente allontanato gli investitori dal mercato degli affitti, ha spinto molte famiglie proprietarie a vendere gli interi stabili. Gli edifici sono stati quindi ristrutturati, spesso nel rispetto delle caratteristiche architettoniche originarie, frazionati in unità più piccole e immessi nuovamente sul mercato.
Chi ha comprato al momento giusto
Le facciate storiche restano uno degli elementi più caratteristici di Corso Garibaldi. Anche il settore pubblico ha contribuito al recupero della zona: il Comune di Milano possiede ancora circa quaranta tra fabbricati e terreni e il recupero dello storico Teatro Fossati, oggi Teatro Studio Mariangela Melato, rappresenta uno degli interventi simbolo.
Ma la vera protagonista è stata la crescita dei valori immobiliari. Oggi una casa ristrutturata viene proposta a partire da circa 10mila euro al metro quadrato, con punte ancora superiori. Una rivalutazione che premia soprattutto chi ha acquistato quando i prezzi erano decisamente più contenuti.
Corso Garibaldi è il quartiere che ha reso di più
I dati arrivano dal Quarto Osservatorio sull’Abitare, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Abitareco, che ha analizzato il mercato residenziale nelle principali città metropolitane italiane, individuando i quartieri che hanno registrato la maggiore crescita dei valori negli ultimi vent’anni.
Limitando l’analisi alle aree centrali, Corso Garibaldi conquista il primo posto, con una rivalutazione del 73,5% dal 2006, ben superiore all’inflazione dello stesso periodo, ferma al 41,5%. Le quotazioni arrivano oggi fino a 12.800 euro al metro quadrato.
Da Torino a Roma
Al secondo posto si colloca via Sacchi a Torino, il lungo asse porticato che parte dalla stazione di Porta Nuova. Qui gli immobili hanno registrato una rivalutazione del 64,6%, raggiungendo quotazioni fino a 5.200 euro al metro quadrato.
Sul terzo gradino del podio torna Milano con Porta Nuova, parallela a Corso Garibaldi, dove i prezzi sono aumentati del 67,5%, arrivando fino a 13.900 euro al metro quadrato.
A Roma, invece, il miglior risultato spetta a via Merulana, con una crescita del 58,6% rispetto a vent’anni fa. Poco distante Piazza del Popolo, che registra un incremento del 56,5%.
Anche Napoli vede ottime performance nelle zone centrali. L’area di Piazza Amedeo, nel quartiere Chiaia, ha fatto segnare una rivalutazione delle case del 56,8%, con valori che raggiungono 7.300 euro al metro quadrato. Nel Vomero, invece, via Luca Giordano cresce di circa il 48,8%.
Fa eccezione Genova, dove nessun quartiere è riuscito a superare l’inflazione nello stesso periodo. Il risultato migliore appartiene ad Albaro, che si ferma a una rivalutazione del 36,4%.
Vent’anni tra crisi finanziarie e ripresa del mercato
L’analisi rappresenta una sorta di stress test dell’investimento immobiliare. Dal 2006 il mercato residenziale italiano ha attraversato due fasi particolarmente difficili.
La prima è stata la crisi finanziaria globale del 2007-2008, innescata dal crollo del sistema bancario statunitense e dal fallimento di Lehman Brothers. Ancora più pesante per il mercato italiano è stata la crisi dello spread Btp-Bund tra il 2011 e il 2012, che ha reso molto più difficile ottenere un mutuo. A incidere negativamente contribuirono anche gli effetti psicologici dell’introduzione dell’Imu, allora applicata anche alle prime case, con un conseguente blocco delle compravendite e una significativa discesa delle quotazioni.
Le aree più dinamiche nell’ultimo anno
Lo studio fotografa anche l’andamento più recente del mercato. A Milano la zona con la crescita più sostenuta è quella del Duomo, dove i prezzi arrivano fino a 18.300 euro al metro quadrato e nell’ultimo anno sono aumentati del 10,7%. Segue l’area Lamarmora-Orti, con un incremento dell’8,6%.
A Roma la migliore performance è quella di San Saba, che registra un aumento dell’8,9%, davanti a Castro Pretorio con il 7,5%. A Torino spicca corso De Gasperi con un incremento dell’8,3%, mentre a Napoli è ancora via Luca Giordano a guidare la crescita annuale con un +6,7%.
I dati confermano come, nel lungo periodo, le aree centrali delle grandi città abbiano offerto una maggiore capacità di conservare e accrescere il valore delle case, resistendo meglio alle crisi economiche e alle oscillazioni del mercato rispetto alle zone periferiche.
Enrico Foscarini, 13 luglio 2025
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