Il dibattito sulla flessibilità degli strumenti contrattuali per l’accesso al patrimonio immobiliare si arricchisce oggi di una prospettiva storica e normativa ormai consolidata. Introdotto dall’articolo 23 del decreto legge “Sblocca Italia” (D.L. 133/2014) e affiancato successivamente dal leasing immobiliare abitativo con la Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015), il rent to buy prometteva di superare le rigidità dell’accesso al credito bancario, consentendo di godere da subito del bene e di imputare una quota dei canoni ad acconto prezzo. Tuttavia, a oltre un decennio dalle prime formulazioni, la realtà del mercato descrive un sostanziale fallimento commerciale di entrambi gli strumenti, soffocati da una burocrazia ipertrofica e da meccanismi di prelievo fiscale penalizzanti.
La ratio originaria di consentire una graduale transizione dalla locazione alla proprietà privata ha dovuto fare i conti con un assetto tributario che ha scoraggiato proprietari e investitori. Se per il pubblico a più alto reddito o per i patrimoni privati la gestione dei cespiti tramite leasing immobiliare o contratti derivati poteva rappresentare una scelta di efficientamento della liquidità, la mancanza di un quadro fiscale agevolato permanente ne ha azzerato l’appeal economico. L’intervento del legislatore ha finito così per creare sovrapposizioni e rigidità invece di favorire il libero incontro tra domanda e offerta.
L’analisi dei dati 2017-2025
I dati sulle compravendite elaborati dal Consiglio Nazionale del Notariato e dall’Agenzia delle Entrate relativi al periodo compreso tra il 2017 e il 2025 testimoniano l’estrema marginalità del fenomeno. Nel corso di questi otto anni, i contratti di rent to buy stipulati a livello nazionale non hanno mai superato la quota di poche centinaia di unità all’anno, posizionandosi stabilmente al di sotto dello 0,1% del totale delle transazioni immobiliari registrate in Italia. Si è trattato di un’operatività confinata a pochissime operazioni residuali, spesso utilizzata come soluzione d’emergenza in contesti di mercato illiquidi.
Ancora più drastica si è rivelata la parabola del leasing immobiliare abitativo. Dopo una brevissima fase d’interesse coincisa con il triennio 2016-2018, la stipula di nuovi contratti si è progressivamente azzerata. La causa scatenante di questo blocco è stata la scadenza degli incentivi fiscali introdotti nel 2016 — che prevedevano la detrazione Irpef del 19% sui canoni e sul riscatto, oltre all’imposta di registro ridotta all’1,5% — fissata originariamente al 31 dicembre 2020 e mai più prorogata dal Parlamento. Privato del suo unico reale vantaggio competitivo rispetto al mutuo ipotecario ordinario, il leasing abitativo è diventato una formula contrattuale di fatto inattiva.
Il nodo della doppia imposizione
La ragione profonda per cui il rent to buy non ha mai preso quota risiede nella sua strutturale svantaggiosità economica, dettata da una tassazione incoerente e penalizzante. La norma impone la separazione del canone mensile in due distinte componenti: la quota destinata al godimento dell’immobile e la quota imputata ad acconto sul prezzo finale di vendita. Questa articolazione ha generato una complessa duplice imposizione IVA/Registro sulle somme versate in acconto, sottoponendo il futuro acquirente a un prelievo anticipato persino superiore rispetto alle imposte dovute al momento del rogito definitivo.
Solo con gli interventi correttivi sul Testo Unico dell’Imposta di Registro (D.Lgs. 139/2024) e con i chiarimenti recepiti nel quadro del Piano Casa 2026, il legislatore ha cercato di porre limite a questo cortocircuito imponendo il tetto massimo dell’imposta dovuta per il definitivo ed evitando che l’operazione risulti fiscalmente deteriore rispetto a un acquisto immediato. Ciononostante, la complessità dell’architettura tributaria e la presenza dell’eventuale rimborso delle quote in caso di mancato esercizio del riscatto continuano a disincentivare sia i venditori privi di garanzie di realizzo, sia i compratori esposti a costi indiretti e notarili sproporzionati.
La questione degli sfratti
Un elemento di costante fraintendimento riguarda la tutela esecutiva del proprietario nel rent to buy rispetto al leasing immobiliare. Nei primi anni si è sostenuto che il mancato decollo dell’istituto fosse da attribuire all’impossibilità per il concedente di ricorrere alla tutela rapida della convalida di sfratto, a differenza di quanto garantito agli intermediari finanziari nel leasing. Tale interpretazione è tuttavia superata da un preciso chiarimento normativo intervenuto già un decennio fa.
Infatti, il decreto legge 3 maggio 2016, n. 59, convertito nella legge 30 giugno 2016, n. 119, ha inserito nell’articolo 23 dello “Sblocca Italia” il comma 2-bis, stabilendo che il concedente può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto (ai sensi degli articoli 657 e seguenti c.p.c.) sia in caso di morosità del conduttore superiore a un ventesimo dei canoni complessivi, sia in caso di mancato rilascio alla scadenza senza esercizio del diritto di acquisto. Dal punto di vista delle tutele contro la morosità o l’occupazione sine titulo, i due contratti sono dunque equiparati, dimostrando che la vera barriera al decollo dell’istituto non è mai stata procedural-civilistica, ma unicamente fiscale.
Il rilancio nel Piano Casa
L’istituto è tornato al centro del dibattito legislativo con la piena entrata in vigore del Piano Casa Italia (introdotto con la Legge di Bilancio L. 199/2025 e attuato dai decreti del 2026), nato con l’obiettivo di mobilitare risorse ed edilizia residenziale sociale a canone calmierato. La nuova normativa prevede espressamente l’utilizzo del rent to buy come canale prioritario per la destinazione di alloggi a giovani, coppie e lavoratori, nell’intento di favorire un percorso graduale verso la proprietà privata in un momento di elevati tassi di interesse e rigidità nell’erogazione dei mutui.
Per rendere l’istituto concretamente operativo, il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato proposte correttive e accordi attuativi, promuovendo una drastica riduzione del 50% degli onorari notarili per gli atti rientranti nel Piano Casa. Le analisi del Notariato confermano come la disciplina originaria fosse “complessa e penalizzante”, auspicando la definitiva stabilizzazione della detraibilità della quota di canone in acconto prezzo e l’introduzione dell’obbligo d’acquisto a carico del conduttore in determinate fattispecie. Resta tuttavia da verificare se le misure introdotte saranno sufficienti a riattivare un mercato immobiliare che per oltre un decennio ha rigettato questo modello contrattuale.
Enrico Foscarini, 22 luglio 2026
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