Edilizia, sanatorie più facili con il nuovo Testo unico

Il governo ha dato il via libera alla riforma del Testo Unico dell’edilizia, con l’obiettivo di riscrivere integralmente le norme oggi contenute nel Tue del 2001. La delega affida all’esecutivo dodici mesi di tempo per elaborare un nuovo codice che promette di innovare regole e procedure, puntando su semplificazione e maggiore certezza dei tempi.

Al centro dell’intervento c’è la possibilità di rendere commerciabili immobili con difformità non gravi, attraverso una sanatoria il cui costo sarà proporzionato agli abusi riscontrati. Una svolta attesa da tempo da tecnici e proprietari, ma che solleva interrogativi rilevanti sul confine tra regolarizzazione e condono mascherato.

Sanatorie e rischi: il nodo degli abusi

La riforma si inserisce in un contesto delicato, segnato anche da tragedie recenti. Il riferimento inevitabile è all’alluvione che ha colpito Ischia nel novembre 2022, con gravi conseguenze nella frazione di Casamicciola. In quel caso, la presenza di abusi edilizi storici, poi sanati nel tempo, è stata indicata come uno dei fattori che hanno aggravato gli effetti dello smottamento e della frana.

Il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha precisato che “non si interviene in alcun modo sugli abusi del passato”, ma resta da capire come saranno declinate concretamente le nuove norme e se verranno ulteriormente allentati i criteri oggi previsti dal decreto Salvacasa.

Il 1967 come spartiacque normativo

Un passaggio fondamentale riguarda le irregolarità edilizie antecedenti al 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della cosiddetta Legge Ponte. Con quella riforma fu introdotto l’obbligo di licenza edilizia su tutto il territorio nazionale, mentre prima era richiesta soltanto nei Comuni dotati di piano regolatore.

Questo significa che, per contestare un abuso, è necessario dimostrare che all’epoca esistessero regole violate. Tuttavia, reperire documentazione tecnica e amministrativa risalente a quasi sessant’anni fa è spesso complesso, se non impossibile, e rappresenta uno dei principali nodi interpretativi per professionisti e uffici comunali.

Leggi anche:

• Edilizia e casa, tutte le novità: “silenzio-assenso” per mettere in regola gli abusi
• Salva casa, può arrivare il maxisconto sulle sanzioni
• Casa, sanatorie più semplici e stop burocrazia

Silenzio-assenso e tempi più certi

Uno dei pilastri della riforma sarà il rafforzamento del silenzio-assenso, strumento pensato per velocizzare l’iter dei permessi e ridurre l’incertezza amministrativa. Già oggi il Salvacasa prevede termini stringenti: trenta giorni per le sanatorie presentate tramite Scia e quarantacinque giorni per quelle legate al permesso di costruire. Decorso questo periodo senza risposta, l’istanza si considera accolta.

Fanno eccezione gli immobili sottoposti a vincoli storici, artistici o architettonici, per i quali resta necessario il nulla osta della soprintendenza competente. In questi casi, il silenzio-assenso non opera automaticamente.

Il superamento della doppia conformità

Tra le novità più discusse figura l’introduzione di un’autorità terza, il cosiddetto commissario ad acta, che potrà intervenire in caso di mancato rispetto dei tempi da parte delle amministrazioni coinvolte e sostituirsi agli enti inadempienti per autorizzare la sanatoria.

Parallelamente, si punta al superamento del principio della doppia conformità, secondo cui la sanatoria è possibile solo se l’opera rispetta sia le norme vigenti al momento della realizzazione sia quelle in vigore al momento della richiesta. L’eventuale abolizione o attenuazione di questo criterio rappresenterebbe un cambio di paradigma significativo, con effetti diretti sul mercato immobiliare e sul contenzioso urbanistico.

Nuove regole per Cila, Scia e permessi

I decreti attuativi dovranno inoltre ridefinire le categorie di intervento soggette a Cila, Scia o permesso di costruire, superando l’attuale distinzione tra manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. L’obiettivo dichiarato è promuovere “la certezza dei tempi di conclusione di ciascun procedimento anche in riferimento alle competenze di una pluralità di amministrazioni”.

Gli interventi che non rientrano nell’edilizia libera saranno classificati in base alla loro rilevanza, natura e impatto sul territorio, con l’associazione di un titolo autorizzativo uniforme su scala nazionale. Un riordino che, nelle intenzioni, dovrebbe ridurre le differenze interpretative tra Comuni e garantire maggiore omogeneità applicativa.

La riforma del Testo Unico dell’edilizia si presenta dunque come un passaggio cruciale per il settore: tra semplificazione amministrativa, nuove sanatorie e revisione dei principi cardine, il vero banco di prova sarà la capacità di coniugare certezza del diritto, tutela del territorio e sicurezza dei cittadini.

Enrico Foscarini, 14 febbraio 2026

Nicolaporro.it è anche su Whatsapp. È sufficiente cliccare qui per iscriversi al canale ed essere sempre aggiornati (gratis).