Le città italiane appaiono da mesi come un cantiere “diffuso”: ai lavori pubblici in corso – per il rifacimento della viabilità, per portare la rete in fibra ottica o per il prolungamento delle metropolitane – si aggiunge un numero sempre crescente di interi edifici oggetto di ristrutturazione ed efficientamento energetico. Più che probabile che molti di questi condòmini abbiano già rotto gli indugi e deciso di utilizzare l’Ecobonus – Superbonus 110% per rendere più efficienti, più belli e quindi di maggior valore i luoghi dove abitano: secondo alcune stime il palazzo si può apprezzare anche oltre il 30%. Prima di affrontare un lavoro di questa portata occorre però essere assolutamente certi di raggiungere il risultato. Ecco perchè, dopo aver visto le regole base per fare i lavori a costo zero grazie appunto all’incentivo fiscale del 110% e alla possibilità di cedere il credito di imposta abbiamo deciso di dedicare la seconda parte della guida sul Superbonus a tutto quello che occorre sapere se si abita un un condomìnio: i documenti da preparare, l’assemblea, il ruolo dell’amministratore. Ad aiutarci nella tecnicità dei contenuti è sempre Distretti Ecologici, società specializzata nella bio-edilizia e nell’efficientamento energetico attiva su tutto il territorio nazionale.
Le cose da sapere sui lavori
La cosa migliore per procedere in caso di un condomìnio è riunire i vantaggi del Superbonus 110% a quelli dell’Ecobonus in un vantaggiosissimo “SuperEcobonus”. Vediamo insieme come procedere, con la premessa che occorre necessariamente migliorare l’efficienza dell’edificio di due classi energetiche o, comunque, il palazzo è già nella seconda fascia più elevata raggiungere quella massima. Il passaggio verso una situazione più rispettosa per l’ambiente ma anche che produrrà subito benefici sui costi del riscaldamento, deve essere dimostrato attraverso la certificazione dell’Ape – pre e post Intervento. Gli interventi che danno diritto alle agevolazioni dell’Ecobonus/Superbonus 110% si possono dividere in due categorie:
– Interventi trainanti Si tratta dei lavori che vengono effettuati nelle Parti Comuni del condomìnio) in particolare: realizzazione del cappotto termico, isolamento termico delle superfici che riguardano l’involucro dell’edificio, acquisto della caldaia centralizzata; Interventi sulle parti comuni dell’edificio: con impianti per riscaldamento, efficienza almeno pari alla classe “A”, alimentati da impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo. A questi aggiungono gli interventi di miglioramento sismico.
– Interventi trainati Sono quel tipo di Interventi che vengono effettuati all’interno delle singole unità Immobiliari. La norma contempla in particolare i seguenti lavori: installazione di pannelli solari, sostituzione degli infissi, acquisto di caldaie ibride con pompa di calore. Sempre trainati (quindi subordinati all’abbinamento co i lavori trainati) sono poi lavori di domotica per rendere la casa più smart, come la gestione automatizzata degli impianti e dei dispositivi tecnologici e l’installazione di colonnine di ricarica per provvedere al pieno di energia pulita per la propria automobile elettrica. Un modo quindi per dare una mano al Pianeta e consegnare alle nuove generazioni un futuro migliore. Incentivata al 110%, inoltre, l’eliminazione delle barriere architettoniche
In sostanza con questi interventi l’Ecobonus permette ai condòmini di accrescere la qualità delle strutture, di ottenere meno emissioni e meno consumi e di migliorare l’estetica degli edifici a “costo zero”.
Il valore dell’immobile sale anche di oltre il 30%
Ristrutturare il proprio condomìnio con Ecobonus-SuperBonus 110% significa investire non solo azzerando i costi d’intervento, ma anche migliorare la qualità e il valore dell’immobile, arricchendo quindi la qualità di vita del proprio nucleo familiare. I lavori di miglioramento termico, l’aggiornamento degli impianti, l’inserimento di tecnologie per l’efficientamento energetico, accresceranno infatti il valore e l’apprezzamento del condomìnio sul mercato immobiliare, facendo di conseguenza lievitare anche il valore dei singoli immobili che lo compongono. Ecco perchè sfruttare il “SuperEcobonus” è la scelta giusta non solo nel breve termine per abitare in una casa già confortevole, per esempio dal punto di vista sia termico sia acustico grazie alla sostituzione degli infissi, ma anche in un’ottica di un’eventuale futura vendita. I benefici sono così riassumibili: maggiore valorizzazione dell’immobile, miglioramento delle strutture, e tutela dell’ambiente in un’ottica di una maggiore sostenibilità grazie al taglio dei consumi e quindi delle emissioni di CO2. A cui si aggiunge, con il miglioramento della classe energetica, la diminuzione del costo delle bollette.
Il quorum in assemblea
Centrale anche in questo caso la distinzione tra lavori trainanti e trainati. Per gli interventi relativi all’efficientamento energetico dell’edificio che riguardano le Parti comuni dell’edificio (per esempio il tetto, le pareti, l’intradosso del solaio del piano terra), quindi i lavori trainanti, il Codice Civile prevede infatti che, in sede assembleare, siano favorevoli in seconda convocazione la maggioranza dei condòmini partecipanti (fisicamente o tramite delega scritta) che rappresentino 1/3 dei millesimi (nello specifico 334 millesimi per i condomini la cui tabella di proprietà riporta il totale di 1.000 millesimi). Naturalmente l’assemblea condominiale dovrà essere stata regolarmente costituita, pena il rischio di impugnazione. Una ulteriore attenzione va tuttavia riservata alle deleghe poiché nei condomìni con più di 20 partecipanti nessuno degli intervenuti può rappresentare più di 1/5 dei condòmini o 1/5 dei millesimi. Va da sè, in ogni caso, che più la maggioranza in assemblea sarà solida e quindi più i condòmini coesi a cogliere l’occasione dei bonus pubblici, minori saranno le incomprensioni tra essi, a tutto vantaggio dei rapporti di buon vicinato.
Altra cosa invece sono i cosiddetti lavori trainati (come gli infissi, la caldaia, il fotovoltaico o le colonnine di ricarica per l’auto elettrica) che, seppur insistenti su parti comuni (si immagini gli infissi che insistono ovviamente in facciata) sono di esclusiva competenza del singolo condòmino, che può decidere di accettare o meno tali lavori, senza che l’assemblea possa obbligarlo ad effettuarli, tranne il caso di edifici sottoposti a vincolo per i quali deve essere valutato tale vincolo.
I documenti necessari
Ottenuto il via libera dell’assemblea di condomìnio all’intervento di riqualificazione è necessario, pena il rischio di fallire l’obiettivo della completa gratuita dei lavori, porre grande attenzione alla raccolta della documentazione sia da parte del condominio sia dei singoli condòmini al fine. Servono infatti alcuni documenti personali e della casa (nello specifico Carta d’identità, Codice fiscale, Atto di provenienza della propria abitazione), a cui si aggiungono due moduli che devono essere firmati e consegnati all’amministratore: quello della Privacy e l’Atto notorio, che comprende l’autorizzazione a effettuare lavori sul condominio e la dichiarazione di volontà di accedere ai lavori “trainati” (come caldaia, infissi e pompa di calore) nel proprio appartamento.
Come detto, a questo si aggiunge la possibilità della Cessione del Credito: tutti gli inquilini di un condominio possono cedere il credito fiscale generato dall’EcoBonus/Superbonus 110% alla controparte individuata come pagamento. Per far questo andrà preliminarmente firmato un modulo che autorizzi questa cessione e, solo attraverso la consegna di tutta la documentazione firmata, sarà possibile ricevere gli interventi in totale gratuità.
La scelta dell’impresa
Con la nascita del Superbonus 110% sono molte le realtà del settore edilizio che si sono dedicate a questa opportunità, ma non sempre con i risultati sperati. Questo nella maggior parte dei casi non è dovuto alla mancanza di serietà o professionalità , ma dalla complessità dell’intervento. Ecco perchè è centrale scegliere un partner dall’esperienza consolidata e con competenze ampie. Va ricordato, infatti, che per attivare senza pensieri il Superbonus 110% occorre poter contare su numerose professionalità all’interno del proprio organico: esperti tecnici (architetto, ingegnere termico ed energetico), esperti informatici (caricamento delle pratiche all’interno delle piattaforme), Competenze fiscali e finanziarie (necessarie alla costruzione della pratica e alla gestione dei crediti) e Competenze Giuridiche.
Non per questo tuttavia bisogna lasciarsi scoraggiare: rinunciare a cogliere l’opportunità del Superbonus, infatti, rischia di rivelarsi un danno per i condòmini che, in prospettiva potrebbero dover affrontare sia il deprezzamento dell’immobile (perchè meno efficiente rispetto a quelli della medesima zona che sono invece stati ristrutturati e resi “più verdi”) sia l’aumento delle spese di riscaldamento, dovuto a sanzioni e imposizioni europee e nazionali sulle emissioni inquinanti, a cui potrebbero seguire degli intervento di adeguamento obbligatori a qual punto non più incentivati. “La nostra scelta è la scelta della tranquillità. La tranquillità del condomìnio e la tranquillità dei condòmini. Lavoriamo con le principali assicurazioni e ogni nostro intervento è garantito e assicurato oggi e per oltre 10 anni”, spiega Dino Passeri general manager di Distretti Ecologici sottolineando che il gruppo “lavora sulla personalizzazione dell’intervento, partendo proprio dallo studio dell’immobile per la massima resa. Il nostro obbiettivo non è la velocità ma il risultato: utilizzando le migliori tecnologie e massimizzando l’investimento; rispettando sempre i massimali compresi dal bonus. Ad oggi, il portfolio ordini in fase di formalizzazione di Distretti Ecologici ammonta a oltre 3.000 unità immobiliari e tutti i nostri Check-Up vengono fatti da Ernst & Young”.
I tempi di intervento
La roadmap dei lavori necessitano quindi di alcuni elementi principali: l’assemblea per l’approvazione del progetto, la firma del contratto con l’impresa prescelta quindi la raccolta dei documenti da parte dei singoli condòmini.
Ecco un cronoprogramma tipo
Qui la prima puntata con le regole base per eseguire i lavori a costo zero grazie all’incentivo fiscale e alla possibilità di cedere il credito di imposta
