La tutela della proprietà e della persona passa necessariamente attraverso la possibilità di fruire liberamente dei propri beni, senza rimanere ostaggio di cavilli regolamentari o di maggioranze ostruzioniste nell’assemblea di condominio. In una prospettiva liberale e liberista, il condominio non può e non deve trasformarsi in una micro-burocrazia collettivista capace di paralizzare l’iniziativa del singolo, specie quando questa è diretta a garantire l’accessibilità e la dignità personale.
Su questo fondamentale equilibrio è intervenuta la giurisprudenza di legittimità con la Sentenza della Corte di Cassazione, Sezione II Civile, 18 marzo 2025, n. 7120, ponendo al centro dell’analisi il rapporto di bilanciamento tra la disciplina condominiale sulle parti comuni – disciplinata dagli articoli 1102 e 1120 del Codice Civile – e la normativa speciale di favore per l’abbattimento delle barriere architettoniche introdotta dalla Legge 9 gennaio 1989, n. 13 e recepita dall’articolo 1120, secondo comma, numero 1 del Codice Civile.
La primazia dei diritti costituzionali
Il nucleo argomentativo espresso dai giudici del Palazzaccio stabilisce un principio di liberazione dell’iniziativa individuale dai vincoli assembleari. La Suprema Corte ribadisce con chiarezza il principio di diritto secondo cui “il diritto del condomino disabile (o con ridotta capacità motoria) all’installazione di un servoscala, ascensore o scivolo sulle parti comuni gode di primaria tutela costituzionale”, trovando diretto fondamento negli articoli 2 e 32 della Costituzione Italiana.
Il godimento e l’adeguamento della cosa comune da parte del singolo non possono essere subordinati all’arbitrio o all’inerzia del collettivo. La dignità umana e il diritto alla salute e alla mobilità rappresentano presupposti primari dell’individuo che prevalgono sulle mere pretese di conservazione statica degli spazi condivisi.
L’autonomia che non pesa sulla collettività
L’aspetto più autenticamente liberale della decisione risiede nella delimitazione del potere d’acquisto e di delibera del condominio. La Cassazione ha chiarito che “la deliberazione assembleare con quorum agevolato non è un presupposto indefettibile”. Ciò significa che l’autorizzazione dell’assemblea non rappresenta un permesso calato dall’alto a cui il cittadino debba per forza sottomettersi.
Qualora la compagine condominiale rifiuti l’innovazione richiesta o si ostini a non pronunciarsi entro il termine di tre mesi dalla richiesta scritta, il quadro normativo e giurisprudenziale riconosce al singolo la piena facoltà di agire: “il condomino interessato può provvedere a proprie spese all’esecuzione delle opere”. L’individuo, facendosi carico integralmente degli oneri finanziari dell’intervento, riprende la propria sovranità operativa senza gravare di un solo centesimo sulle tasche degli altri proprietari.
Preservare la proprietà senza pretesti
I detrattori dell’iniziativa privata spesso evocano lo spauracchio della lesione estetico-strutturale per bloccare gli interventi di ammodernamento. Sul punto, la pronuncia della Sezione II della Cassazione fissa paletti precisi e oggettivi, sottraendo la materia alle valutazioni soggettive o di mero gusto dell’assemblea.
La Corte precisa che “tali interventi non costituiscono lesione del decoro architettonico né uso illecito della cosa comune salvo che non compromettano la stabilità e la sicurezza del fabbricato o rendano inservibili le parti comuni all’uso di anche un solo condomino”. Vengono così definiti unici limiti legittimi la sicurezza statica dell’edificio e la tutela dell’uso altrui, rigettando qualsiasi pretesto estetico o conservativo volto a limitare la libertà di azione dell’individuo. La proprietà comune torna ad essere ciò che deve essere: uno strumento al servizio della vita dei proprietari, non un vincolo ideologico contro la loro autonomia.
Enrico Foscarini, 14 settembre 2026
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