Affitti brevi, il ritorno della cedolare secca al 21% è una fregatura

Il ripristino della cedolare secca sugli affitti brevi al 21% per il primo immobile, l’innalzamento al 26% per il secondo e l’obbligo di regime d’impresa dal terzo appartamento sono stati presentati come un gesto di equilibrio fiscale. La Relazione tecnica parla di un impatto negativo limitato, circa 100 milioni di euro dal 2028, quasi fosse un sacrificio per lo Stato. In realtà, osservando i numeri e simulando gli effetti reali sul mercato, emerge una dinamica completamente diversa. La manovra è una fregatura sia per i proprietari sia per i turisti, mentre per il fisco è un’operazione chirurgica mascherata da semplificazione.

Il nodo centrale: la soglia scende da quattro a due immobili

Il punto più critico è lo spostamento della soglia dell’attività imprenditoriale da quattro a due appartamenti (cioè dal terzo scatta l’obbligo di partita Iva). Questo costringe migliaia di proprietari ad abbandonare la cedolare secca e ad entrare nel regime d’impresa. La Relazione tecnica calcola che il volume d’affari generato dagli host con tre o quattro immobili ammonta a 47,7 milioni di euro, ma si limita a stimare un impatto di 13,5 milioni l’anno legato all’aumento dell’Irpef. Una cifra minima, che non spiega la rigidità della norma. La ragione è semplice: la Relazione ignora completamente l’effetto Iva.

Il vero cambio di paradigma: l’Iva obbligatoria

Quando un proprietario è costretto ad aprire partita Iva, l’imposta entra automaticamente nel gioco fiscale. Se offre servizi minimi come cambio lenzuola o pulizie durante il soggiorno, l’attività diventa para-alberghiera e si applica l’Iva del 10%. Simulando tre scenari, emerge che anche nell’ipotesi più realistica lo Stato incassa circa 5,9 milioni di euro di Iva l’anno, una voce completamente assente nella Relazione tecnica. Su un appartamento che fattura 30.000 euro annui, il turista paga quasi 4.000 euro di Iva aggiuntiva, un importo che prima non esisteva.

L’impatto geografico: le città d’arte pagano di più

Questo extra-gettito pesa soprattutto sulle città d’arte e sui territori ad alta intensità turistica. Le prime dieci città italiane generano quasi la metà dell’intero nuovo gettito Iva. Ciò significa che il carico fiscale aggiuntivo non è distribuito in modo omogeneo ma si concentra proprio nelle destinazioni dove la domanda è più alta e il turismo è più maturo.

Il ruolo del Cin: un setaccio fiscale potentissimo

Il passaggio alla partita Iva non è l’unico strumento della manovra. L’obbligo del Cin, il Codice Identificativo Nazionale, funziona come un gigantesco filtro di emersione fiscale per gli affitti brevi. La dashboard del ministero del Turismo mostra che su 692.719 strutture registrate, soltanto 619.042 hanno un Cin. Ci sono 73.677 strutture nella zona grigia. Se anche solo la metà è operativa, con un fatturato medio prudenziale di 15.000 euro, l’emersione fiscale genera 115 milioni di euro di gettito con la sola cedolare secca, che diventano quasi 190 milioni se tassati a Irpef per effetto del cumulo con gli altri redditi.

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Un gettito che può arrivare fino a 500 milioni

Quando si mettono insieme tutti gli effetti della nuova norma, dalle imposte dirette all’Iva fino all’emersione indotta dal Cin, il quadro cambia radicalmente rispetto alla narrazione ufficiale dei 100 milioni di gettito perso. La soglia a due appartamenti e l’obbligo di partita Iva per i multiproprietari attivano infatti tre canali fiscali distinti che, sommati, producono un gettito molto più alto. Nello scenario prudenziale, che considera solo l’Iva generata dai 47,7 milioni di canoni oggi in cedolare e l’Irpef incrementale dovuta al passaggio al regime ordinario, il gettito supera già 120-130 milioni di euro annui. Se poi si aggiunge l’effetto dell’emersione prodotta dal Cin, con almeno 36.000 strutture oggi non registrate che entrano nel radar fiscale, il gettito sale rapidamente a oltre 230 milioni di euro.

Ma il dato più interessante emerge dallo scenario espansivo, quello in cui una quota significativa del mercato degli affitti brevi – stimata attorno al 10% dei 13 miliardi di prenotazioni dirette – transita dal regime della cedolare secca al regime d’impresa. In questa configurazione, l’Iva al 10%, sommata all’Irpef o all’Ires sul reddito d’impresa, può generare un incremento d’entrate superiore ai 300 milioni di euro. Incrociando questo effetto con l’emersione del sommerso e con la tassazione progressiva sui redditi aggiuntivi, la stima complessiva arriva facilmente nel range 400-500 milioni di euro annui. È un ordine di grandezza che capovolge completamente la logica politica della misura. Lo Stato non rinuncia a 100 milioni: li moltiplica, sfruttando una strategia che fa apparire l’allentamento della cedolare al 21% come un gesto a favore dei piccoli, mentre in realtà stringe la morsa fiscale sui segmenti più redditizi e meno controllati del mercato.

Il peso reale sul singolo proprietario

Per capire quanto questa norma sia penalizzante per gli affitti brevi, basta guardare a un proprietario con tre appartamenti che fatturano 60.000 euro l’anno. Prima pagava il 21% di cedolare (12.600 euro escluse le altre spese tra le quali l’Imu e la Tari). Oggi deve applicare l’Iva, emettere fatture elettroniche, gestire gli adempimenti di un’attività ricettiva e pagare imposte dirette che superano facilmente il 30% (18.000 euro almeno). Per lo Stato, il gettito quasi raddoppia. Per il proprietario, il margine si riduce drasticamente.

Le regioni più colpite: il caso del Lazio

Le differenze territoriali amplificano l’effetto della norma. Il Lazio è l’anomalia più evidente: oltre 11.500 strutture registrate non hanno un Cin. Quando emergeranno o verranno sanzionate, l’impatto fiscale sarà enorme. A Roma, dove il mercato è già in tensione e il Giubileo spinge la domanda (anche in previsione del nuovo evento straordinario del 2033) , la nuova normativa avrà un effetto immediato e molto più pesante che altrove.

Una manovra che sembra morbida ma non lo è

La vera fregatura della nuova disciplina degli affitti brevi sta proprio qui. Ciò che appare come un allentamento – il ritorno al 21% – è in realtà un sofisticato meccanismo di irrigidimento fiscale. Si offre un vantaggio visibile ai piccoli per placare l’opinione pubblica, ma sotto traccia si sposta quasi tutto il gettito verso i multiproprietari, l’emersione del sommerso e l’Iva turistica. La narrazione dei 100 milioni è fuorviante: tra Iva, Irpef e controlli, lo Stato può incassare tre o quattro volte tanto. Per i proprietari e per i turisti, invece, l’effetto è tutt’altro che leggero.

Enrico Foscarini, 12 dicembre 2025

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