Il governo lavora a una nuova cedolare secca sugli affitti commerciali, con l’obiettivo di sostenere soprattutto i negozi di vicinato e favorire la riapertura dei locali oggi sfitti. L’ipotesi allo studio del ministero dell’Economia per la Manovra 2027 è quella di una misura selettiva e circoscritta, che riprenda il modello introdotto, seppure per un solo anno, dalla legge di Bilancio 2019.
A confermare che il dossier è sul tavolo del Mef è stato il viceministro Maurizio Leo, che ha parlato della possibilità di intervenire a favore di «certe categorie», con particolare attenzione proprio alle attività commerciali di prossimità.
Il precedente del 2019
Il riferimento è alla norma contenuta nella legge 145 del 2018, che aveva introdotto per il solo 2019 una tassazione forfettaria al 21% sui canoni derivanti dalla locazione di negozi e botteghe classificati nella categoria catastale C1. Il beneficio era però limitato ai nuovi contratti e agli immobili con superficie fino a 600 metri quadrati.
Il costo della misura, a regime, era stato stimato in circa 163 milioni di euro l’anno. L’idea che sta prendendo forma per il 2027 sarebbe dunque quella di riproporre quel modello, ma con un perimetro più ristretto e maggiormente concentrato sulle piccole attività commerciali.
Una soglia tra 250 e 300 metri quadrati
Il nodo principale riguarda proprio la dimensione degli immobili che potrebbero accedere al regime agevolato. Rispetto ai 600 metri quadrati previsti nel 2019, il nuovo intervento potrebbe introdurre una soglia più bassa, nell’ordine dei 250-300 metri quadrati.
Si tratta di un limite che, secondo le ipotesi in discussione, consentirebbe di concentrare la misura sulla parte più rappresentativa del patrimonio immobiliare destinato ai piccoli esercizi. Proprietari ed esercenti sembrano convergere sull’idea che una soglia di questo tipo possa rappresentare un punto di equilibrio accettabile.
Il confronto sui dettagli prosegue tra Mef, Confedilizia e Confcommercio, con posizioni che risultano in larga parte convergenti. Resta però una differenza importante sulla possibilità di subordinare il beneficio fiscale a una riduzione del canone.
Confcommercio: «Supportare il commercio di prossimità»
La richiesta è stata ribadita ieri al viceministro Leo dalla vicepresidente di Confcommercio con delega alle politiche fiscali e al bilancio, Donatella Prampolini, e dal responsabile fiscale Vincenzo De Luca, durante un incontro al ministero dell’Economia dedicato alla preparazione della prossima Manovra. Confcommercio ha confermato il proprio sostegno alla cedolare, sottolineando che si tratta di una misura «che supporterebbe il commercio di prossimità e favorirebbe la riattivazione dei locali sfitti, con positive ricadute sulla vitalità e sulla rigenerazione dei centri urbani e, in particolare, dei centri storici».
L’obiettivo è quindi duplice: ridurre il peso fiscale sulle locazioni commerciali e rendere più conveniente la rimessa sul mercato degli immobili sfitti. Un meccanismo che, nelle intenzioni delle associazioni, potrebbe contribuire a contrastare la progressiva desertificazione commerciale di molte aree urbane.
Il nodo dello sconto sul canone
È proprio sulla modalità di applicazione della misura che emerge qualche differenza tra le associazioni. Confcommercio vorrebbe collegare la cedolare a una riduzione del canone, chiedendo quindi che una parte del vantaggio fiscale venga trasferita dal proprietario all’esercente attraverso un abbassamento dell’affitto.
Una condizione che non convince pienamente Confedilizia, anche perché il regime forfettario al 21% comporterebbe già per il proprietario una rinuncia all’applicazione dell’adeguamento Istat del canone per tutta la durata del contratto, normalmente sei anni più sei nelle locazioni commerciali. Da questa prospettiva, introdurre per legge anche l’obbligo di uno sconto rischierebbe di trasformare una misura di semplificazione e riduzione della pressione fiscale in un meccanismo di regolazione indiretta dei canoni.
La soluzione potrebbe arrivare dal mercato
La posizione di Confedilizia punta quindi su un meccanismo più semplice: applicare la cedolare ai nuovi contratti dal 2027, lasciando poi alle parti la possibilità di trovare autonomamente un punto di equilibrio sul canone. La previsione è che, proprio perché il beneficio fiscale riguarderebbe i nuovi contratti e non quelli già in essere, i proprietari avrebbero comunque un incentivo a riconoscere uno sconto agli esercenti, senza che sia necessario imporlo per legge.
Il punto, in fondo, è quello di rendere nuovamente conveniente l’incontro tra domanda e offerta. Una fiscalità più leggera può aumentare l’interesse dei proprietari a mettere sul mercato gli immobili e, allo stesso tempo, creare margini per gli esercenti interessati ad aprire una nuova attività. Meno tasse e maggiore libertà contrattuale sono la combinazione su cui il governo dovrà cercare il punto di equilibrio nella Manovra 2027.
Enrico Foscarini, 15 settembre 2026
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