Casa, come gestire il passaggio generazionale

Nei prossimi venti anni far passare di mano la casa o le case di famiglia sarà sempre più complesso perché almeno 1.400 miliardi di euro di immobili entreranno in successione, sommati al flusso fisiologico di vendite, in un contesto demografico sempre più complesso. La popolazione italiana diminuisce in termini assoluti, invecchia e registra una crescita dei nuclei familiari monocomponenti. Questo significa che il numero di alloggi disponibili aumenterà, mentre il numero di potenziali acquirenti calerà, aggravando un mercato già segnato da edifici spesso vecchi e bisognosi di ristrutturazioni onerose.

Per le famiglie e le aziende, prevedere in anticipo il passaggio del patrimonio immobiliare diventa essenziale: ottimizzare costi e tasse, evitare la perdita di valore degli immobili e prevenire conflitti tra eredi.

Il passaggio generazionale e i rischi di contenzioso

Non serve essere famiglie miliardarie per incontrare problemi: basta possedere due appartamenti e avere due eredi per trovarsi davanti ai giudici. Come evidenziato da uno studio di Sarpi Group, il patrimonio immobiliare delle famiglie italiane ammonta a 5.547 miliardi di euro, con il residenziale che pesa per il 45% della ricchezza netta nazionale e l’83,7% dei beni reali. Oggi il 28% degli immobili è posseduto da over 65, e nel 2040 questa percentuale salirà al 42%.

Se si lascia tutto alla successione, come spiega Emanuele Barbera, presidente di Sarpi Group, «se si demanda tutto alla successione, gli immobili non vengono materialmente divisi, ma ciascun erede diventa proprietario di una quota dell’intero bene. Questo significa che ogni decisione deve essere condivisa da tutti i coeredi, con conseguenze che possono sfociare in contenziosi lunghi e costosi».

Dal testamento al trust: strumenti per anticipare l’eredità

In situazioni semplici, con un solo coniuge o figlio, il testamento può bastare, ma spesso è preferibile anticipare la successione. La valutazione del patrimonio è il primo passo, poi si può ricorrere a strumenti come donazioni, scissione tra nuda proprietà e usufrutto o, per patrimoni più rilevanti, trust e patti di famiglia.

Anticipare la successione conviene anche sotto il profilo fiscale. Nonostante l’idea diffusa che sotto il milione di euro non ci siano imposte, sugli immobili non prima casa si paga il 3% sulla rendita catastale moltiplicata per 126, oltre all’Imu fino alla vendita. Vendere prima del decesso permette di evitare queste spese e ridurre i tempi di liquidazione, che per immobili in successione possono superare i dieci mesi, o addirittura anni in assenza di documenti regolari.

Le donazioni oggi più sicure e convenienti

Le donazioni, ossia l’anticipo dell’eredità, sono diventate più semplici grazie a due provvedimenti recenti: il decreto legislativo 139/2024, che ha abolito il «coacervo successorio», e l’articolo 44 della legge 182/2025, che facilita la vendita di immobili donati senza rischi per terzi acquirenti. Barbera sottolinea che oggi chi vuole destinare fino a due milioni di euro a un figlio non paga imposte se divide il patrimonio tra donazione e successione, sfruttando le franchigie previste dalla legge.

Nuda proprietà e usufrutto: flessibilità e vantaggi fiscali

La donazione può riguardare anche solo la nuda proprietà di un immobile, mantenendo l’usufrutto a vita. In questo modo si riducono burocrazia e tasse, calcolate in base all’età dell’usufruttuario. Ad esempio, l’usufrutto di un sessantenne vale il 60% della proprietà, con imposte ridotte al 40%, mentre per un ottantenne l’usufrutto vale il 25%, riducendo l’imposta al 75%.

Queste operazioni sono spesso effettuate per razionalizzare il patrimonio familiare, aiutando i genitori a integrare il reddito e i figli a ottenere beni senza rischi fiscali o conflitti tra eredi sulla casa.

Tutelare il valore

La gestione del patrimonio immobiliare e la pianificazione del passaggio generazionale non sono solo una questione di ricchezza, ma di prevenzione dei conflitti e tutela del valore degli immobili. Anticipare successioni, valutare strumenti come donazioni, nuda proprietà o trust e pianificare in anticipo consente di ottimizzare tempi, costi e imposte, proteggendo sia gli eredi che l’intero patrimonio familiare. A partire dalla casa.

Enrico Foscarini, 16 dicembre 2025

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