Immagine generata da AI tramite GPT Image 1.5 di OpenAI
Possedere un immobile in Italia mentre si vive stabilmente all’estero può comportare un peso fiscale significativo. Tra Imu e Tari, infatti, i costi legati al mantenimento di una casa sul territorio nazionale non sono trascurabili. Esistono però specifiche agevolazioni previste dalla normativa italiana per alcuni pensionati residenti fuori dai confini nazionali. Il punto fondamentale è che non basta essere pensionati e vivere all’estero per ottenere gli sconti fiscali.
Molti contribuenti scoprono solo in un secondo momento che l’accesso alle riduzioni è subordinato a requisiti particolarmente rigorosi, legati non tanto alla residenza quanto alla natura del trattamento pensionistico percepito.
Cosa prevede la Legge 178 del 2020
La disciplina di riferimento è contenuta nella Legge n. 178 del 2020, che ha introdotto una serie di agevolazioni destinate ai cittadini non residenti in Italia. La norma riguarda una sola unità immobiliare a uso abitativo posseduta a titolo di proprietà o usufrutto, purché non venga concessa in locazione né in comodato.
In presenza di tutti i requisiti previsti, il beneficio consiste in una riduzione del 50% dell’Imu e in una riduzione di due terzi della Tari. Nel corso degli anni successivi le percentuali relative all’Imu hanno subito alcune modifiche, ma il principio alla base dell’agevolazione e i requisiti soggettivi richiesti ai beneficiari sono rimasti sostanzialmente invariati.
Il requisito decisivo
L’equivoco più diffuso riguarda proprio la pensione estera. Molti ritengono che sia sufficiente percepire un assegno pensionistico da un altro Paese per poter accedere agli sconti fiscali sulla casa in Italia. In realtà la normativa stabilisce una condizione molto più precisa.
La pensione deve infatti essere maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia. Si tratta di un requisito essenziale, senza il quale l’agevolazione non può essere riconosciuta.
Le convenzioni internazionali di sicurezza sociale sono accordi stipulati dall’Italia con numerosi Paesi, sia appartenenti all’Unione europea sia extraeuropei. L’obiettivo è tutelare i lavoratori che hanno svolto la propria attività professionale in Stati diversi, consentendo la valorizzazione dei periodi contributivi maturati nei vari ordinamenti.
In questi casi i contributi versati nei diversi Paesi vengono considerati ai fini del diritto alla pensione attraverso meccanismi di totalizzazione o coordinamento previdenziale. L’assegno pensionistico nasce quindi all’interno di un sistema convenzionale riconosciuto dagli accordi internazionali.
Perché una pensione estera potrebbe non bastare
Il fatto di ricevere una pensione da uno Stato straniero non significa automaticamente che il trattamento sia erogato in regime di convenzione.
Se i pensionati hanno maturato contributi sia in Italia sia all’estero ma non hanno utilizzato i meccanismi previsti dagli accordi internazionali per unificare o coordinare le posizioni previdenziali, la pensione può essere liquidata autonomamente dall’ente estero. In questa situazione il trattamento pensionistico non viene considerato convenzionale.
La conseguenza è rilevante dal punto di vista fiscale: l’assenza del requisito della convenzione internazionale esclude completamente l’accesso alle riduzioni Imu e Tari, anche se il contribuente risiede stabilmente all’estero.
Il caso dei pensionati a Cipro
Un esempio pratico aiuta a comprendere meglio la questione. Si pensi a un cittadino residente fuori dall’Italia che percepisce una pensione corrisposta esclusivamente dal governo cipriota.
Se nel corso della propria carriera ha lavorato sia in Italia sia a Cipro, ma non ha mai attivato procedure di coordinamento tra le due posizioni contributive, l’ente previdenziale cipriota liquiderà la pensione sulla base dei soli contributi versati nell’isola.
In questo scenario l’assegno pensionistico non deriva da un regime di convenzione internazionale con l’Italia. Di conseguenza il proprietario dell’immobile non può beneficiare delle agevolazioni previste dalla Legge 178/2020 e sarà tenuto a versare Imu e Tari nella misura ordinaria, senza alcuna riduzione.
Attenzione agli errori: i controlli dei Comuni
Prima di applicare autonomamente le agevolazioni è opportuno verificare con attenzione la natura del proprio trattamento pensionistico. Una certificazione rilasciata dall’ente previdenziale estero può risultare determinante per accertare se la pensione sia effettivamente erogata in regime convenzionale.
Si tratta di un passaggio da non sottovalutare. L’applicazione indebita degli sconti fiscali può infatti portare a controlli da parte dei Comuni, con il recupero delle imposte non versate, l’applicazione delle sanzioni previste dalla legge e il pagamento degli interessi maturati.
Un aspetto tecnico che fa la differenza
La disciplina delle agevolazioni per i pensionati residenti all’estero dimostra come, in materia fiscale, dettagli apparentemente secondari possano avere conseguenze molto concrete. La semplice residenza oltreconfine o il possesso di una pensione straniera non sono elementi sufficienti per ottenere gli sconti su IMU e TARI.
A fare la differenza è la presenza di una pensione maturata nell’ambito di una convenzione internazionale con l’Italia, requisito che continua a rappresentare il vero spartiacque tra chi può beneficiare delle agevolazioni e chi, invece, resta soggetto alla tassazione ordinaria sulla propria abitazione.
Enrico Foscarini, 20 giugno 2026
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