Un contratto di locazione commerciale dovrebbe essere, nella sua essenza, un accordo tra due soggetti che assumono un rischio economico: il proprietario mette a disposizione un bene, l’imprenditore lo utilizza per svolgere la propria attività. Prezzo, durata, aggiornamenti e possibilità di uscita dovrebbero quindi riflettere le esigenze concrete delle parti.
La legge del 1978
In Italia, invece, questo rapporto continua a essere incardinato in larga misura nella legge n. 392 del 1978, cosiddetta dell’equo canone, concepita durante una stagione politica e in un’economia profondamente diverse da quelle attuali.
Nondimeno, è il caso di avvertire subito che non è soltanto una questione di età della legge. È il metodo a meritare una revisione. La disciplina limita l’autonomia delle parti su durata minima, recesso, aggiornamento del canone, indennità per la perdita dell’avviamento, prelazione e altri aspetti del rapporto. A quasi cinquant’anni di distanza, la giurisprudenza continua così a misurarsi con il confine tra ciò che proprietario e conduttore possono decidere e ciò che la normativa considera indisponibile.
Le sentenze della Cassazione
Un esempio eloquente in tal senso viene dall’ordinanza n. 2895 del 9 febbraio 2026 della sezione tributaria della Cassazione. Questa ha ribadito la nullità della rinuncia preventiva del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale anche quando sia pattuita come contropartita di una riduzione del canone. Secondo gli Ermellini, i diritti attribuiti al conduttore dalla disciplina imperativa possono essere oggetto di disposizione dopo la loro insorgenza, non sacrificati preventivamente attraverso pattuizioni che alterino l’equilibrio voluto dal legislatore.
La questione è significativa proprio perché le parti avevano immaginato uno scambio: un canone più basso contro la rinuncia a un possibile beneficio futuro. Ciò che conta non è stabilire se quell’accordo fosse conveniente, ma constatare che l’ordinamento decide in anticipo che i contraenti non possano valutarne liberamente la convenienza. Nel caso esaminato, inoltre, la nullità della pattuizione ha prodotto conseguenze anche sul piano fiscale, facendo venir meno la riduzione del canone collegata alla rinuncia.
Lo scorso 4 giugno, poi, la Terza sezione civile, con la sentenza n. 17803, è tornata invece sul recesso del conduttore per “gravi motivi” previsto dall’articolo 27 della legge citata. La controversia riguardava una filiale bancaria chiusa dopo una fusione e la conseguente riorganizzazione della rete. La Corte ha ritenuto che, in presenza di circostanze sopravvenute, imprevedibili e oggettivamente tali da rendere particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto, anche una riorganizzazione aziendale possa giustificare il recesso.
Nella motivazione compare un passaggio particolarmente interessante. I giudici osservano che, quando la ristrutturazione si inserisce in una riorganizzazione generale necessaria ad assicurare la sopravvivenza dell’impresa in un mercato competitivo, negare il recesso potrebbe condurre persino a un risultato economicamente inefficiente. È significativo che occorra l’intervento del giudice per riconoscere, caso per caso, quando una scelta organizzativa dell’impresa possa superare la rigidità della durata contrattuale stabilita dalla legge.
Pochi giorni dopo, con l’ordinanza n. 19369 del 12 giugno, la Cassazione ha affrontato un’altra questione tipica delle locazioni non abitative: i canoni differenziati e crescenti nel tempo. La stessa ne ha confermato la legittimità quando gli aumenti siano predeterminati o collegati a eventi oggettivi e non costituiscano un espediente per aggirare i limiti posti dall’articolo 32 della legge n. 392 all’aggiornamento del canone.
Sono decisioni diverse, che tuttavia raccontano la medesima realtà. Attorno a un normale rapporto economico continua a svilupparsi una complessa opera interpretativa per stabilire fin dove possa arrivare l’autonomia contrattuale. Non è una critica ai giudici, che si limitano ad applicare le norme e ne definiscono correttamente i confini. La domanda riguarda quelle norme: è ancora ragionevole che il contratto commerciale del 2026 debba essere costruito dentro un’architettura pensata nel 1978?
Deroghe e paradossi
Peraltro, il legislatore stesso ha già incrinato quella risposta. Dal 2014, per le cosiddette “grandi locazioni” non abitative, quando il canone annuo supera 250 mila euro e non si tratta di locali qualificati di interesse storico, l’ultimo comma dell’articolo 79 consente alle parti di concordare termini e condizioni in deroga alle disposizioni della legge. Sopra una determinata soglia economica, dunque, proprietario e conduttore vengono considerati capaci di valutare autonomamente i propri interessi; al di sotto, la loro autonomia torna a restringersi.
La distinzione è difficile da giustificare sul piano dei princìpi. Non si comprende perché un’impresa che paga 300 mila euro l’anno debba essere considerata sufficientemente consapevole per negoziare liberamente, mentre il piccolo commerciante che ne paga venti o trenta mila debba necessariamente trovare nel legislatore del 1978 l’interprete migliore delle proprie esigenze.
Ma il passaggio più interessante è arrivato proprio quest’anno. L’articolo 8, comma 5, del decreto-legge n. 25 del 27 febbraio 2026, convertito con modificazioni dalla legge n. 59 del 27 aprile, stabilisce che siano regolate dal codice civile le locazioni stipulate dai titolari di attività economiche colpite dagli eventi meteorologici verificatisi a partire dal 18 gennaio 2026 in Calabria, Sardegna e Sicilia, laddove riguardino immobili situati nei territori interessati e siano utilizzati per la ripresa dell’attività. In sede di conversione la previsione è stata espressamente estesa anche ai lavoratori autonomi e ai liberi professionisti.
La scelta merita attenzione. Quando si è trattato di favorire una rapida ripresa economica dopo una calamità, Governo e Parlamento non hanno aggiunto nuovi vincoli alla disciplina del 1978: hanno fatto esattamente il contrario, restituendo quelle locazioni alle regole del codice civile. Lo stesso testo normativo dice dunque, implicitamente, che una maggiore flessibilità contrattuale può agevolare la nascita o la ripresa di un’attività economica.
Ed è qui che emerge il paradosso. Se una maggiore libertà contrattuale è considerata utile per far ripartire un’attività colpita da un’emergenza, perché dovrebbe diventare dannosa quando l’emergenza è finita? E se proprietario e conduttore di una grande locazione possono derogare alla legge perché ritenuti capaci di badare ai propri interessi, perché quella stessa capacità dovrebbe diminuire quando il canone è più basso e l’impresa più piccola?
Il punto, in buona sostanza, non è cancellare ogni tutela né lasciare il contraente alla mercé dell’altro. Il codice civile contiene già rimedi contro l’inadempimento, regole sulla responsabilità, buona fede e strumenti di tutela del contratto. Si tratta piuttosto di rovesciare il rapporto tra regola ed eccezione: lasciare che siano anzitutto le parti a definire durata, canone, aggiornamenti e condizioni di uscita, riservando alla legge esclusivamente il compito di reprimere abusi e comportamenti illeciti, non quello di predeterminare l’equilibrio economico del rapporto.
Nel 1978 il potere politico ha pensato di poter costruire quell’equilibrio dall’alto. Nel 2026, quando ha avuto bisogno di agevolare davvero la ripresa delle attività economiche, ha invece scelto di restituire spazio al contratto. Forse l’eccezione sta indicando quale dovrebbe diventare la regola.
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