Affitti, il controllo dei canoni protegge pochi e danneggia tutti gli altri

Quando gli affitti aumentano, la politica riscopre puntualmente la stessa ricetta: impedirne l’aumento. È una soluzione semplice da annunciare, facile da comprendere e molto redditizia sul piano elettorale. Se il prezzo è troppo alto, basta fissarlo per legge a un livello più basso. Il problema è che un decreto può bloccare un numero, ma non può abolire la scarsità che quel numero esprime.

A riaprire il dibattito è stato il Financial Times, con un’ampia analisi dedicata alle esperienze di New York, Berlino, Scozia e Inghilterra. Il quotidiano britannico riconosce che i controlli tendono a raggiungere il loro obiettivo più immediato, cioè contenere i canoni delle abitazioni alle quali si applicano. Tuttavia, aggiunge subito, il prezzo da pagare: “aumentano gli affitti degli immobili non regolati e riducono, nel lungo periodo, l’offerta e la qualità delle abitazioni”.

L’inganno politico

È qui che si consuma l’inganno politico. Si mostra l’inquilino già insediato, che per qualche tempo paga meno, e si nascondono tutti gli altri: chi cerca casa, o deve trasferirsi per lavoro, forma una nuova famiglia, oppure vorrebbe investire nella costruzione o nel recupero di immobili da destinare alla locazione. Il beneficio è concentrato, immediato e visibile; il danno è diffuso, progressivo e più difficile da attribuire alla decisione che lo ha prodotto.

Il caso New York

In tale contesto, New York rappresenta il laboratorio storico di questa politica. Quasi un milione di abitazioni è sottoposto a stabilizzazione dei canoni. Eppure, dopo decenni di regolazione, i nuovi inquilini spendono mediamente circa il 40 per cento del proprio reddito per la casa. Il controllo, dunque, non ha reso accessibile il mercato: ne ha creati due.

Nel primo si trovano coloro che hanno ottenuto un contratto protetto e hanno ogni incentivo a conservarlo; nel secondo restano quanti devono cercare casa affrontando una disponibilità ridotta e prezzi più elevati.

Il sistema altera anche la destinazione degli immobili. Se il canone non consente di recuperare le spese di manutenzione, il proprietario può scegliere di non eseguire i lavori oppure di non riaffittare. Un rappresentante dei proprietari newyorkesi ha osservato che non è possibile investire 100 mila dollari in un appartamento quando la normativa consente di recuperare soltanto 178 dollari mensili in più.

Secondo una stima riportata dal citato giornale, tra 20 e 50 mila unità stabilizzate sarebbero oggi vuote. Non è avidità. È il normale effetto di una regola che separa il prezzo dai costi e pretende poi che l’investimento continui come se nulla fosse cambiato.

La conferma: Berlino

Berlino, a sua volta, offre una conferma ancora più istruttiva. La capitale tedesca è sottoposta da anni a vincoli sui nuovi contratti e sugli aumenti di quelli esistenti. Nonostante queste barriere, i canoni sono cresciuti di quasi il 70 per cento nell’ultimo decennio, mentre il blocco quinquennale deliberato dal Senato cittadino è stato annullato nel 2021 dalla Corte costituzionale federale. Konstantin Kholodilin, economista dell’Istituto tedesco per la ricerca economica, ha inviato a considerare ciò che accade oltre il vantaggio iniziale:

Se si tengono presenti anche gli effetti di lungo periodo, come la diminuzione delle abitazioni disponibili, il peggioramento della qualità e la riduzione della mobilità, non sono affatto certo che il controllo degli affitti sia una buona politica.

Il riferimento alla mobilità è essenziale. Un canone artificialmente basso induce l’inquilino a non lasciare l’alloggio, anche quando è diventato troppo grande, troppo piccolo o lontano dal luogo di lavoro. L’appartamento non va a chi ne avrebbe maggiore necessità, ma resta assegnato a chi ha avuto la fortuna di entrarvi nel momento giusto. Il prezzo non viene sostituito dalla giustizia: viene sostituito dal caso, dalle relazioni personali, dalle liste d’attesa e dal mercato sommerso.

Scozia, offerta ridotta

La Scozia, poi, ha sperimentato dal settembre 2022 un congelamento iniziale seguito da un limite del 3 per cento agli aumenti. Le misure hanno riguardato i contratti in corso, non quelli nuovi. Nel quarto trimestre dello stesso anno, gli affitti delle nuove locazioni sono aumentati del 15 per cento a Edimburgo e del 14 per cento a Glasgow.

Nello stesso periodo, investimenti istituzionali nel settore build-to-rent per circa 700 milioni di sterline sono stati sospesi o ritirati. È stata la prevedibile reazione a un sistema che ha protetto e protegge chi è dentro scaricando il costo su chi resta fuori. I proprietari cercano di recuperare sui nuovi contratti ciò che non possono ottenere da quelli esistenti; gli investitori rinviano i progetti; l’offerta futura si riduce. La misura che avrebbe dovuto rendere più facile trovare casa finisce così per renderlo più difficile.

L’unica soluzione: aumentare l’offerta

Un prezzo, in verità, non è una punizione inflitta dal proprietario all’inquilino. È il punto d’incontro tra domanda e offerta, costi, rischio, tassazione, disponibilità di suolo, tempi amministrativi e possibilità di impiegare il capitale altrove. Se la politica considera eccessivo il canone, dovrebbe domandarsi perché le abitazioni disponibili sono poche, perché costruire costa tanto, perché recuperare un immobile richiede anni e perché affittare comporta rischi così elevati.

Tutelare chi non riesce a sostenere il canone non richiede di alterare l’intero mercato. Gli aiuti possono essere diretti alle famiglie che ne hanno effettivamente bisogno, in modo trasparente e verificabile. I controlli, al contrario, proteggono chi ha già conquistato un contratto regolato, indipendentemente dal reddito, e trasferiscono il costo sui nuovi inquilini, sulla manutenzione degli immobili e sull’offerta futura.

Per rendere gli affitti più accessibili servono più case, non più divieti: procedure urbanistiche rapide, meno ostacoli alla trasformazione degli immobili, fiscalità favorevole alla locazione, certezza dei contratti, recupero tempestivo dell’abitazione in caso di morosità e regole stabili per chi investe.

Lo riconosce infine lo stesso Financial Times: “Come in molti mercati immobiliari sottoposti a forte pressione, la soluzione di lungo periodo è aumentare l’offerta“.

Berlino, secondo le stime del suo Senato, avrebbe bisogno di 100 mila abitazioni aggiuntive. Il controllo dei canoni non costruisce un solo appartamento, né recupera un edificio e neppure accelera un’autorizzazione. Distribuisce diversamente le abitazioni esistenti e, nel frattempo, scoraggia la creazione di quelle future. Le case non nascono dai decreti. Nascono dalla libertà di costruire, investire, affittare e stipulare contratti. La politica può ignorarlo per qualche tempo. La scarsità, però, presenta sempre il conto. Ed è anche salato.

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