Le case ci sono, è lo Stato a tenerle chiuse

La notizia dovrebbe chiudere molte discussioni e aprirne una sola: in Italia non mancano solo case, manca un sistema capace di farle vivere, circolare, produrre valore. Il dato anticipato dal Sole 24 Ore è impressionante: 53.241 unità immobiliari pubbliche residenziali non utilizzate, oltre 9,4 milioni di metri quadrati. Campania e Lombardia guidano la classifica, ma il fenomeno è nazionale. Non è una marginalità statistica: è una gigantesca immobilizzazione di ricchezza e libertà abitativa.

Immobili pubblici inutilizzati

Per anni si è raccontato che la crisi della casa fosse colpa dell’avidità privata, degli affitti brevi, del mercato. La fotografia del patrimonio pubblico abbandonato rovescia la narrazione. Decine di migliaia di immobili sono nelle mani di enti pubblici, eppure restano fuori uso. Non perché il mercato li abbia sottratti alla collettività, piuttosto perché la mano pubblica non riesce a mantenere, assegnare, valorizzare ciò che possiede.

La mappa è eloquente: oltre 12mila unità in Campania, 6.523 in Lombardia, 4.424 in Sicilia, 3.261 nel Lazio, 3.595 in Piemonte. Nelle Città metropolitane lo stock inutilizzato è di circa 13mila unità; Napoli da sola sfiora le 7mila. Proprio dove l’emergenza abitativa è più invocata, lo Stato mostra la sua contraddizione: possiede immobili, ma non li usa; denuncia la scarsità, e allo stesso tempo la produce.

Il piano casa del governo

Il nuovo Piano casa prova a intervenire con una strategia da 10 miliardi: recupero dell’edilizia pubblica, housing sociale, attivazione di capitali privati. Si parla di recuperare fino a 60 mila case popolari e creare oltre 100 mila alloggi calmierati in dieci anni. Invitalia, Invimit e Cassa depositi e prestiti saranno i perni dell’operazione; Invimit ha annunciato un fondo da 3,6 miliardi.

Ma qui nasce il problema. Se la diagnosi è corretta, la terapia rischia di ripetere la mentalità che ha prodotto il male: nuovi fondi, veicoli e procedure. La domanda essenziale resta: perché il patrimonio pubblico è diventato un deposito di edifici fermi, fatiscenti, occupati, morosi? La risposta non è la mancanza di un altro piano, è invece il fallimento dell’amministrazione proprietaria.

La proprietà privata ha un responsabile: chi sbaglia paga. La proprietà pubblica disperde la responsabilità: l’ente rinvia, il gestore lamenta risorse insufficienti, la politica annuncia, la burocrazia apre tavoli. Nel frattempo, l’immobile si deteriora, il quartiere perde valore, la famiglia resta in attesa, il contribuente paga.

I 53 mila immobili inutilizzati non dimostrano la necessità di più Stato nella casa, evidenziano al contrario quanto costi aver affidato troppa casa allo Stato. Ogni appartamento chiuso confuta l’idea che l’abitare possa essere governato dall’alto. Ogni edificio fatiscente mostra la differenza tra possedere un bene e saperlo mettere al servizio della vita reale.

Sistema insostenibile

Il secondo dato è la morosità: secondo l’Osservatorio Federcasa-Nomisma 2024/25, quella consolidata nell’edilizia pubblica è vicina a 3,2 miliardi. Il canone medio è 130 euro; l’84,7 per cento dello stock è costruito prima del 1990. Il sistema non regge neppure con canoni bassissimi perché costruito fuori da una logica economica: prezzi politici, assegnazioni amministrate, manutenzioni rinviate, morosità stratificate, occupazioni abusive.

Quando i ricavi non coprono i costi, la manutenzione salta; quando salta, gli alloggi diventano inagibili; quando diventano inagibili, servono nuovi fondi. È il moto perpetuo dell’assistenzialismo immobiliare: crea scarsità e poi chiede denaro per correggerla.

Il fondo per la morosità incolpevole — 22 milioni nel 2026 e 20 nel 2027 — risponde a fragilità reali, ma senza distinguere tra bisogno autentico, abuso e inerzia rischia di trasformare la compassione in deresponsabilizzazione. Aiutare chi cade non significa normalizzare il mancato pagamento; significa impedire che l’eccezione diventi regola e che il costo dell’inadempimento venga scaricato su chi rispetta il contratto.

Cosa scoraggia i privati

Proprio per questo, il tema della morosità non può essere separato da quello del rilascio degli immobili. Il disegno di legge su sfratti e sgomberi va nella direzione giusta quando afferma che un immobile deve tornare rapidamente nella disponibilità del proprietario se il titolo manca o il canone non viene pagato. Decreto di rilascio entro quindici giorni, penali per ritardi, tempi ridotti per sanare morosità: strumenti che possono incidere su un punto cruciale. Senza certezza del rilascio, l’offerta si ritira.

Tutto quanto detto vale per il pubblico e ancora di più per il privato. Chi teme anni di contenzioso, blocchi esecutivi e morosità non recuperabili spesso non affitta. Così lo Stato, nel nome della tutela dell’inquilino, danneggia chi cerca casa. Più il contratto è incerto, meno contratti si stipulano; più è difficile recuperare l’immobile, più immobili restano fuori dal mercato.

Il Piano casa contiene però un’ambiguità: riconosce che serve più offerta, e nonostante ciò impone condizioni. Almeno il 70 per cento degli alloggi dovrà essere destinato a chi è in difficoltà, con prezzi ridotti del 30 per cento rispetto al mercato. L’intenzione sociale è chiara; il rischio economico pure. Se il privato diventa esecutore di un disegno pubblico a prezzo imposto, il capitale entrerà solo con compensazioni e garanzie. Non sarà un mercato liberato, bensì convenzionato.

La vera riforma

La vera riforma dovrebbe essere semplice: censire tutto, vendere ciò che lo Stato non sa gestire, mettere a gara ciò che può essere recuperato, affidare gli immobili a soggetti responsabili, ridurre vincoli, accelerare cambi di destinazione, garantire gli sfratti, separare l’aiuto alla persona dalla gestione pubblica del mattone. Chi ha bisogno va sostenuto direttamente; gli immobili devono tornare a essere beni vivi.

La casa non si crea con conferenze stampa, ma quando costruire è possibile, affittare è sicuro, recuperare conveniente, vendere libero, investire non è una corsa a ostacoli. I 53 mila immobili inutilizzati sono un’occasione e un atto d’accusa. Possono rimettere in circolo case perdute o diventare l’ennesimo capitolo di una politica che promette molto e risolve poco. La scarsità abitativa non nasce solo dalla mancanza di muri, si origina dall’eccesso di potere su quei muri.

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