Basta camminare in molti centri storici italiani per imbattersi in vetrine spente, locali sfitti e insegne scomparse. La fotografia è reale e i numeri non consentono di minimizzarla. Secondo l’ultima analisi di Confcommercio, tra il 2012 e il 2025 sono scomparsi in Italia 156 mila punti vendita del commercio al dettaglio e ambulante, oltre un quarto del totale.
Da questa constatazione, però, si passa troppo spesso a una conclusione assai meno dimostrata, per non dire apodittica: se i negozi chiudono, la colpa sarebbe soprattutto degli affitti troppo alti. E, una volta individuato il responsabile, la soluzione viene quasi automaticamente indicata in canoni calmierati o concordati. È una sequenza apparentemente logica, ma tra il primo e il secondo passaggio manca proprio ciò che dovrebbe precedere qualsiasi intervento: la prova.
Come cambia il commercio
Gli stessi dati di Confcommercio descrivono infatti una trasformazione molto più complessa. Nel 2025 le vendite online rappresentavano l’11,3 per cento dei consumi di beni acquistabili sul web e il 18,4 per cento dei servizi. Tra il 2015 e il 2025 le vendite al dettaglio complessive sono cresciute del 14,4 per cento, ma quelle delle piccole superfici sono rimaste ferme, mentre l’online è aumentato del 187 per cento.
Nello stesso periodo alcune categorie tradizionali hanno subito forti contrazioni; altre, come ristorazione, farmacie, informatica e alloggi turistici, sono cresciute. Non siamo dunque davanti a un commercio che semplicemente “muore”, ma a un commercio che cambia. Cambiano i consumatori, i prodotti, i canali di vendita e la dimensione delle imprese.
Un recente studio pubblicato sulla Rivista italiana di economia, demografia e statistica, firmato da studiosi dell’Istat e dell’Arti, rende il quadro ancora più interessante. Esaminando i dati comunali tra il 2014 e il 2022, rileva che le unità locali del commercio non specializzato sono diminuite del 12,2 per cento, con un calo del 18,1 per cento nel Mezzogiorno. Eppure, nello stesso settore, l’occupazione è aumentata del 5,6 per cento.
Gli autori leggono il fenomeno come una riconfigurazione della struttura commerciale, con il ridimensionamento delle attività più piccole e la crescita di formule distributive diverse. La ricerca individua associazioni statisticamente significative con andamento della popolazione, invecchiamento, reddito, densità abitativa, accessibilità, occupazione e valore aggiunto del settore.
Il “caro affitti”
I canoni di locazione non rientrano tra le variabili considerate. Ciò non significa, naturalmente, che l’affitto sia irrilevante per un commerciante. Significa però che non si può trasformare il “caro affitti” nella spiegazione generale della desertificazione senza prima dimostrarlo.
Anche l’Osservatorio di Nomisma sul commercio locale invita alla prudenza. Tra il 2015 e il 2025 sono scomparsi più di 86 mila negozi di vicinato, ma nello stesso periodo gli addetti sono aumentati del 21,2 per cento.
E soprattutto l’andamento dei canoni mostra differenze enormi tra territori: negli ultimi dieci anni sono cresciuti del 16,1 per cento a Milano e del 16,5 per cento a Bari, ma sono diminuiti del 4,8 per cento a Roma e dell’1,5 per cento a Torino. A Siracusa, Nuoro e Udine sono invece aumentati di oltre il 30 per cento.
È difficile ricavare da questi numeri una relazione semplice e uniforme tra livello degli affitti e chiusura dei negozi. In alcuni mercati i canoni salgono perché la domanda è forte; in altri scendono proprio perché la domanda commerciale si indebolisce. In quest’ultimo caso, il canone basso non è la cura della desertificazione: ne è piuttosto una conseguenza.
Il mercato delle vie commerciali più importanti lo dimostra in maniera quasi didattica. Secondo CBRE, nel primo semestre del 2026 i canoni nelle principali high street italiane sono rimasti stabili, mentre nel segmento del lusso la domanda di spazi ha continuato a superare l’offerta, la disponibilità di locali è prossima allo zero e i canoni hanno raggiunto livelli record. Possono dunque convivere affitti molto elevati e locali quasi tutti occupati.
L’esempio di Buenos Aires
Un’indicazione interessante, pur provenendo da un mercato diverso, arriva proprio in questi giorni da Buenos Aires. Dopo la deregolamentazione delle locazioni abitative del dicembre 2023, l’offerta nella capitale argentina ha raggiunto circa 17 mila immobili, il livello più alto dalla liberalizzazione. I canoni nominali continuano a crescere, ma la maggiore disponibilità ha accresciuto la concorrenza fra proprietari e le alternative per gli inquilini.
Il dato non può essere trasferito automaticamente alle locazioni commerciali, anche se ricorda un principio elementare: a contenere il potere del venditore non è un prezzo deciso dall’esterno, bensì la presenza di più offerta e più concorrenti.
La spiegazione non è misteriosa. Un locale in una strada frequentata può valere molto e trovare rapidamente un conduttore. Uno spazio in una zona che perde residenti, traffico pedonale e capacità di spesa può invece restare vuoto anche dopo una forte riduzione del canone. Il prezzo non è un numero arbitrario: trasmette informazioni sulla domanda, sulla posizione, sui flussi, sulle aspettative e sulla capacità di quella specifica localizzazione di produrre reddito.
La tentazione del controllo
È proprio qui che la tentazione di governare i canoni rischia di confondere la causa con l’effetto. Se una strada perde attrattività, non la si rende economicamente vitale stabilendo quale dovrebbe essere il “giusto” affitto.
Occorre semmai guardare alle condizioni nelle quali un’attività deve operare: fiscalità, accessibilità, sicurezza, burocrazia, libertà di organizzazione dell’impresa e qualità del contesto urbano. E soprattutto evitare di aggiungere nuovi vincoli a un mercato che già deve adattarsi a trasformazioni rapidissime.
Le serrande abbassate meritano risposte serie. Proprio per questo la diagnosi deve venire prima della terapia. Dire che i negozi chiudono perché gli affitti sono troppo alti è semplice e politicamente comodo. Dimostrarlo è un’altra cosa. E senza quella prova, prescrivere nuovi meccanismi di controllo o di indirizzo dei canoni significa rischiare di curare il sintomo sbagliato.
Prima di stabilire quale debba essere il prezzo di un negozio, bisognerebbe capire perché, in quella strada, nessuno vuole più aprirlo. Perché un mercato non si rianima amministrando i prezzi, ma ricreando le condizioni perché torni conveniente investire, affittare e fare impresa.
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