Immagine generata da AI tramite GPT Image 1.5 di OpenAI
Il nuovo Piano casa affida agli investimenti privati una parte decisiva della risposta all’emergenza abitativa. Il meccanismo previsto impone di destinare almeno il 70 per cento dell’investimento complessivo all’edilizia convenzionata, con abitazioni da vendere o affittare a valori ridotti di almeno il 33 per cento rispetto al mercato. La quota restante dovrebbe garantire l’equilibrio economico dell’intera operazione.
Il pilastro privato
È su questo modello che l’Ance ha effettuato una simulazione relativa a 125 abitazioni da 80 metri quadrati, applicandola a sei città italiane. Secondo i dati riportati dal Sole 24 Ore, il rendimento risulta adeguato soltanto a Milano, dove raggiunge il 6,33 per cento. A Palermo precipita al meno 9,7 per cento, a Firenze resta negativo, mentre Bari, Bologna e Roma non arrivano all’uno per cento.
Il programma abitativo incontra così una verità che nessuna legge può cancellare. Gli investimenti richiedono capitale, tempo, assunzione del rischio e una ragionevole prospettiva di rendimento. Quando la politica stabilisce quanta parte dell’operazione debba essere convenzionata, quale sconto applicare e per quanto tempo vincolare gli immobili, il cosiddetto pilastro privato diventa il tentativo di finanziare obiettivi pubblici con il patrimonio e il rischio degli altri.
La regola del 70-30 costruisce in buona sostanza una sovvenzione nascosta. Il trenta per cento collocato sul mercato libero dovrebbe compensare il sacrificio imposto sul restante investimento. Questo equilibrio può emergere dove i valori immobiliari sono elevatissimi. Altrove il margine scompare.
Palermo del resto non è Milano, e nessuna percentuale scritta in Gazzetta può cancellare la differenza tra costi di costruzione e prezzi di vendita. Quando il rendimento diventa negativo o insignificante, il capitale non si lascia convincere dalle dichiarazioni ministeriali: semplicemente cerca impieghi diversi.
Il paradosso è evidente. Nei mercati più costosi il premio volumetrico può produrre ricavi sufficienti, ma gli alloggi scontati restano spesso cari per le famiglie alle quali sarebbero destinati. Nei territori con valori più bassi, dove un’abitazione convenzionata sarebbe davvero accessibile, l’intervento non parte perché manca la sostenibilità economica. Il Piano rischia così di costruire dove rende e di fermarsi dove servirebbe.
Approccio burocratico
Anche il richiamo ai valori Omi rivela l’approccio burocratico dell’intera operazione. Le quotazioni dell’Osservatorio immobiliare fotografano soprattutto transazioni relative all’usato e non sempre rappresentano correttamente il valore di edifici nuovi, efficienti e costruiti secondo standard elevati.
La legge consente di utilizzare, nelle convenzioni comunali, anche valori effettivi ricavati da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi. Resta però intatta l’idea che un’autorità possa individuare il prezzo giusto e applicarvi uno sconto uniforme, ignorando qualità, rischio, tempi e caratteristiche della singola iniziativa.
L’unica soluzione
In tale contesto, l’organizzazione dei costruttori edili chiede percentuali più flessibili. Sarebbe un miglioramento, ma non risolverebbe il vizio originario. Sostituire una quota nazionale con decine di quote territoriali affidate a Comuni e convenzioni significa moltiplicare negoziazioni, discrezionalità e incertezza. Ogni progetto finirebbe appeso alla capacità dell’amministrazione di comprendere il mercato e alla disponibilità politica del momento.
La strada efficace è opposta. Occorre liberare aree edificabili, consentire maggiore densità, rendere semplici i cambi di destinazione, ridurre gli oneri, accorciare i procedimenti e garantire certezza delle regole. L’aumento dell’offerta è l’unico mezzo duraturo per contenere i prezzi. Le abitazioni non diventano accessibili attraverso un decreto che riduce il corrispettivo; diventano più numerose quando costruire è possibile, conveniente e rapido.
Le famiglie in difficoltà non si aiutano caricando nuovi obblighi su chi costruisce, né trasformando l’edilizia privata in una politica sociale mascherata. La risposta sta nell’aumentare l’offerta, ridurre tasse e vincoli, liberare gli affitti e rendere più semplice costruire.
Ogni costo imposto al produttore viene trasferito sui prezzi oppure elimina l’investimento. Il risultato del Piano è quindi prevedibile: meno iniziative, meno case e maggiore dipendenza dal potere pubblico.
In definitiva, i numeri dell’Ance consegnano una lezione semplice. Il capitale privato non è una voce del bilancio pubblico e la proprietà non è una riserva da requisire per obiettivi politici. Senza libertà di iniziativa, remunerazione del rischio e certezza del diritto, il “pilastro privato” resta un’espressione propagandistica. Le case promesse rimangono nei piani, mentre quelle vere continuano a mancare.
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