Il mercato immobiliare italiano continua ad evolvere e così quello dei mutui. Un’analisi sui dati di richiesta di mutuo del 2024 (secondo il rapporto residenziale Abi – Agenzia delle Entrate) rivela differenze significative nel potere d’acquisto tra le principali città. Le simulazioni si basano su un finanziamento a tasso fisso trentennale che copre il 70% del valore dell’immobile, con il restante 30% versato in contanti.
I mutui medi e le città
A Milano, l’importo medio richiesto per un mutuo è di 225.000 euro. Per sostenere la rata mensile, che si aggira intorno ai 1.000 euro, è necessario un reddito di almeno 3.000 euro e almeno 100.000 euro in contanti. Questo importo consente di acquistare un trilocale solo nelle zone più periferiche. Nelle aree come Crescenzago (periferia Est), si possono finanziare circa 87 metri quadrati.
A Roma, il finanziamento medio scende a 176.000 euro, con una rata fissa di circa 770 euro. Qui, per acquistare, sono richiesti almeno 2.300 euro di reddito mensile e 75.000 euro di liquidità. Con questa cifra, in zone come Parioli o Prati, si comprano poco più di 40 metri quadri, mentre per superare i 70 metri bisogna spostarsi in aree come la Cecchignola.
Tra le otto maggiori città, Genova registra la richiesta di mutuo più bassa, appena sopra i 100.000 euro. Nonostante ciò, per le aree più prestigiose, è difficile acquistare più di 40 metri quadrati. Napoli ha un mutuo medio di 152.800 euro. Nelle zone più richieste, come Posillipo o Marechiaro, si ottengono circa 40 metri quadri, ma in aree come Fuorigrotta, è possibile acquistare un appartamento di tre locali di oltre 80 metri.
A Torino, i prezzi medi più contenuti permettono, con un mutuo di 118.000 euro, di finanziare 55 metri quadrati in pieno centro città e di superare gli 80 metri a San Salvario.
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La scelta del tasso
Nonostante i tassi variabili siano attualmente più convenienti, la maggior parte delle richieste si concentra sul tasso fisso. Sebbene il variabile, ai valori attuali, permetta di acquistare circa il 7% in più di superficie, le banche tendono a fare lo scoring sulla capacità di rimborso basandosi sul tasso fisso.
Secondo l’Osservatorio di MutuiOnline.it, la preferenza per i mutui a tasso fisso rimane netta: la sua quota è solo leggermente scesa al 93,8% delle richieste, rispetto al 96,7% del secondo trimestre. Il variabile è visto con prudenza, e la sua erogazione è inferiore all’1%, esponendo a un alto rischio di rifiuto in fase istruttoria.
Durata e costo delle rate del mutui
La durata media dei finanziamenti si attesta intorno ai 25 anni, con i mutui tra 25 e 30 anni che rappresentano quasi la metà (46,9%) del totale18. Scegliere una durata più breve incide significativamente sul costo della rata. Ad esempio:
- Un finanziamento a 20 anni comporta un aumento della rata mensile di oltre il 30% rispetto a uno trentennale.
- Un mutuo a 25 anni è più alto del 16%.
I giovani e la Garanzia Consap
Un dato rilevante riguarda l’età dei mutuatari. Le richieste da parte dei giovani fino a 36 anni costituiscono il 38,1% del totale, ma la quota sale al 44,1% nelle erogazioni effettive. Questo aumento è dovuto al successo della Garanzia Consap, che rende questo target di clientela a basso rischio per le banche, specialmente per chi ha un reddito da lavoro dipendente sicuro.
Enrico Foscarini, 7 ottobre 2025
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