Dopo la proposta di innalzare al 26% l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi, si riaccende il dibattito su quanto convenga davvero questa forma di locazione. La norma, prevista dal disegno di Legge di Bilancio, manterrebbe un’aliquota ridotta solo per chi affitta una sola casa senza ricorrere alle piattaforme online.
Ma quanto resta davvero in tasca ai proprietari dopo tasse e spese?
Le spese che riducono il guadagno
Dietro gli incassi apparentemente elevati degli affitti brevi si nascondono numerose voci di costo. Si parte dall’Imu, che viene quasi sempre applicata con l’aliquota delle seconde case. Poi c’è la cedolare secca, oggi al 21% ma destinata a salire al 26%: una differenza che «rischia di ridurre sensibilmente il rendimento netto di chi affitta a breve termine», spiegano gli esperti del settore.
A questo si sommano le spese di condominio, utenze, Tari e Wi-Fi, che nelle locazioni brevi restano tutte a carico del proprietario. Se ci si appoggia a piattaforme di intermediazione, occorre considerare anche le commissioni, che in media riducono il ricavo lordo di un 10-15%.
Infine, se l’immobile è gestito da un’agenzia specializzata, il margine scende ancora. Chi decide invece di occuparsi personalmente di pulizie, check-in e manutenzione, «ottiene forse un guadagno maggiore sul singolo soggiorno, ma quel reddito assomiglia più a un compenso per un lavoro che a un rendimento da investimento».
Quanto resta davvero
Facendo i conti, difficilmente rimane nelle tasche del proprietario più del 25% del prezzo pagato dall’ospite. In alcuni casi, le analisi più caute stimano margini persino inferiori al 10%. Al confronto, un affitto tradizionale a canone libero garantisce un ritorno netto intorno al 60-65% del canone lordo, mentre con un canone concordato si può arrivare al 75%.
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I numeri ufficiali
Secondo le statistiche tributarie dell’Agenzia delle Entrate, nel 2023 l’imponibile medio dei redditi da affitti brevi è stato di 14.270 euro. Nel Lazio la media sale a 22.810 euro, complice il peso del mercato romano. Tuttavia, questi dati potrebbero essere sottostimati, poiché l’obbligo per le piattaforme di applicare la ritenuta d’acconto è scattato solo dal 2024.
Il portale Inside Airbnb offre un quadro aggiornato dei guadagni medi, distinguendo tra incassi lordi e rendimenti netti. Ecco i dati più rilevanti per le principali città italiane:
| Città | Incasso medio annuo lordo (€) | Guadagno netto stimato (€) | Affitto tradizionale netto (€) | Osservazioni principali |
|---|---|---|---|---|
| Milano | 22.092 | 5.500 | 8.600–8.700 | Rendimento più basso e calo dell’offerta di affitti brevi |
| Roma | 30.159 | 7.540 | 7.500–8.500 | Il canone concordato batte gli affitti brevi |
| Napoli | 17.121 | 4.280 | 4.100–5.900 | Affitti brevi poco vantaggiosi rispetto al tradizionale |
| Firenze | 31.538 | 7.839 | 5.100 (libero) | Elevata presenza di affitti brevi, ma margini in calo |
| Bologna | 29.876 | 7.469 | 6.400–6.500 | Differenza minima tra breve e tradizionale |
| Fonte: elaborazione su dati Inside Airbnb e Agenzia delle Entrate (2023) | ||||
Meno affitti brevi, più contratti stabili
Il calo dei margini e la prospettiva di una tassazione più pesante stanno già provocando una diminuzione dell’offerta di affitti brevi, segnalata in particolare a Milano. «Il ritorno verso forme di locazione tradizionale è una tendenza evidente, accentuata dall’aumento della cedolare sulla prima casa affittata», osservano gli analisti del mercato immobiliare.
Oltre al rendimento: la sicurezza
C’è però un elemento che continua a spingere alcuni proprietari verso gli affitti brevi: l’assenza del rischio d’inquilini morosi o di mancati rilasci dell’immobile. «Per molti piccoli proprietari, la tranquillità di riavere la casa disponibile a fine soggiorno vale più di qualche punto percentuale di rendimento», spiegano gli operatori.
Il governo, intanto, prepara un decreto sugli sfratti per rendere più sicure le locazioni tradizionali e bilanciare l’attrattiva degli affitti brevi. Resta da capire se basterà a invertire una tendenza ormai consolidata.
Enrico Foscarini, 5 novembre 2025
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