Per capire quanto sia particolare la disciplina italiana delle locazioni commerciali basta uscire dai nostri confini. Non esiste un modello unico e neppure una necessità tecnica che imponga allo Stato di stabilire in anticipo quanto debba durare il rapporto tra proprietario e impresa, quando possa cessare o quali condizioni possano essere concordate.
Le regole degli altri
Alcuni ordinamenti lasciano ampio spazio alle parti; altri mantengono tutele più rigide e rinnovi protetti. La varietà dimostra che lo spazio lasciato al contratto dipende dalla scelta del legislatore di affidarsi più o meno alla capacità dei contraenti di regolare i propri interessi.
La Spagna offre uno degli esempi più chiari. La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue le abitazioni dagli immobili destinati ad altri usi e, ferme alcune disposizioni imperative, attribuisce un ruolo centrale alla volontà delle parti. Per il resto, in mancanza di accordo operano le disposizioni del Titolo III della legge e, in via suppletiva, il Codice civile.
Non è dunque il legislatore a pretendere di conoscere quale sia la durata appropriata per un negozio, un ufficio o un laboratorio: sono proprietario e imprenditore, che conoscono investimento, mercato e rischio, a determinarla.
Anche la Germania distingue nettamente la locazione abitativa da quella commerciale. Il Bürgerliches Gesetzbuch applica ai locali non residenziali regole generali senza estendere loro l’intero apparato protettivo previsto per l’abitazione. Il contratto a tempo determinato termina alla scadenza pattuita; per quello a tempo indeterminato operano le regole legali sul recesso. Non esiste inoltre, per i locali commerciali, un generale regime di durata minima o di determinazione del canone analogo a quello abitativo.
Tra Inghilterra e Galles, Scozia e Repubblica d’Irlanda il quadro è più articolato. In Inghilterra e Galles il Landlord and Tenant Act 1954 riconosce normalmente al conduttore commerciale un diritto al rinnovo, ma consente alle parti di escluderlo prima della stipula attraverso il contracting out; la disciplina è oggi oggetto di revisione da parte della Law Commission.
In Scozia manca un analogo sistema generale di security of tenure, mentre nella Repubblica d’Irlanda il conduttore può rinunciare per iscritto al diritto a una nuova locazione, previa consulenza legale indipendente. A proposito della regolazione britannica, F.G. Pennance, McRobert Professor of Land Economy all’Università di Aberdeen, osservava che si possono costruire regole formalmente funzionanti senza per questo tenere conto delle “realtà economiche” e degli effetti delle decisioni.
La Francia si colloca sul versante più regolato. Il bail commercial ha, in via generale, una durata minima di nove anni e attribuisce normalmente al conduttore la facoltà di recedere alle scadenze triennali, salvo eccezioni. Anche la revisione periodica e la determinazione del canone al rinnovo sono sottoposte a regole, indici e meccanismi di contenimento.
Descrivendo l’espansione della regolazione abitativa nel suo Paese, Bertrand de Jouvenel, studioso francese e presidente della Sedeis, ha rilevato che “le disposizioni della legge si sostituirono all’accordo tra le parti“: una formula che coglie bene il problema ogni volta che la norma restringe progressivamente lo spazio della decisione contrattuale.
L’Argentina, infine, si è mossa nella direzione opposta. Con il Dnu 70/2023 il Codice civile e commerciale ha ampliato lo spazio della libertà contrattuale. L’articolo 958 stabilisce che le parti sono libere di concludere il contratto e determinarne il contenuto entro i limiti della legge e dell’ordine pubblico e considera, come regola generale, suppletive le norme contrattuali salvo quelle espressamente imperative.
Nelle locazioni, la durata è quella stabilita dalle parti; anche moneta di pagamento e criteri di aggiornamento possono essere concordati. Per le destinazioni diverse dall’abitazione, se manca una durata pattuita, interviene il termine legale di tre anni.
La gabbia italiana non è inevitabile
Il confronto non suggerisce di importare meccanicamente uno di questi modelli. Tradizioni giuridiche e mercati sono differenti. Mostra però che la rigidità italiana non è inevitabile. La legge n. 392 del 1978 continua a imporre durate minime, regole sul recesso, indennità per la perdita dell’avviamento e limiti alla disponibilità dei diritti. Solo per le cosiddette grandi locazioni, con canone annuo superiore a 250 mila euro e alle condizioni previste dall’articolo 79, è stato riconosciuto uno spazio più ampio alla derogabilità.
Ne deriva un paradosso: maggiore autonomia viene concessa soprattutto nei contratti economicamente più rilevanti, mentre resta compressa nei rapporti tra piccolo proprietario e piccola impresa. Si presume così che chi sa scegliere investimenti, fornitori, personale e rischi dell’attività non sia altrettanto capace di valutare la durata della propria locazione.
Il commercio ha ormai poco in comune con quello del 1978. Un negozio può diventare prevalentemente digitale; un locale può essere insieme showroom, laboratorio, deposito e punto logistico; gli investimenti possono avere tempi di ammortamento molto diversi. Ricondurre situazioni tanto eterogenee a schemi uniformi significa attribuire alla legge una conoscenza che non possiede.
La funzione del contratto
La norma vede categorie generali; le parti conoscono l’immobile, il mercato, i costi, le alternative e il rischio che intendono assumersi. Una maggiore autonomia contrattuale non garantisce automaticamente canoni più bassi o più negozi aperti. Consente però di adattare il rapporto alle circostanze concrete e di lasciare le decisioni a chi ne sopporta le conseguenze.
La funzione del contratto è precisamente questa: permettere a soggetti diversi di costruire la regola del proprio scambio. La legge deve garantire certezza, reprimere frodi e abusi e assicurare il rispetto degli impegni, ma altro è proteggere il contratto, altro è determinarne in anticipo il contenuto.
Dopo quasi mezzo secolo, il problema della disciplina italiana non è soltanto la sua età, ma il presupposto che proprietario e imprenditore debbano essere protetti anche dalle condizioni che liberamente sceglierebbero. L’esperienza comparata mostra invece che si possono conservare garanzie efficaci senza occupare tutto lo spazio della decisione privata. Il punto, dunque, non è contrapporre regole e assenza di regole, ma distinguere tra quelle che garantiscono la libertà contrattuale e quelle che ne restringono lo spazio fino a sostituire la decisione delle parti.
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