Nel corso del mese di gennaio 2026, il presidente degli Stati Uniti Donald Trump ha affermato pubblicamente di non voler vedere diminuire i prezzi delle case e di voler tutelare il valore degli immobili posseduti da milioni di americani. Nello stesso periodo la Casa Bianca ha emanato un ordine esecutivo per limitare l’ingresso massiccio di grandi operatori finanziari nel mercato delle case unifamiliari, dichiarando di voler favorire le famiglie.
Proprietà e valore
A prima vista sembra una difesa della proprietà. Tuttavia, e lasciando una disamina ingenua, occorre distinguere bene due cose: la proprietà è un diritto; il prezzo è un risultato del mercato.
Il diritto di proprietà significa che la casa non può essere sottratta arbitrariamente al legittimo proprietario e che questi è libero di disporne come ritiene più opportuno, ossia usarla, venderla o conservarla, ecc.
Il prezzo, a sua volta, non è garantito per sua natura. Come già nel XVI secolo ha spiegato il gesuita spagnolo della Scuola di Salamanca Luis de Molina ed è stato poi ribadito da Carl Menger, il valore di un bene non dipende da una qualità oggettiva fissata dall’autorità, ma dalla stima comune degli uomini, cioè dal giudizio che le persone esprimono nelle loro scelte concrete.
Così anche il valore di una casa nasce dalle decisioni di milioni di individui: da quanti vogliono comprarla, da quante abitazioni sono disponibili, dal costo dei mutui, dal livello dei redditi e dalla possibilità di costruirne di nuove. È il risultato di queste valutazioni che cambiano nel tempo, e con esse cambia inevitabilmente anche il valore degli immobili.
Gli obiettivi dei governi
Quando un governo, contravvenendo ai dettati della scienza economica, afferma invece che i prezzi non devono scendere, compie un passo molto delicato: trasforma un numero che dovrebbe essere il risultato del mercato in un obiettivo politico. Essi però servono proprio per dare informazioni. Se scendono, vuol dire che la domanda è più debole o che l’offerta è aumentata. Se salgono, vuol dire il contrario. Bloccare questo movimento significa oscurare un segnale utile.
Un esempio semplice: se in una città si costruiscono poche case perché le regole urbanistiche sono rigide, i prezzi salgono. Se si permette di costruire di più, l’offerta aumenta e gli stessi tendono a stabilizzarsi o a scendere. Non è una tragedia: è un aggiustamento naturale. Dire che i prezzi non devono scendere significa, in pratica, sostenere che non si vuole che il mercato si aggiusti liberamente.
Gli effetti collaterali
C’è poi un altro punto importante: il credito. Molte persone comprano casa con un mutuo. Se il credito è molto facile e abbondante, più persone possono comprare e le quotazioni salgono. Ma se questo credito non corrisponde a vero risparmio e solidità economica, si crea un’illusione di ricchezza. Le case valgono di più sulla carta, e, nonostante ciò, il sistema diventa fragile. Se poi le condizioni cambiano, l’aggiustamento è inevitabile e spesso doloroso.
Sostenere artificialmente i prezzi significa spesso intervenire sul credito, sui tassi, sugli incentivi. Ma ogni intervento crea effetti collaterali. Tenere alto i valori immobiliari oggi può significare rendere più difficile l’accesso domani.
Proteggere chi già possiede una casa può voler dire escludere chi non ce l’ha. Se i livelli vengono mantenuti artificialmente alti, i giovani e le famiglie che cercano la prima abitazione trovano una barriera più alta. Non è neutralità: è una scelta.
I grandi investitori
Anche il tema dei grandi investitori va affrontato con chiarezza. Se un operatore compra case in modo legittimo, senza sussidi o favoritismi pubblici, perché dovrebbe essere escluso? Il vero problema non è chi compra, ma se lo fa in un mercato libero o con privilegi concessi dallo Stato. Se esistono favoritismi, vanno eliminati. Ma sostituire un privilegio con un divieto non rende il sistema più libero.
Il mercato è la soluzione
La vera soluzione per rendere le case più accessibili è un’altra: aumentare l’offerta. Rendere più semplice costruire, ridurre burocrazia e vincoli inutili, velocizzare autorizzazioni. Se ci sono più case, la pressione sui prezzi diminuisce in modo naturale. Non serve manipolare i valori; serve liberare il mercato.
In un’economia fondata sulla libertà non si promettono corrispettivi sempre in salita. Si promettono regole chiare, uguali per tutti, e si accetta che le quotazioni degli immobili possano salire o scendere. Il valore di mercato non è un diritto acquisito; è una valutazione che cambia nel tempo.
La casa come proprietà è uno strumento di autonomia. La casa come prezzo garantito è un progetto politico. Difendere la prima significa rispettare la libertà degli scambi. Difendere la seconda significa affidare al potere il compito di decidere quanto deve valere ciò che dovrebbe essere deciso dal mercato. E tra queste due strade passa la differenza tra un’economia libera e un’economia diretta dall’alto.
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