La cedolare secca sugli affitti commerciali è tornata al centro del confronto sulla prossima legge di bilancio. Le anticipazioni pubblicate dal Sole 24 Ore e da ItaliaOggi parlano di un’aliquota del 21 per cento per le nuove locazioni dei negozi, probabilmente limitata agli immobili di minori dimensioni.
Tra le ipotesi allo studio compare una soglia di 250-300 metri quadrati, più bassa dei 600 previsti dall’esperimento del 2019. Il Sole ricorda che gli immobili C/1 posseduti da persone fisiche sono circa 1,5 milioni, con una superficie media di 66 metri quadrati, e stima intorno a 170 milioni l’anno il costo di una misura costruita sul modello precedente.
La direzione è condivisibile. Resta però una domanda: ridurre le tasse sugli affitti commerciali aiuta davvero a riportare attività nei locali vuoti? E, se funziona, quale ragione economica suggerisce di fermarsi a 250 o 300 metri quadrati? La soglia può avere una spiegazione di bilancio, perché restringere la platea riduce il costo per l’Erario. È tuttavia assai più difficile attribuirle un fondamento economico.
Effetto della cedolare secca
Come si ricorderà, nel 2019 la cedolare al 21 per cento è stata applicata ai nuovi contratti relativi a negozi e botteghe C/1 fino a 600 metri quadrati. L’esperimento è durato un solo anno e non consente quindi di misurarne seriamente gli effetti di lungo periodo. Una ricerca pubblicata ad agosto sull’American Economic Journal: Economic Policy offre però indicazioni utili. Ben Lockwood, Martin Simmler ed Eddy H. F. Tam hanno studiato due agevolazioni britanniche sugli immobili commerciali, isolando l’impatto del prelievo sulla probabilità che un locale resti vuoto.
Il risultato è significativo: entrambe le agevolazioni riducono la vacancy. Per la Retail Relief, un aumento di un punto percentuale dell’aliquota fiscale effettiva fa crescere la quota di immobili vuoti di circa 0,52 punti percentuali. Letto al contrario, significa che una minore pressione fiscale può rendere conveniente occupare locali che altrimenti resterebbero inutilizzati.
Ovviamente, non si possono trasferire automaticamente quelle percentuali all’Italia, perché le business rates britanniche e la nostra cedolare hanno caratteristiche diverse. Il meccanismo è, comunque, chiaro: la tassazione modifica le convenienze e quindi i comportamenti.
Lo studio contiene anche un avvertimento prezioso. Ridurre le imposte al proprietario non significa che ogni euro risparmiato si trasformi automaticamente in un euro di minore canone. Una parte dello sgravio può essere incorporata negli affitti. È il mercato a distribuire il beneficio tra proprietario e conduttore secondo offerta, domanda, concorrenza e alternative disponibili.
La cedolare commerciale va allora difesa per una ragione più solida. Riduce la distanza tra ciò che il conduttore paga e ciò che il proprietario effettivamente trattiene. Quanto maggiore è il prelievo, tanto più difficile diventa trovare un prezzo conveniente per entrambi. Alcuni accordi saltano, altri non vengono neppure tentati e immobili che potrebbero produrre reddito restano vuoti. Sono costi invisibili nei conti dello Stato, perché riguardano scambi che l’imposta ha impedito prima ancora che nascessero.
Da questo punto di vista, il dibattito italiano presenta un curioso paradosso. Si cerca la misura esatta del negozio meritevole della tassazione più leggera: 600 metri nel 2019, forse 250 o 300 oggi. Eppure, un’attività non diventa meno sensibile alla fiscalità perché occupa 301 metri quadrati. La superficie può servire a contenere l’onere per il bilancio pubblico; non modifica il funzionamento del mercato.
Gli stessi dati riportati dallo stesso quotidiano economico di Confindustria mostrano l’ampiezza potenziale della misura: circa 1,5 milioni di C/1 appartenenti a persone fisiche e canoni complessivi stimati in circa 1,3 miliardi di euro. Se si ritiene che l’imposizione ordinaria scoraggi l’offerta e ostacoli l’incontro con la domanda, sarebbe più coerente affrontare il problema per principio, evitando di trasformare la cedolare nell’ennesima agevolazione ritagliata su categorie e soglie.
Il prezzo giusto
C’è inoltre una differenza essenziale rispetto ai canoni calmierati o concordati. La cedolare lascia alle parti il compito di individuare il prezzo che consente loro di concludere il contratto; il fisco preleva meno. Il prezzo amministrato procede in senso opposto: presume che una tabella possa conoscere il valore appropriato di migliaia di immobili diversi per posizione, visibilità, passaggio, dimensione e prospettive economiche.
Le informazioni necessarie a stabilire se un locale possa essere affittato, a quale prezzo e per quanto tempo sono disperse tra proprietari, commercianti e consumatori. Nessun ufficio pubblico può possederle tutte. Il prezzo nasce proprio dal confronto di quelle conoscenze e delle valutazioni individuali.
Carl Menger aveva colto il punto alla radice: “una equivalenza tra due beni (in senso oggettivo) non esiste”. Il valore dipende dalle diverse valutazioni dei soggetti che partecipano allo scambio e proprio da esse prende forma il prezzo. Quando la politica pretende di sostituirsi a questo processo, impoverisce il meccanismo attraverso il quale il mercato scopre quali attività possono stare in piedi e dove.
Meno vincoli e meno tasse
In definitiva, se l’obiettivo è riportare i locali sul mercato, una fiscalità più leggera ha dunque una logica precisa. Ancora più coerente sarebbe accompagnarla con maggiore libertà contrattuale, evitando di legarla a nuove condizioni o formule amministrate.
Non occorre promettere artificialmente affitti bassi; occorre creare le condizioni perché più proprietari abbiano convenienza a offrire immobili e più imprese possano trovare condizioni sostenibili per occuparli.
Un negozio torna a vivere quando due soggetti, ciascuno con le proprie informazioni e il proprio rischio, trovano un accordo conveniente. Il compito della politica dovrebbe essere quello di rendere più facile quell’incontro, riducendo tasse e vincoli, lasciando prezzo, durata e convenienza del contratto a chi mette a disposizione il locale e a chi ogni mattina deve alzarne la serranda. È qui che torna utile la celebre lezione di Henry Hazlitt:
l’arte dell’economia consiste nel guardare non soltanto agli effetti immediati, ma a quelli più lontani di ogni atto o politica, e nel considerarne le conseguenze non soltanto per un gruppo, ma per tutti i gruppi.
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