Scontro sulla casa nel governo Sanchez: la politica regola e il mercato si svuota

La settimana scorsa, il governo spagnolo è stato sul punto di saltare. Non per una crisi internazionale o per uno shock economico improvviso, bensì per una questione che tocca la vita quotidiana di milioni di persone: l’affitto di una casa.

Scontro nel governo Sanchez

Lo scontro tra PSOE e Sumar sull’estensione obbligatoria dei contratti e sul rafforzamento dei controlli sui canoni ha paralizzato il Consiglio dei ministri, con i rappresentanti dei due partiti riuniti in stanze separate e una trattativa condotta al limite della rottura. È stato necessario l’intervento diretto di Pedro Sánchez per evitare il collasso della coalizione.

Il compromesso finale – due decreti distinti, uno sulle misure generali e uno rinviato sugli affitti – ha consentito a entrambi di salvare la faccia. Ma non ha risolto nulla. Ha solo rinviato lo scontro.

Dove sta l’errore

Perché il punto non è la forma della norma, è la sua logica: fino a che punto si può comprimere il mercato senza distruggerlo? La crisi politica è, in realtà, l’effetto visibile di un errore più profondo. Da anni si tenta di affrontare il problema della casa intervenendo sui prezzi, come se il costo fosse la causa e non il sintomo.

Ma quando si interviene sul sintomo ignorando la causa, il risultato non è una soluzione: è una distorsione. Come ha osservato Friedrich A. von Hayek, il problema degli affitti viene spesso giudicato solo nel rapporto tra proprietario e inquilino, mentre “le altre conseguenze di vasta portata sull’intero sistema economico sono in gran parte ignorate o sottovalutate”.

L’effetto sull’offerta

I dati lo dimostrano con una chiarezza difficilmente contestabile. A Barcellona, dopo l’introduzione dei limiti ai canoni, il numero di contratti di affitto è crollato. Dai 9.825 del primo trimestre 2024 si è passati a circa 7.400-7.800 nei trimestri successivi, con una riduzione superiore al 22 per cento. Su base annua il calo sfiora il 15 per cento, mentre rispetto ai livelli precedenti si avvicina al 43 per cento. Non si tratta di una flessione congiunturale, quanto di una contrazione strutturale dell’offerta.

Il fenomeno si replica in modo ancora più evidente in altre aree. In Navarra, nelle zone dichiarate “stressate” (ai sensi della legge n. 12/2023), i contratti sono diminuiti del 44 per cento in pochi mesi. A Coruña il crollo ha raggiunto il 51 per cento in cinque mesi. La geografia cambia, ma il risultato resta identico: dove si impongono limiti ai prezzi, l’offerta si ritrae.

L’effetto sui prezzi

Questo è il primo effetto, ed è già sufficiente a mettere in discussione l’intero impianto delle politiche adottate. Tuttavia, non è l’unico. Il secondo riguarda i prezzi stessi. La narrativa ufficiale parla di una riduzione dei canoni. In verità si tratta, in larga parte, di un’illusione statistica. I dati mostrano che i prezzi erano saliti nei mesi precedenti all’entrata in vigore delle norme, per effetto di anticipazione da parte dei proprietari. Se si corregge questo effetto, la diminuzione è minima, quasi impercettibile.

Ancora più significativo è ciò che accade alla qualità dell’offerta. Il prezzo al metro quadro non diminuisce. A diminuire è invece la dimensione degli immobili. Le abitazioni offerte in affitto diventano più piccole, mentre il costo unitario resta elevato. Il risultato è evidente: si paga meno in termini assoluti, ma si riceve meno in cambio. Non è un miglioramento delle condizioni abitative, è una riduzione della qualità.

Fuga dal mercato regolato

Un altro effetto è la fuga dal mercato regolato. Quando il prezzo viene imposto, gli operatori cercano alternative. Ed è esattamente ciò che è accaduto con l’esplosione degli affitti temporanei. Nella capitale catalana, questa tipologia è passata dal 7,1 al 23,6 per cento del totale. Non si tratta di una coincidenza, piuttosto di una risposta prevedibile: quando una parte del mercato viene rigidamente regolata, l’attività si sposta verso le aree meno vincolate.

Questo spostamento non è però neutrale. Riduce ulteriormente l’offerta disponibile per chi cerca una casa stabile e alimenta nuove tensioni, che a loro volta diventano il pretesto per ulteriori interventi. È la spirale tipica dell’intervento pubblico: ogni misura genera effetti indesiderati, e questi effetti giustificano nuove misure.

Una contraddizione irrisolta

In questo quadro, la crisi politica di cui discutiamo assume un significato più ampio. Non è solo uno scontro tra due partiti, ma il segnale di una contraddizione irrisolta: la pretesa di governare con atti normativi un processo che nasce da decisioni individuali disperse, da informazioni locali, da aspettative e valutazioni che nessuna autorità centrale può coordinare.

Il problema della casa, infatti, non è il livello dei prezzi, è la scarsità dell’offerta. La Spagna presenta un deficit di centinaia di migliaia di abitazioni e una domanda in crescita, alimentata anche dall’aumento della popolazione. A ciò si aggiungono costi crescenti dei materiali, difficoltà nel reperire manodopera e tempi burocratici che possono superare l’anno per ottenere una licenza edilizia.

Effetti perversi

Intervenire sui prezzi, pertanto, non solo è inefficace, è addirittura controproducente. Non incentiva la costruzione, né aumenta l’offerta, e neppure migliora l’accesso. Al contrario, scoraggia l’investimento, riduce la disponibilità di immobili e accentua le distorsioni.

Il risultato finale – more solito – è un mercato più ristretto, meno trasparente e più selettivo. Chi è già dentro viene protetto, tant’è che si parla di “fossilizzazione” della distribuzione delle abitazioni: gli alloggi restano occupati da chi li deteneva al momento dell’introduzione delle norme, indipendentemente dal mutare delle esigenze (a tal proposito Walter Block ha parlato di “paradosso della vecchia signora”).

Chi all’opposto è fuori resta escluso. I giovani, i lavoratori che si spostano, chi cerca una prima casa: sono loro a pagare il prezzo più alto e ciò crea in pratica un trasferimento implicito di ricchezza. La crisi politica ha reso tutto questo visibile. Ma il fenomeno era già in atto. Meno contratti, meno qualità, più segmentazione del mercato. La casa diventa più difficile da trovare proprio mentre si moltiplicano le norme per renderla più accessibile.

Disordine regolato

In definitiva, come la storia ha sempre insegnato, quando il potere pretende di sostituirsi ai meccanismi di coordinamento spontaneo, il risultato non è ordine. È disordine regolato. E la scarsità, quando è prodotta da una decisione politica, non è un incidente. È una conseguenza inevitabile.

La soluzione? Quella prospettata dallo stesso Hayek, il quale ha sottolineato che: “i benefici immediati del controllo degli affitti sono evidenti, ma le conseguenze non intenzionali sono pervasive e dannose. Per uscire da queste difficoltà è necessario tornare a un mercato libero degli alloggi”, e ora messa in pratica, con successo, da Javier Milei in Argentina. Non esiste altro mezzo.

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